项目管理 年重庆市沙 坪坝区磁器口地块拆迁安 置房建设项目可 目录 1 总论 1 1 1 基本情况 1 1 2 业主简介 2 1 3 编制依据及研究范围 2 1 4 主要技术经济指标 3 1 5 简要结论 4 2 项目建设的背景及必要性 5 2 1 项目建设背景 5 2 2 项目建设必要性 11 3 项目市场分析 13 3 1 项目定位 13 3 2 项目前景分析 14 4 建设内容与规模 16 4 1 建设内容 16 4 2 建设规模 16 4 3 主要建设规模指标 16 5 项目场址条件 18 5 1 建设场地现状 18 5 2 场地建设条件 18 6 建设方案 21 6 1 规划设计理念及原则 21 6 2 设计构思 22 6 3 平面布置 22 6 4 建筑单体设计 23 6 5 结构设计 24 6 6 公用设施设计方案 26 6 6 5 消防设计 31 7 节能 绿化及环保 35 7 1 节能 35 7 2 绿化 35 7 3 环保 36 8 机构设置与人力资源配置 42 8 1 项目建设管理机构 42 8 2 项目人员配置 42 9 项目建设进度 44 9 1 建设工期 44 9 2 建设进度计划 44 9 3 项目实施进度表 44 10 工程招投标方案 45 10 1 招标形式 45 10 2 资质要求 45 10 3 招标信息发布 45 10 4 招投标工作组织 46 11 投资估算与资金筹措 47 11 1 投资估算 47 11 2 资金筹措 49 12 经济评价 50 12 1 经济分析的依据 原则和方法 50 12 2 基础数据 50 12 3 财务评价 51 13 社会评价 53 13 1 社会效益 53 13 2 社会影响分析 53 13 3 社会风险分析 54 14 结论与建议 55 14 1 结论 55 14 2 建议 56 附表 57 1 总论 1 1 基本情况 1 项目名称 磁 8 地块拆迁安置房建设项目 2 项目性质 新建 3 建设地址 重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村 4 项目业主 重庆富源新农村建设投资有限公司 5 业主地址 沙坪坝区西永微电子产业园 6 法人代表 杨枫 7 建设规模及内容 总用地面积 4273 4 平方米 约 6 4 亩 总建筑面积 16347 平 方米 其中住宅建筑面积 13500 平方米 公共活动用房 800 平方米 商业面积 547 平方米 地下车库及设备用房 1500 平方米 8 项目建设工期 20 个月 2009 9 2011 4 9 总投资 项目开发建设总投入 5080 万元 其中 工程费用 2965 万元 包括建安工程费 2745 万元 市政设施配套费 220 万元 工程建设 其他费用 1670 万元 预备费 226 万元 建设期利息 167 万元 期 间费用 52 万元 10 资金筹措 资金来源 企业自筹资金 1580 万元 占总投资的 31 申请 银行贷款 3500 万元 占总投资的 69 银行贷款偿还资金来源全 部为当地财政资金 1 2 业主简介 本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司 该公司由 沙坪坝区人民政府于 2007 年 12 月组建 注册资本金 5 亿元人民币 是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位 实行企业化管理 是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司 经营范围为土地整 治储备及存量建设用地开发利用 利用自有资金从事城乡统筹发展 基础设施建设项目 社会公益项目和相关产业项目的投资 主要负 责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设 是沙坪坝区四大新型投融 资建设平台之一 积极参与西部八镇小城镇建设 引导 实施农民 集中居住区的建设 促进土地资源开发利用 功能完善 促进农业 产业化 积极开发生态旅游业产品 完成区委 区政府交办的其他 任务 1 3 编制依据及研究范围 1 3 1 编制依据 1 关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知 