欣乐城项目需求分析报告 谨呈欣乐集团 Contents 目 录 2015 3 城市分析 地块分析 商圈分析 竞争对手分析 客群分析 概念定位 01 02 03 04 05 06 城市分析 0 01 1 主要内容 区位分析 宏观分析 城市规划 区位分析Part1 1 城市分析 苏北 苏南 启东 省会经济圈 启东位于江苏省东部 处于苏南经济圈之内 长三角城市群核心位置 启东位于江苏省南通市东部 长江入海口 是出江入海的重要门户 市辖11个镇 1个乡以及2个省级经济开发区 2个街道办 中国著名的 海洋经济之乡 吕四渔场是中国四大渔场之一 距离南通直线距离72公里 距上海直线距离56公里 距苏州101 公里 距无锡112公里 距南京260公里 启东处在苏南经济圈 上海经济圈以及长三角城市群区域位 置 受上海 苏州 南通辐射较强 56km 72km 苏中 101km 112km 经济区位Part1 1 城市分析 经济分析Part1 1 城市分析 启东GDP总额居江苏中上 南通县级市前列 经济条件较好 7067 8626 9836 11027 12407 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 20102011201220132014 启东2010年至今人均GDP发展 美元 836 739 724 603 590 0 200 400 600 800 1000 海门启东如皋海安如东 2014年南通县级市GDP对比图 亿元 启东GDP位于南通县级市第2位 江苏省县级市14位 居 江苏省中上 2014年GDP达739亿元 启东2010年至今GDP复合增长率为14 3 高于全国10 的增长率 经济处于快速发展状态 2010年至今启东人均GDP复合增长率15 1 2014年人 均GDP77295元 按当年汇率折算达12407美元 430 520 589 658 739 0 200 400 600 800 20102011201220132014 启东2010年至今GDP历年发展 亿元 经济分析Part1 1 城市分析 人 均 GDP 人均GDP水平超过12000美元 经济水平发达 居民购买力强 12000美元以上 购买力强 百货公司盛行 购 物中心将引领消费发展潮流 经济分析Part1 1 城市分析 启东商业活跃 消费旺盛 为商业地产发展提供了良好的环境和驱动力 168 198 227 255 285 0 100 200 300 20102011201220132014 启东2010年至今消费零售总额历年发展 20620 23889 26875 29482 31708 0 10000 20000 30000 40000 20102011201220132014 启东2010年至今人均可支配收入历年发展 12890 15164 17582 19543 26248 0 10000 20000 30000 20102011201220132014 启东2010年至今人均消费性支出历年发展 启东消费品市场历年稳步增长 2010年至今社会消费品 零售总额复合增长率 17 4 消费品市场活跃 为商业 发展提供重要驱动力 启东人均可支配收入和人均消费性支出处于同步快速发展 状态 娱乐 教育 中档消费为热点 横向对比南通的县级市 启东经济处于中上游水准 有利于城市商业发展 南通市县级市GDP排名 启东位列第2名 经济处于中上水平 有利于商业的发展 从商业发展最重要的指标来看 启东的人均可支配收入突破3万 居民购买力较强 潜在消费能力巨大 经济分析 城市分析Part1 1 2014年南通县级市社会经济指标 常住人口 万 GDP 亿元 GDP增长率 人均GDP 美元 消费品零售 总额 亿 人均可支配收入 元 人均消费 性支出 元 启东95 6173912 8 124072853170826248 海门90 7683610 2 147852983428027830 如皋125 87249 92382883102623028 如东98 3659010 3 96282543164425823 海安86 6360311 2 111732313108722809 人口Part1 1 城市分析 2014年底 全市户籍人口112万人 2014年底 全市非农人口32万人 2014年底 全市常住人口96万人 2014年底 城区人口 25万人 来源 启东市2014年国民经济和社会发展统计公报 启东属县级城市 四五线城市 城区人口数量仅25万人 城区人口数量少 城区人口数量少 从商业规律看 单核商圈独大 难以形成副中心商圈 城市交通Part1 1 城市分析 崇启大桥 崇启大桥通车后 启东与上海联接的交通 网络全面完善 启东进入上海半小时都市圈 两大港口 上海港和南通港两大港口 启东到长江北 至南通港的距离只有70公里 机场 启东距南通兴东机场86公里 距上海浦东机场 89公里 距虹桥机场111公里 城际轨道交通规划 上海市周边城际轨道交通规划未 来通向南通的位置指向启东 启东交通网络四通八达 规划城际交通网络 逐渐与上海交通轨道接轨 城市规划Part1 1 城市分析 城市向东 向南发展 政府快速推进 本案所在城东区域发展前景较好 启东城市性质定位 北上海江海新城 长三角北翼大港 规划中心城区发展方向 南进东拓 形成 一核 双轴 五组团 的空间 结构形态 城区处于快速建设发展期 市政府南迁 城东大量楼盘的在建 政府对于城 区发展方向正在快速推进 本案所处城东 区域发展前景较好 城北 板块 城西 板块 城东板块 城南板块 城中 板块 启东市政府 总结 启东城市经济发达 发展商业基础较好 启东GDP总额居江苏中上 在南通的各个县级市处于中上游水准 经济基础较好 有利于商业的发展 城区人口数量少 2014年启东城区人口仅25万人 城区人口数量少 难以形成城市副商圈 本案在城市的重点发展方向上 启东城区发展方向为向东向南发展 