精细致远精细致远 设计专业能力的成本价值设计专业能力的成本价值 一一利润的来源利润的来源 70 30 利润 我们项目的利润70 是来 自于土地的增值 彰显我们的投资能力 主要随大势受益 贰贰利润的转化利润的转化 100 单元 平均价格平均价格 利润 100 单元 利润 某项目某项目 战投数据 战投数据 售价售价70007000元元 利润率利润率9 9 600600元元 平米 平米 售价售价1000010000元元 利润率利润率4 4 400400元元 平米 平米 这种说法成立吗 叁叁屏蔽因素屏蔽因素 1 屏蔽客户策略 包括客户的差异性 比如首置与首改 屏蔽客户策略 包括客户的差异性 比如首置与首改 城市的差异 同类客户在不同城市的差异 城市的差异 同类客户在不同城市的差异 2 屏蔽市场策略 市场的量价关系 屏蔽市场策略 市场的量价关系 3 屏蔽竞争策略 不谈军备竞赛 屏蔽竞争策略 不谈军备竞赛 肆肆行业的通病行业的通病 在我国整个房地产发展过程中 我看到几个毛病 虚在我国整个房地产发展过程中 我看到几个毛病 虚 胖症 房子套型面积太大 抵抗力低下症 建筑品胖症 房子套型面积太大 抵抗力低下症 建筑品 质差 高血脂症 开发商把更多的钱花在了外表质差 高血脂症 开发商把更多的钱花在了外表 上 先天发育不全症 楼盘先天发育不全 基因上 先天发育不全症 楼盘先天发育不全 基因 短命症 中国的住宅建筑平均寿命是短命症 中国的住宅建筑平均寿命是2020年 年 中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌 伍伍我们的包袱与赘肉我们的包袱与赘肉 每100平米 可售住宅面积 车位车位 20 30m2 计容计容 商业商业 1 3m2 配套配套 单体单体 结构结构 水电配套水电配套 材料部品材料部品 装修装修 大堂大堂 公共走廊公共走廊 户内装修户内装修 计容计容 不可售不可售 2 3m2 卫生间折叠门的外侧隐卫生间折叠门的外侧隐 藏式拉手问题 门折叠藏式拉手问题 门折叠 的时候 此拉手无法拉的时候 此拉手无法拉 动 关闭的时候是从内动 关闭的时候是从内 侧推 锁 也不用此拉侧推 锁 也不用此拉 手 所以应该取消 手 所以应该取消 景观景观 道路道路 25 30m2 伍伍包袱与赘肉包袱与赘肉 每100万元 住宅销售收入 车位车位 5 7万万 计容计容 商业商业 1 3万万 景观景观 道路道路 1 2万万 计容计容 不可售不可售 配套配套 包袱包袱 赘 肉 赘 肉 单体单体 结构结构 水电配套水电配套 材料部品材料部品 装修装修 大堂大堂 公共走廊公共走廊 户内装修户内装修 10 15万元万元 15 2 3万元万元 3 赘 肉 赘 肉 在这种状态下 如果还能在这种状态下 如果还能 活的很好 说明行业是粗活的很好 说明行业是粗 放的 技术含量低的 放的 技术含量低的 运动运动 减少减少 精细化运营精细化运营 转化为动力转化为动力 陆陆利润的危机利润的危机 当总体市场增值大于我们预期时 大势也许可以帮助我们当总体市场增值大于我们预期时 大势也许可以帮助我们 掩盖掉赘肉和包袱 我们背得动 背得起 但能背多远 掩盖掉赘肉和包袱 我们背得动 背得起 但能背多远 减掉赘肉 减掉赘肉 减轻包袱 直到不认其为包袱 减轻包袱 直到不认其为包袱 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 玄关柜玄关柜 全高玄关柜照片全高玄关柜照片 半高玄关柜照片半高玄关柜照片 下一步的冬泳行动 应 当规范柜体做法 并且 在户型设计时控制柜体 面宽 符合材料的基本 模数 通过设计精细化 优化产品合理使用材质 减少损耗 参考价格 柜体三聚氰胺板约 100元 平米 柜门PVC面板约 300元 平米 一举三得一举三得 玄关柜做全高柜体并落地可以改 为半高不落地柜体 既节省成本 又能够提供放置拖鞋 常用鞋的 收纳空间 并且有展示功能 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 衣帽间原做法一般是在提供衣柜的前提下 做全室吊顶 主要为了配合衣柜的柜体高 度 套内净高一般在2600mm 柜体板材高度为2400mm 两者有高差 建议可以 取消衣帽间吊顶 柜顶板和楼板之间的距离也是一个很好的收纳空间 参考价格 双层纸面石膏板不上人吊顶 主材 人工 