沙委 发 2008 10 号文 2 重庆磁器口历史街区保护规划与设计 3 沙坪坝区用地规划 4 投资项目可行性研究指南 试用版 5 建设项目经济评价方法与参数 第三版 6 业主提供的区域及园区社会 经济 人口 环境 土地 自然 条件等基础性资料 7 本项目适用的国家及地方标准 规范 法规等 1 3 2 研究范围 根据项目业主的委托要求 对本项目建设进行技术及经济方面 的研究和论证 包括项目建设的必要性 建设规模与产品方案 建 设方案 投资估算与资金筹措 组织机构与人力资源配置 项目进 度计划安排 项目效益评价等 1 4 主要技术经济指标 表 1 1 主要技术经济指标表 序号 项目 计量单位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总建设用地面积 4273 4 约 6 4 亩 2 居住人数 人 768 每户按 3 2 人计算 3 总建筑面积 16347 100 3 1 住宅建筑面积 13500 全部为安置房 3 2 商业面积 547 可对外发售 3 3 管理与公共活动用房 800 3 4 底下车库及设备用房 1500 4 停车泊位 个 50 4 1 地面 个 10 4 2 地下 个 40 5 容积率 3 5 6 绿地率 35 7 建设工期 个月 15 二 主要经济指标 1 项目开发建设总投入 万元 5080 1 1 其中 自筹资金 万元 1580 占总投资 31 1 2 银行贷款 万元 3500 占总投资 69 2 销售收入 万元 438 3 销售税金及附加 万元 24 4 利润总额 万元 4666 1 5 简要结论 本项目所在地位于历史文化旅游区 磁器口古镇与红色旅游 区 歌乐山烈士陵园之间 与两地相距甚近 该地块作为磁器口 古镇的风貌协调区 北临磁童路 南临双菱皮鞋厂 西临 212 国道 东临清水溪 交通条件优越 地块周边配套完善 交通便利 居住 环境优越 商业 文化氛围较浓 市场区位 交通区位 环境区位 都比较好 未来发展前景看好 本项目建设规模较小 基本功能齐全 总体规划符合城市区域 发展规划的要求 功能定位准确 项目建设的前置条件已具备 建 设地交通便利 具有较好的建设条件 项目建成后 将为 240 多拆 迁户提供居住保障 大幅度改善 提高拆迁居民生活 居住条件 有利于城乡统筹战略的实施 为和谐社会的构建提供积极的支持和 强有力的保障 为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献 有 利于促进磁器口古镇风貌协调 美化古镇核心区周边形象 因此本 项目具有较好的社会效益 在经济效益方面 由于拆迁安置成本较大 收支缺口达到 4666 万元 本工程属于政府民生工程 需要政府给予资金补助与支持保 持收支平衡 2 项目建设的背景及必要性 2 1 项目建设背景 2 1 1 重庆市社会经济发展状况 自直辖以来 重庆市充分发挥直辖优势 紧紧抓住西部大开发 这一历史性机遇 努力发展 经济社会发展取得了巨大成就 2000 年开始 重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均 GDP 的高 速增长 虽然在 05 年和 06 年连续出现了增幅回落 但增速仍保持 在 13 以上 2000 2006 年间的平均增幅更是达到 14 13 超过 GDP 同期平均增幅 13 82 图 2 1 直辖十年 市人均 GDP 增长两倍 城乡居民收入整体上增加 倍多 经济实力 综合竞争 力和人民生活水平迈上了新台阶 图 2 11998 年 2007 年重庆市国内生产总值和同比增幅 随着重庆市经济的快速发展 居民生活水平的不断提高 城乡 居民收入持续增长 民生不断改善 社会更加和谐 预计到 2010 年 人均 GDP 预计将达到 18000 元 年均增幅保持在 10 左右 到 2020 年 力争达到人均 8000 美元以上 重庆即迈入小康社会 收 入是消费和投资的前提 是社会经济循环中的重要组成部分 近年 来 重庆市经济高速增长 人均收入随之大幅度提升 整体消费 购买能力大大加强 消费方式不断增多 品质追求越来越高 直接 拉动了国民消费需求对各行业的刺激 极大地推动社会经济的快速 发展 2008 