第 1 页 共 26 页 xxxxxxxx 信托信托 中泰海洋世界项目单一资金信托中泰海洋世界项目单一资金信托 可行性研究报告可行性研究报告 执执行部行部门门 北京 北京业务业务部部 部部门负责门负责人 人 执执行信托行信托经经理 理 报报告日期 告日期 2013 年 10 月日 第 2 页 共 26 页 声明与保证 我们再次声明与保证 本报告是按照 xxx 信托有限公司信托业 务尽职调查规范 和有关规定 根据客户提供的和本部门 团队 收集 的资料 经我们审慎调查 核实 分析和整理 并在此基础上针对项 目特点设计交易模式 制定信托方案后完成的 报告全面反映了客户 及项目最主要 最基本的信息 我们承诺报告不存在故意隐瞒负面消 息 虚假记载 误导性陈述或重大遗漏 我们对本报告内容以本报告 所附的相关基础材料的真实性 准确性 完整性及所做判断的合理性 负责 经办信托经理签字 年 月 日 部门 团队负责人签字 年 月 日 第 3 页 共 26 页 报报告概要告概要 信托摘要信托摘要 贷款单一信托 信托规模 10000 万元 资金成本 期限 1 年 股权收 益权之收益款按实际存续天数计算 委托人 受益人 同意信托到期以现金或 信托财产原状分配 项项目内容摘要目内容摘要 贷款单一信托 交易交易结结构摘要构摘要 xx 信托通过发行单一信托 接受单一资金委托人 银行合法所有的非 银行理财金人民币 10000 万元 信托资金用于给长春中泰海洋世界有限公司 发放信托贷款 补充流动资金并全部用于该项目内外部装修及工程尾款 风风控措施摘要控措施摘要 长春中泰海洋世界有限公司 100 股份进行股权质押 台州万邦置业有 限公司对此信托已签署溢价回购协议及保底收益 台州中泰海洋广场有限公 司将为该笔贷款的本息还款责任提供无限连带责任保证担保 长春中泰海洋 世界有限公司法定代表人李伯林承担不可撤销连带责任 收益分析收益分析 信托报酬预计为 年 共计人民币 元 第 4 页 共 26 页 目目 录录 一 一 信托背景信托背景 5 二 二 信托方案信托方案 5 三 三 借款人分析借款人分析 8 四 四 担保人分析担保人分析 32 五 五 结论结论 46 第 5 页 共 26 页 信托背景信托背景 xxx 信托有限责任公司 以下简称 xx 信托 设立并发行 xx 信 托 中泰海洋世界项目单一资金信托 以下简称 本信托 由 委托人 以下简称 银行 以合法所有的非银行理财金人民币 10000 万元 委托给 xx 信托 将信托资金专项用于长春中泰海洋世界有限公司 以下简称 长春中泰 发放信托贷款 补充流动资金并全部用于建 设长春中泰海洋世界项目的工程款 本信托的保障措施为 1 长春中泰海洋世界有限公司 100 股份进行股权质押 2 浙江万邦置业有限公司远期收购承诺函 如借款人长春中泰海 洋世界有限公司未能按照相关约定按时偿信托计划项下贷款全部本 息 则浙江万邦置业有限公司同意无条件受让上述信托计划项下的 全部份额 受让对价金额等于贷款全部本息 3 长春中泰海洋世界有限公司法定代表人李伯林承担不可撤销 连带责任 本信托委托人 受益人 同意信托到期以现金或信托财产原状分 配 信托方案信托方案 项项目名称 目名称 xxxx 信托 中泰海洋世界项目单一资金信托 委托人 委托人 银行 第 6 页 共 26 页 受托人 受托人 xxx 信托有限责任公司 借款人 借款人 长春中泰海洋世界有限公司 信托信托规规模 模 人民币 10000 万元 信托期限 信托期限 2 年 资资金运用方式金运用方式 信托资金用于给长春中泰海洋世界有限公司发放信 托贷款 补充流动资金并全部用于该项目内外部装修及工程尾款 贷贷款利率 款利率 年 利息支付方式 利息支付方式 支付日支付日利息金额利息金额支付内容支付内容 支付日支付日 1 1 本信托成立后三个工作日 内 信托报酬 信托初始本金 365 360 资金保管费 信托初始本金 365 360 1 