中国广东省中国广东省广州广州市市 南沙自南沙自贸区产业园贸区产业园项目项目融资融资可行性研究报告可行性研究报告 呈送 深圳市福中达投资控股有限公司 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 2017 年 1 月 每日免费获取报告 1 每日微信群内分享5 最新重磅报告 2 每日分享当日华尔街日报 金融时报 3 每周分享经济学人 4 每月汇总500 份当月重磅报告 增值服务 扫一扫二维码 关注公号 回复 研究报告 加入 起点财经 微信群 项 目项 目 融 资融 资 可 行 性 研 究 报 告可 行 性 研 究 报 告 项目名称 项目名称 广州市南沙自贸区产业园项目融资可行性研究报告 评估方 评估方 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 报告作业日期 报告作业日期 二 一七年一月五日至二 一七年一月十六日 估价报告档号 估价报告档号 A GZ 1701 2014 ZGH 中國深圳市福田區中心四路 1 號嘉裡建設廣場 2 座 18 樓 邮编 518048 電話電話 86 755 2151 8000 傳真傳真 86 755 8246 3610 注冊公司名稱 深圳市戴德梁行土地房地產評估有限公司 18 F Tower 2 Kerry Plaza No 1 Zhongxinsi Road Futian District ShenZhen 518048 China Tel Tel 86755 2151 8000 Fax Fax 86 755 82463610 深圳市福中达投资控股有限公司深圳市福中达投资控股有限公司 承蒙贵司委托 我司对广州市南沙自贸区产业园项目进行可行性研究 我司经过实地勘察 并查询 收集咨询所需的相关资料 遵循必要的程序与原则 选用科学合理的方法 对该项 目进行分析与测算 详见报告正文 需要特别说明的是 本项目位于广州南沙出口加工区二期的 2 宗一类工业用地 地块一 国 有土地使用权证 穗府国用 2014 第 04100018 号 用地面积为 69554 地块二 国 有土地使用权证 穗府国用 2014 第 04100019 号 用地面积为 88819 该用地拟用 于建设 GEC 产业园项目 目前尚未办理 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 用地及建设手续尚不完善 规划指标仍未经政府审批最终确定 本次可行性研究假定项目整体规划设计符合广州市政府有关部门要求 可正常办理相关用地 及建设手续 委托方按计划如期开发并销售 我们的分析是基于委托方提供之初步规划功能 指标 项目获得成本及目前广州市房地产市场情况 结合二十余年来我们的专业实践以及对 项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的 由于时间与资料的限制 未必能将项目的实际情况全面地考虑在内 希望通过我们的努力 为贵公司提供有价值的建议 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 2012017 7年年1 1月月1616日日 广州市南沙广州市南沙自贸区产业园项目自贸区产业园项目融资可行性研究融资可行性研究 20172017 年年 1 1 月月 P 1 目目 录录 一一 项目总论项目总论 2 2 1 项目背景 2 2 可行性研究结论 5 二二 项目宏观背景分析项目宏观背景分析 1111 1 广州市概况 11 2 广州市经济发展 13 3 广州市规划与未来发展 17 4 广州市房地产市场概况 29 5 房地产政策分析 35 6 小结 37 三三 项目房地产市场分析项目房地产市场分析 3939 1 区域仓储市场分析 39 2 区域公寓市场分析 40 3 区域办公市场分析 43 四四 项目分析及评价项目分析及评价 4646 1 项目解析 46 2 项目 SWOT 分析 49 3 项目评价结论 50 4 项目价格定位 51 5 项目客户群定位 52 五五 项目经济效益分析项目经济效益分析 5353 1 测算原则及前提条件 53 2 项目总投资估算 56 3 项目投资计划 57 4 项目销售收入测算 59 5 项目利润 60 6 项目综合经济效益分析 61 六六 项目偿债能力分析项目偿债能力分析 6262 1 还款来源分析 62 2 贷款偿还期测算 62 七七 附表附表 6363 八八 附件附件 7272 广州市南沙广州市南沙自贸区产业园项目自贸区产业园项目融资可行性研究融资可行性研究 20172017 年年 1 1 月月 P 2 一一 项目总论项目总论 1 1 项目背景项目背景 1 11 1 项目名称项目名称 广州市南沙自贸区产业园项目融资可行性研究报告 1 2 1 2 委托公司委托公司 深圳市福中达投资控股有限公司 1 3 1 3 承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 受托单位 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 单位地址 深圳市福田区中心四路 1 号嘉里建设广场 2 座 18 楼 资质证书 一级房地产估价机构资质 全国土地评估资质 资质等级 法定代表人 A 级资信评估机构 程家龙 1 4 1 4 研究工作依据研究工作依据 1 关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知 国家发展改革委 建 设部 发改投资 2006 1325 号 2 广州统计年鉴 3 广州市建设造价 4 广州市房地产年鉴 5 项目经济技术指标 6 国有土地使用证 7 市场调查取得的资料 广州市南沙广州市南沙自贸区产业园项目自贸区产业园项目融资可行性研究融资可行性研究 20172017 年年 1 1 月月 P 3 1 5 1 5 假设前提及限制条件假设前提及限制条件 1 假设该项目整体规划符合广州有关部门要求 可正常办理 建设工程规 划许可证 建设工程施工许可证 等相关开发手续 2 