本案所在城东区域在城市的发展方向上 区域发展前景较好 城市等级低 城区人口数量 少是本案面临的挑战 思考 地块分析 0 02 2 主要内容 人口分析 交通分析 展示面分析 人口分析Part2 2 地块分析 商品房 地块 流动人口 商业 本案核心商圈辐射地块周边的拆迁安置房以及未来大批入驻的商品房人口 地块辐射以民胜路以东为主 辐射范围内以项 目地块为中心点向南北扩散 项目辐射区域 北至 团结路 南至 牡丹江路 东至 丁仓港路 西至 民胜路 老居民区 回迁安置房 民胜路 Part2 2地块分析 本案核心商圈常住人口约5 6万人左右 人口基数中等 已入住小区人口统计 小区名称规划户数入住户数入住人口 彩臣二村 回迁 262626267879 彩臣三村 回迁 152015204620 彩城南村 回迁 654915253000 灜东别墅230230700 南苑三村320019205800 汇东新村 回迁 110511053315 汇东小区 回迁 6426421926 东辰公寓4404401320 友谊新村288288864 启秀花苑2320100 双喜苑225225700 富康苑 城中村 300300900 香格花园106010603180 紫薇花苑5000500015000 东方维也纳6526521956 锦绣华庭7957952385 东郊花苑216216648 东城花苑 回迁 5425421626 总计 55919 人口分析 Part2 2地块分析 未来周边大批商品房的开发 项目核心辐射圈人口将增至12万左右 未入住小区人口统计 小区名称规划户数未入住户数预计入住人口 御河湾201620166048 伊顿公馆130013003900 西欧龙城4004001200 绿城玫瑰园一期 4000400012000绿城玫瑰园二期 绿城玫瑰园三期 东方维也纳二期130013003900 翡翠苑9709702910 北上海 安置房 4082408212246 碧桂园230023006900 城东花苑扩建200020006000 汇东小区扩建3600360010800 合计 59904 人口分析 Part2 2地块分析 25 63 5 7 人口构成分析 回迁安置房人口商品房人口流动人口老居民区人口 核心商圈内未来商品房人口将占据主导地位 其次为安置房人口 占有一定比例 商品房人口未来提升明显 目前地块周边多以回迁安置房为主 居住环境成 熟 而大批商品房 如绿城玫瑰园 碧桂园 御河 湾等高档商品房社区的进入 商品房人口在核心商 圈比例将有明显的上升 且这部分人口紧贴本案 是本案的最核心消费者 人口分析 医院是本案周边重要的生活配套 第三人民医院位于本案的正北面 是本案重要的生活配套因素 学校增加了学区房等住宅人口的导入 汇龙小学 汇龙中学 百杏中学对本案消费人口数量的增加利好 Part2 2地块分析人口分析 学校 医院等流动人口对本案周边住宅人口的导入和人口的聚集 存在利好 汇龙中学 百杏中学 汇龙小学 汇龙小学 启东第三 人民医院 启东第三人民医院 Part2 2地块分析人口分析 目标消费者定位 本 项 目 主 要 消 费 群 体 选 择 核心客户群 周边商品房居民 优点 未来周边商品房居民 为中档偏高消费者 消费力强 且对本案依赖度大 缺点 核心商圈现有人口约5 6万人 不足以支撑本 案商业体量 周边商品房在建 未来人口增长缓慢 辐射客群 全市客群 偶得客群 城东以下乡镇人群 消费频率有限 优点 人口基数佳 足以支撑商业项目 缺点 地块偏离核心商圈 消费者习惯已经形成 吸引全市客群有难度 交通分析Part2 2 地块分析 地块临主干道 公共交通便利 人流 车流量都较大 外围区域抵达性较强 建设中路 人民路 双向四车道建设路 双向四车道 市建路口站 三院站 启中专线 三院公交站 启东专线 班次终点站 105城东站 221寅阳镇 222海防 223兴垦 224向阳窑 227太平洋船厂 启中专线六个班次的公交站台能辐射至东部的沿海 乡镇 为本案带来东部乡镇客流 展示面分析Part2 2 地块分析 本案展示面较好 三面临主干道 人流车流量较密集 但水平沿线展示面过长 惠阳路 人民路 全景 人民路 华山中路 全景 地块分析Part2 2 地块分析 现有方案水平沿街动线过长 可达性降低 易造成商业段的冷热不均 万达广场室内步行街一般在300米 而传统商业街水 平动线过长 则会导致商业的可达性降低 水平沿街动线过长 1 本案商业部分沿人民路沿街约700米 按照人流行走 的习惯性 以及三段商业没有主力店的呼应关系 易造成每个商业段的冷热不均 2 每一个段长 没有充分考虑主力店布置和商业业态 的规划 导致商业定位的不明确 商业价值是可达性与可视性的结合 地块分析Part2 2 地块分析 现有方案水平动线简洁 但垂直动线不流畅 后期在规划设计上需重点考虑 现有方案 水平动线简洁流畅 垂直动线不流 畅较弱 二层垂直交通是后期规划 需要考虑的因素 地块分析Part2 2 地块分析 依据一般商业规律 区域型商业中心一般为3 6万 人均0 5 1 本案商业体量过大 存在一定风险 地块指标分析 地上商业面积 计容 4 7万 地下商业面积 不计容 3 6万 容积率2 0 建筑密度51 总商业面积8 3万 本案商业体量过大 开发存在风险 总结 核心商圈人口基数中等 核心商圈现有常驻人口约5 6万人 未来随着周边大批商品房入驻 预计未来将增至12万人左右 人口基数中等 交通通达性较好 商业展示效果好 地块临交通主干道 在主干道上有较好的展示面 同时公共交通便利 人流车流较密集 外部抵达性强 现有方案缺乏商业定位 本案水平动线较长 垂直动线不流畅 没有充分考虑主力店的布置和商业业态的规划 导致商业定位的不明确 地块外部商业价值好 急需通过精准商业定位提升地块内部价值 商圈分析0 03 3 主要内容 城市商圈分析 五大业态分析 商业格局 一横三纵 丰字型格局 启东现有商业主要是