首期信托报酬 2 首期资金保管费 支付日支付日 2 2 本信托存续期满 365 天之 日后三个工作日内 信托报酬 信托初始本金 366 360 资金保管费 信托初始本金 366 360 3 二期信托报酬 4 二期资金保管费 利息支付日利息支付日 3 3 信托成立之后每年末 20 日及信托终止日为付息日 当期利息金额 当期测算期间每日利息金额 每日利息金额 每日信托资金余额 360 注 当期测算期间指自上一利息支付日至当 个利息支付日之间的实际天数 若当个利息 支付日为首个利息支付日 则上一利息支付 日指本信托成立之日 5 受益人预期收益 受益人受益人预预期收益 期收益 年 支付方式 如利息支付表 资资金保管金保管费费 年 支付方式 如利息支付表 为保管人 信信托托报报酬酬 年 支付方式 如利息支付表 交易交易结结构 构 xx 信托通过发行单一信托 接受单一资金委托人 银行 合法所有的非银行理财金人民币 10000 万元 信托资金用于给长春中泰 海洋世界有限公司发放信托贷款 补充流动资金并全部用于该项目内外 第 7 页 共 26 页 部装修及工程尾款 还还款来源 款来源 长春海洋世界项目实现了吉林省海洋主题旅游产业零的 突破 企业主要长期稳健盈利点为门票收益 招商租金收益 商场物业 运营管理费收益 海洋馆商业承包收益 政府补贴 停车场 广告收益等 等 海洋世界门票 年总收益为 1 5 亿 商铺招商出租 年总收益为 3000 万元 海洋馆商业承包 年总收益为 2000 万 商场物业运营管理费 年总 收益为 2000 万 政府补贴 年补贴为 300 万 停车场 年总收益为 600 万 广告 年总收益为 500 万 长春中泰海洋世界有限公司年总收益为 2 34 亿 它的唯一性 收益高是投资人回款的强力保障 长春中泰海洋世界 有限公司承诺存续期届满时 进行 100 的股权回购义务 长春中泰海洋 世界有限公司法定代表人李柏林承担不可撤销连带责任 信托交易信托交易结结构示意构示意图图 信托信托资资金金 信托信托贷贷款款 无限无限连带连带 信托受益信托受益 信托受益信托受益 溢价回溢价回购购 担保方式 担保方式 长春中泰海洋世界有限公司100 股份进行股权质押 浙 委托人 Xx 信托长春中泰海洋世界 有限公司 台州万邦置业有限 公司 法人李伯林 第 8 页 共 26 页 江万邦置业有限公司远期收购承诺函 如借款人长春中泰海洋世界有限 公司未能按照相关约定按时偿信托计划项下贷款全部本息 则浙江万邦 置业有限公司同意无条件受让上述信托计划项下的全部份额 受让对价 金额等于贷款全部本息 融资方关联方台州中泰海洋广场有限公司 简 称 台州中泰海洋 为本信托计划项下的委托贷款本息偿付提供连带责 任保证 并办理强制执行公证 借款人分析借款人分析 一 基本情况 公司名称 长春中泰海洋世界有限公司 注册号 220101020011666 住所 吉林省长春市朝阳区新民大街7号 法定代表人 谢军斌 公司类型 有限责任公司 注册资本 捌佰万元整 实收资本 捌佰万元整 经营范围 对海洋馆项目投资建设 组织机构代码证号码 79442985 2 开户许可证账号 22001360300055002403 开户银行 中国建设银行长春朝阳支行 贷款卡号 2201010001849715 税务登记证 220104794429852 第 9 页 共 26 页 一 企业简介 长春中泰海洋世界有限公司作为台州中泰海洋广场有限公司的子 公司始建于 2007 年 是一家专注于发展海洋文化主题特色旅游商业综 合体的开发公司 长春中泰海洋世界项目是长春中泰海洋世界有限公 司投资 建设 运营和管理的项目 是集科普教育 观光旅游 休闲娱乐 购物餐饮于一体的大型海洋主题 MALL 项目占地面积 4 万平米 建筑 面积 5 万平米 计划总投资 2 8 亿人民币 该工程于 2010 年 8 月开始动 工 是吉林省政府重点扶持项目 一 企业股东情况 