2008年房地产估价师理论与方法考试真题1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是被迫转让前提。该估价是因( )的需要。A.房地产作价入股B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( )万元。A.-40B.400C.1800D.36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用为( )元/A.98B.102C.108D.1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元/。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/，出租的年末总收益为500元/，管理费用等其他支出为100元/。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/。A.4395B.4486C.4636D.48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。A.370B.385C.420D.55010、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是( )。A.第(1)、(3)种情况B.第(3)、(4)、(5)种情况C.第(23、(4)种情况D.第(2)、(4)、(5)种情况11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌12、评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。交易实例建筑面积（）用途价格（元/）成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使限制D.房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。A.较高B.较低C.最高D.居中18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。A.40B.48C.50D.6020、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/。(1平方英尺=0.0929 )A.17484B.19020C.19754D.2053921、某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。A.16%B.42%C.58%D.84%23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.3325、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( )万元A.0.50B.5.63C.6.25D.28.1426、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( )万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是( )。29、通过市场调查获知，某地区20052008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为( )元/。A.5362B.5374C.5532D.570230、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( )万元。(采用四三二一法则)A.150.8B.160.8C.170.8D.180.831、下列估价公式中，错误的是( )。A.土地价格=房地价格-建筑物价格B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格32、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为( )万元A.500B.1000C.2250D.300033、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事( )。A.估价对性B.估价目的C.估价时点D.价值类型34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为( )。A.2008年9月20日B.2008年9月23日C.2008年9月26日D.2008年9