辅材 约120元 平米 起居室吊顶起居室吊顶 起居室吊顶除了功能部分 如中央空调 水 管等部位 以外 均可取消 既节省了吊顶 造价 又可以减少筒灯的使用 参考价格 双层纸面石膏板不上人吊顶 主材 人工 辅材 约120元 平米 包水管 无造型吊顶无造型吊顶 效果效果 衣帽间吊顶衣帽间吊顶 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 厨卫石材门槛和地板交界处 常规做法使用塑料T型收边条或金属T型收边条 观感差 而且带来额外的费用支出 此处可以在石材门槛节点做处理 略高出地板3 5mm压地 板即可不在需要T型收边条 既节省成本 有提升观感 参考价格 塑料收边条约5 10元 米 金属收边条约10 20元 米 地坪不同材质压条地坪不同材质压条 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 厨柜吊柜部分设计有玻璃门或上翻门 上翻门铰链较贵 而且使用高度偏高 可以取 消 直接使用平开门 上翻门铰链及支撑每副比普通铰链约增加成本50 100元 玻 璃门数量精简 每套厨柜不多于2扇 以展示为主 其他吊柜均采用普通门扇 既节省 成本 也有益于杂物收藏 厨柜吊柜部分厨柜吊柜部分 上翻门铰链和气撑上翻门铰链和气撑 吊柜以普吊柜以普 通门扇为通门扇为 主 点缀主 点缀 两扇玻璃两扇玻璃 门的效果门的效果 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 厨房热水器在条件允许的前提下 改为同样容量室外型 约增加150元 台 厨柜的 热水器柜可取消 不同的厨柜标准 热水器柜造价约300 500元 个 室外型热水器 的使用安全度也较高 如果必须做热水器柜 可以不使用百叶门 百叶门价格约200 300元 平米 每个热水 器柜约需要0 3平米 在柜体顶板和底板开孔解决通风的功能需求 厨房热水器柜厨房热水器柜 热水器柜 常用百叶形式常用百叶形式 无百叶热水器无百叶热水器 柜效果柜效果 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 有部分全装修设计的凸窗处有吊顶 并且增设点光源做照明 实际使用中 此处吊顶 可以取消 不会影响罗马帘或平拉帘安装 平拉帘可作带窗幔形式的 轨道不外露 并且不必安装点光源 凸窗吊顶凸窗吊顶 做吊顶的凸窗做吊顶的凸窗 不做吊顶的凸窗不做吊顶的凸窗 利用窗幔遮盖窗帘轨道利用窗幔遮盖窗帘轨道 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 减少石材用量 地坪可以使用局部石材拼花做点缀 大面积铺设玻化砖 墙面不使用 石材 改为仿石面砖 玻化砖或仿古砖 并且可以通过玻化砖和仿古砖的拼贴设计取 得良好的效果 在苏州玲珑湾52号楼大堂里已有相当良好的完成效果 入户大堂入户大堂 简化标准层电梯厅的设计 不须要在标准层 铺设大面积石材或增加木饰面 玻璃墙面等 不必要的装修元素 墙地面材料以玻化砖 仿古砖为主 简化标准层电梯厅吊顶 电梯 门套可使用石材 宽度不宜大于250mm 石 材部分考虑采用目前已在套内使用的人造石 材 保证观感的前提下 优化成本 标准层电梯厅标准层电梯厅 单体 门窗 传统做法 大窗 断桥铝合金 Low e玻璃 优化做法 降低窗地比 塑钢 北侧和公共部位采用非Low e玻璃 普通型材普通玻璃 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 皖安门窗优化 窗地比从0 23降低到0 19 使用普通铝合金门窗 也通过了节能计算 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 单体 百叶 栏杆 传统做法 百叶一般做法 铝合金玻璃栏板 优化做法 取消百页 学习香港做法 中端项目 加大百页间隙 提高散热性能 采用铝合金栏杆或铸铁栏杆 皖安项目取消百叶 调整为铸铁栏杆 节约成本30元 m2 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 优化做法 推荐使用仿砖涂料 工费 成本 40元 平米 立面效果好 可以做外保温 单体 外墙饰面 传统做法 普通涂料 贴砖 约30 90元 平米 高层不能做外保温 仿石涂料 