长春中泰海洋世界有限公司设执行董事一人 由出资人指派 执行 董事每届任期 3 年 任期届满可连任 公司设经理 1 名 经理负责公司 的日常经营管理 长长春中泰海洋世界有限公司股春中泰海洋世界有限公司股东东情况情况说说明明 公司是台州中泰海洋广场有限公司全资子公司 台州中泰在多功能 海洋馆的建设及经营管理上有着丰富的经验 一 高管简介及治理结构 1 高管简介 2 治理结构 认缴情况认缴情况设立 截止登记申请日 时实际缴付设立 截止登记申请日 时实际缴付股东姓名股东姓名 或名称或名称出资数额出资数额出资时间出资时间出资方式出资方式出资数额出资数额出资时间出资时间出资方式出资方式 台州中泰 海洋广场 有限公司 800 万元 2007 3 9 货币800 万元 2007 3 9 货币 第 10 页 共 26 页 长春中泰海洋世界有限公司设执行董事一人 由出资人指派 执行 董事每届任期 3 年 任期届满可连任 公司设经理 1 名 经理负责公司 的日常经营管理 公司设股东会 股东会由全体股东组成 是公司的权力机构 股东 会会议由股东按照出资比例行使表决权 股东会会议分为定期会议和临 时会议 公司不设董事会 只设一名执行董事 执行董事由公司股东会 选举产生 公司设经理一名 负责公司日常管理工作 经理由股东会决 定聘任或者解聘 经理对董股东会负责 公司设立监事一名 由股东会 选举产生 监事的任期每届为三年 任期届满可连选连任 执行董事为 公司的法定代表人 任期三年 由股东会选举产生 任期届满可连选连 任 一 经营优势 1 区域优势 长春海洋世界项目 是吉林省唯一海洋主题的公园 吉林省距离海 洋较远 要想直接的了解海洋的奥秘 观赏海底的生物需要进行长途的 旅游才能实现 实现起来比较困难 本项目的建设 实现了吉林省海洋 主题公园零的突破 能够带动长春市旅游业快速发展 拓宽长春市的旅 游产业面 增加新的内容 增添活力 是一剂强心剂 长春市两大成熟商圈为红旗街 桂林路 红旗街商圈固定日人流超 过 40 万 桂林路商圈日人流超过 40 万 桂林路单街日人流超过 8 万 周末人流超过 15 万 学生人群 医院人群 而中泰海洋世界项目就坐落 第 11 页 共 26 页 在这个被红旗街商圈 桂林路商圈环抱 西接朝阳公园 北接文化广场 南接南湖公园 周边有吉林大学新民校区 吉林大学朝阳校区两所高校 并有白求恩第三医院 白求恩第一医院 吉林省口腔医院三所医院 数 十辆公交车通过 地段可谓寸土寸金 2 经验优势 台州中泰海洋广场有限公司系 2004 年 12 月份成立的专业负责台 州海洋世界 台州海洋广场经营管理的综合性有限责任公司 是台州市 现代服务业十强旅游企业 台州海洋世界自 2005 年 5 月 1 日正式对外营业以来 一直是集海 洋生物观赏 休闲旅游 表演娱乐 科普教育于一体的现代化大型水族 馆 是目前浙江省最大 国内最高的海洋馆 同时也是浙江省唯一拥有 海豚表演的海洋馆 已成为台州市区新的旅游景点和标志性建筑 也是 省市区三级科普教育基地和台州市学生素质教育基地 2009 年 1 月份 台州海洋世界正式通过国家 AAAA 级景区资格认定 成为台州市第一 家国家 AAAA 级旅游景区 3 市场竞争优势 本项目主要以少年儿童 大中学生 年轻家庭的观光旅游 休闲娱 乐 科普教育为主 根据目标消费群体特征 本项目主要竞争对手有 新天地购物中心 长影世纪城 儿童公园与青年宫等项目 与此相比 本项目在主题性 科普性 休闲性 一站式等方面都具有 较强的市场竞争力 第 12 页 共 26 页 4 政策优势 长春中泰海洋馆是长春市政府招商引进项目 计划总投资 2 8 亿元 建设周期 2 年 集海洋世界及海洋知识普及馆于一体 是集观光旅游 休闲娱乐 科普教育于一体的大型海洋主题 MALL 该海洋馆按照吉林省 AAAA 级旅游项目建设 预计年接待普通参 观者 54 75 万人 体验者 6 万人次 一 财务状况 1 财务报表