假设该项目资金筹措融资计划可按本报告中设定方案执行 3 根据委托方提供的 项目经济技术指标 具体规划指标如下表所示 项项 目目 总用地规划指标总用地规划指标 净用地面积净用地面积 158 373 0158 373 00 0 容积率容积率 3 0 3 0 总建筑面积总建筑面积 475 119 00 475 119 00 计容积率面积计容积率面积 475 119 00 475 119 00 项目项目 具体明细具体明细 计容面积计容面积明细明细 小计小计 比例比例 办公独栋办公独栋 LOFT LOFT 237 559 5 237 559 5 50 50 公寓公寓 23 756 0 23 756 0 5 5 多层产业楼多层产业楼 118 779 8 118 779 8 25 25 保税仓保税仓 95 023 8 95 023 8 20 20 本次测算以委托方提供的总体及本次测算以委托方提供的总体及各期各期详细规划指标为准 详细规划指标为准 4 根据委托方提供的 项目经济技术指标 本项目为滚动开发 主要分二 期建设 具体建设内容及工期安排见下表 预计项目整体可于 2021 年第四 季度竣工 分期分期 一期一期 二期二期 汇总汇总 开工时间开工时间 20172017 年年上上半半年年 20192019 年上半年上半年年 竣工时间竣工时间 20192019 年下年下半年半年 20212021 年下年下半年半年 总建筑面积总建筑面积 208 662 0 208 662 0 266 457 0 266 457 0 475 119 0 475 119 0 计容积率面积计容积率面积 208 662 0 208 662 0 266 457 0 266 457 0 475 119 0 475 119 0 计容面积明细计容面积明细 办公独栋办公独栋 LOFT LOFT 104 331 0 104 331 0 133 228 5 133 228 5 237 559 5 237 559 5 公寓公寓 10 433 1 10 433 1 13 322 9 13 322 9 23 756 0 23 756 0 多层产业楼多层产业楼 52 165 5 52 165 5 66 614 3 66 614 3 118 779 8 118 779 8 保税仓保税仓 41 732 4 41 732 4 53 291 4 53 291 4 95 023 8 95 023 8 5 根据委托方提供资料显示 项目土地价款合共 70 000 万元 含应缴税费 广州市南沙广州市南沙自贸区产业园项目自贸区产业园项目融资可行性研究融资可行性研究 20172017 年年 1 1 月月 P 4 后 土地取得成本合共 72 100 万元 本报告中土地取得成本的取值 按上 述实际发生数额为准 6 委托方提供资料未能显示项目建安工程费用的相关明细资料 本次测算 在与深圳市福中达投资控股有限公司方面沟通基础上 结合广州市同类型房 地产开发项目各项成本支出作为测算基准 与深圳市福中达投资控股有限公 司方面实际发生的成本投入可能存在差异 本项目分析结论是基于以上假设和限制条件而得出的 如有变化则本报告需 作相应调整 1 6 1 6 项目建设规模和内容项目建设规模和内容 根据委托方提供之 项目经济指标 项目开发建设用地面积合计为 158 373 计容积率建筑面积合计为 475 119 其他指标如下表所 示 项目规划指标汇总表项目规划指标汇总表 项项 目目 总用地规划指标总用地规划指标 净用地面积净用地面积 158 373 00158 373 00 容积率容积率 3 0 3 0 总建筑面积总建筑面积 475 119 00 475 119 00 计容积率面积计容积率面积 475 119 00 475 119 00 项目项目 具体明细具体明细 计容面积明细计容面积明细 小计小计 比例比例 办公独栋办公独栋 LOFT LOFT 237 559 5 237 559 5 50 50 公寓公寓 23 756 0 23 756 0 5 5 多层产业楼多层产业楼 118 779 8 118 779 8 25 25 保税仓保税仓 95 023 8 95 023 8 20 20 分期分期 一期一期 二期二期 开工时间开工时间 20172017 年年上上半半年年 20192019 年上半年上半年年 竣工时间竣工时间 20192019 年下年下半年半年 20212021 年下年下半年半年 用地面积用地面积 69 554 69 554 88 819 88 819 总建筑面积总建筑面积 208 662 0 208 662 0 266 457 0 266 457 0 计容积率面积计容积率面积 208 662 0 208 662 0 266 457 0 266 457 0 计容面积明细计容面积明细 办公独栋办公独栋 LOFT LOFT 104 331 0 104 331 0 133 228 5 133 228 5 广州市南沙广州市南沙自贸区产业园项目自贸区产业园项目融资可行性研究融资可行性研究 20172017 年年 1 1 月月 P 5 公寓公寓 10 433 1 10 433 1 13 322 9 13 322 9 多层产业楼多层产业楼 52 165 5 52 165 5 66 614 3 66 614 3 保税仓保税仓 41 732 4 41 732 4 53 291 4 53 291 4 2 2 可行性研究结论可行性研究结论 1 1 1 1 建设合法性评价建设合法性评价 根据委托方提供之相关资料 项目位于南沙自贸区内 截止报告出具之日 项目尚未开发 已取得 国有土地使用权证 但开发建设相关手续尚不完 善 1 2 1 2 市场预测市场预测 本项目位于广州市南沙区出口加工区内 为南沙自贸区的万顷沙保税港加工 制造业区块 南沙自贸区共分为七个区块 包括海港区块 明珠湾起步区区 块 南沙枢纽区块 庆盛枢纽区块 南沙湾区块 蕉门河中心区区块 万顷 沙保税港加工制造业区块等 南沙新区地处珠江三角洲地理几何中心 临近 港澳 是连接珠江口两岸城市群的枢纽节点和我国南方对外开放的重要门户 万顷沙保税港加工制造业区位处南沙新区中部 东至龙穴南水道 南至万顷 沙十一涌 西至灵新公路 北至万顷沙八涌 其中南沙保