100元 平米 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 结构转换结构转换 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 区域某项目区域某项目 前期设计中前期设计中 为了达到为了达到 入口大堂大空间的效果入口大堂大空间的效果 在三层采用在三层采用 了结构转换 了结构转换 使整体钢筋含量增加了使整体钢筋含量增加了8kg m8kg m2 2左右 左右 平面超长平面超长 某项目采用了超长混凝土结构 某项目采用了超长混凝土结构 80 m 80 m 搂 搂 板中需要添加额外板中需要添加额外 6 2006 200的抗裂钢筋 的抗裂钢筋 使整体钢筋含量增加了使整体钢筋含量增加了3kg m3kg m2 2左右 左右 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 框架等级框架等级 v s 构造配筋构造配筋 构件构件构造配筋率构造配筋率 剪力墙剪力墙 一一 三级框架三级框架0 25 四级框架四级框架0 20 楼板楼板0 15 上下两层上下两层 预制桩预制桩0 4 转孔灌注桩转孔灌注桩0 2 建议根据构造最低要求配筋 建议根据构造最低要求配筋 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 坡道坡道 上下主筋 上下主筋 18 100 500 方案一 大板方案一 大板 150 典型梁尺寸 典型梁尺寸 550 x 250 梁主筋 梁主筋 4 20 板主筋 板主筋 8 200 方案二 梁方案二 梁 板板 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 结构方案 大板方案梁 板方案 混凝土量 m3 m2 0 450 35 钢筋含量 kg m2 0 390 29 施工简易度 施工简单 省却大 量模板搭建 一般 柒柒案例分享案例分享 赘肉赘肉 坡道坡道 捌捌案例分享案例分享 包袱包袱 区域总结的车库优化措施 区域总结的车库优化措施 措施五 地面立体停车 措施五 地面立体停车 按照立体停车规划报批 交付时不 实施 措施六 利用小空间 措施六 利用小空间 画出子母车位 微型车位 摩托车位等 按比例参与机动车位数量计算 措施七 构造 部品的优化 措施七 构造 部品的优化 如结构防水替代卷材 涂料等 部品不要品牌等 措施一 调整车位比例 措施一 调整车位比例 结合市场环境 提前与政府有效沟通 对按户数确定车位项目 争取区域平衡大户型比例 以小户型为主项目 争取按面积确定车位数 措施二 提高地面车位比例 措施二 提高地面车位比例 根据项目品类 合理控制比例 地面预留空间 措施三 优化结构形式 措施三 优化结构形式 避免异型空间 建议采用无梁大板 地库与住宅脱开 措施四 地下立体停车 措施四 地下立体停车 不可售的地下车位 按照立体停车报批 交付时不实施 目前各地规划部门有目前各地规划部门有2 82 8人人 户和户和3 23 2人人 户两个计算口径 户两个计算口径 争取按争取按2 82 8人人 户计算 降低配套总量 户计算 降低配套总量 各子项配套均取规范下限值 对于行政管理 社区公用 各子项配套均取规范下限值 对于行政管理 社区公用 金融邮电 教育设施等几类配套 与政府沟通可争取不做 金融邮电 教育设施等几类配套 与政府沟通可争取不做 剩余面积用于配套商业 保证总配套面积不低于规范下限剩余面积用于配套商业 保证总配套面积不低于规范下限 即可 即可 捌捌案例分享案例分享 包袱包袱 控制千人指标 优化计容不可售部分成本控制千人指标 优化计容不可售部分成本 玖玖小结小结 100平米可售 住宅面积 车位车位 计容计容 商业商业 景观景观 计容计容 不可售不可售 配套配套 包袱包袱 赘 肉 赘 肉 单体单体 装修装修 通过控制千人指标 对车位 商业 景观通过控制千人指标 对车位 商业 景观 等进行优化等措施 每等进行优化等措施 每100100平米住宅可以降平米住宅可以降 低低5 5 8 8 左右的成本负担 左右的成本负担 通过精细化的减肥动作 在细微处发挥专通过精细化的减肥动作 在细微处发挥专 业的价值 可以减少业的价值 可以减少1 1 2 2 左右的成本左右的成本 浪费 浪费 玖玖小结小结 在市场健康增长的