年重庆市受国家宏观调控 金融危机影响 GDP 增速放 缓 前三季度重庆 GDP3419 56 亿 同比增长 15 3 预计 2008 年 GDP 增速在 15 左右 2008 年前三季度城镇居民人均可支配收 入为 11865 元 人均消费性支出为 8346 元 增速回落 4 个百分点 居民购买能力受到一定影响 但是随着 2008 年 10 月出台的国十条 政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展 无疑对今后提高民众 信心 提振经济起到极大的推动作用 从国家扩大内需效果来看 全国 2009 年经济增长保 8 有望 重庆市前三季度增长率达到 12 5 发展势头强势 因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础 积累 可以乐观预计在 2009 之后一段时期 重庆乃至全国范围内社 会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平 2 1 2 主城区空间结构规划 为更好地维护和发展重庆特有的 多中心组团式 布局结构 重庆市城市总体规划 2005 2020 提出了 一城五片 多中心 组团式 空间结构 五片 指中部 北部 西部 南部和东部片区 多中心 为一个城市中心和六个城市副中心 城市中心包括渝中 半岛 江北城 弹子石在内的重庆 CBD 地区 六个城市副中心由上 轮总体规划中的观音桥 沙坪坝 杨家坪 南岸中心区及新增的西 永 即西部新城 茶园中心区组成 2005 版城市总体规划在 98 版的基础上进行了四个方向的扩展 1 向北拓展 跨过内环线向北拓展 经土地适宜性分析 可发展区域的适宜 城市建设用地约为 338 平方公里 自然条件良好 可拓展用地较大 依托城市建成区发展 没有大山大水的地形阻隔 拥有机场 码头 火车站等交通枢纽 区位条件良好 同时可依托北部新区的政策优 势 有较强的发展动力 但用地海拔相对较高 地形以丘陵为主 用地相对较破碎 2 向西拓展 跨过中梁山向西 发展中梁山 缙云山之间的区域 可发展区 域的适宜城市建设用地约为 293 平方公里 西部新城也由此而生 西部用地平坦 条件较好 可拓展用地较大 具有区域辐射能力 能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系 但跨山发展 交 通投入较大 生态环境比较脆弱 在缺乏水源供应的同时城市排水 问题较大 如今过山隧道已经打通 与主城连通 出入十分便利 基础设施也已进入全面建设阶段 3 向东拓展 跨过铜锣山向东 发展铜锣山 明月山之间的区域 可发展区 域的适宜城市建设用地约为 390 平方公里 处于城市下游区域 用 地条件较好 生态环境影响较小 适宜发展工业 但跨山发展 交 通投入较大 城市向北发展动力不足 尤其是鱼嘴以北的地区 由 于该地区远离城市中心 且位于御临河上游地区 为生态涵养的重 要区域 城市建设活动限制条件较多 发展门槛高 使得该地区虽 然用地条件较好 但城市发展动力较差 因此 该区域未来城市发 展区域主要在鱼嘴以南的地区 4 向南拓展 跨过内环线 发展中梁山 铜锣山之间的南部地区 可发展区 域的适宜城市建设用地约为 79 平方公里 用地少 不宜作为城市未 来的主要发展区域 因此 重庆主城区面积由原来的 600 平方公里放量为 2737 平 方公里 都市圈面积由原来的 2500 平方公里放量为 5473 平方公里 2 1 3 磁器口古镇旅游发展现状 近年来 沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路 着力景区 开发建设 使全区旅游得到了快速发展 2007 接待游客量近 925 万 人次 已成为全市名副其实的旅游大区 磁器口作为重庆的 历史 文化名片 旅游核心区域之一 旅游地位不可撼动 磁器口古镇三 山相依 两溪环绕 区位极佳 是重庆主城区规模最大 保存最完 整的传统建筑格调的历史文化街区 在政府的大力保护 开发下 磁器口旅游日益兴旺 游客数量与日俱增 历年游客数量见表 2 1 此外 沙区将红岩联线延长至磁器口古镇 实现了歌乐山烈士陵园 与磁器口古镇红色旅游的资源整合 红 与 绿 的有机结合 互 为补充 交叉吸引游客