目 录一、区域宏观背景5(一)区域地理位置5(二)土地资源5(三)人口与行政划分6(四)交通运输7(五)基础建设及景观特色9(六)教育及医疗10(七)小结11二、区域经济发展状况13(一)国民生产总值13(二)财政收入14(三)固定资产投资15(四)人均可支配收入15(五)社会消费品零售16(六)小结17三、江宁区城市规划19(一)城市总体规划19(二)江宁楼市的板块划分：22(三)江宁房地产发展规划24(四)小结25四、江宁房地产市场27(一)江宁房地产投资27(二)江宁土地出让28(三)江宁商品房供销状况32(四)小结33五、项目市场研判35(一)区域宏观层面35(二)城市规划层面36(三)宏观房地产市场层面36(四)微观房地产市场层面37六、江宁项目问卷分析39(一)问卷说明39(二)被访者背景分析41(三)被访者目前居住现状分析44(四)被访者置业需求分析47(五)问卷分析总结54七、项目住宅SWOT分析56(一)优势（Strengh）56(二)劣势（Weakness）57(三)机会点（Opportunity）58(四)威胁点（Treat）59(五)项目核心优劣势分析60八、项目价值研判62(一)显性价值62(二)隐性价值62(三)项目住宅部分价格制定63九、附件：74(一)21世纪现代城74(二)百家湖西花园76(三)东渡国际青年城78(四)国信秦淮绿洲81(五)合家春天84(六)嘉顺时代广场86(七)康桥水岸88(八)蓝岸亲水湾花园90(九)山水方舟92(十)天元吉第城94(十一)天泽苑97(十二)托乐嘉花园98(十三)武夷绿洲100(十四)新亭兰苑102(十五)左邻右里105(十六)东方龙湖湾107一、 区域宏观背景一、 区域宏观背景(一) 区域地理位置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30383213，东经1183111904之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。(二) 土地资源江宁区实际控制面积为15.73万公顷，其中农用地11.03万公顷（耕地5.85万公顷、园地0.25万公顷、林地2.41万公顷、其他农用地2.5万公顷）;建设用地3.65万公顷（居民点和独立工矿用地.万公顷、交通运输用地0.31万公顷、水利设施用地0.万公顷）；未利用地1.05万公顷（未利用地0.35万公顷，河流水面等其它土地0.70万公顷）。(三) 人口与行政划分乡镇总人数总面积（平方公里）村委会居委会东山街道1362001111918禄口镇68425144346江宁镇56578144.3183土桥镇3468169142丹阳镇254126191麒麟镇2838361.5111东善桥街道2493374.481汤山镇39268115.9143周岗镇2366641.7101铜井镇33166113.991陶吴镇2852378.1111上坊街道2455655.6101淳化街道4084782.4111谷里镇3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟镇68519109.1265上峰镇2680069101横溪镇3060697.391全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。2007年末全区户籍总户数29.72万户，总人口为87.94万人，比上年增长4. 07%，其中：男性人口43.89万人，增加1.72万人；女性人口44.05万人，增加1.67万人。全年出生人口0.81万人，出生率为9.38；全年死亡人口0.50万人，死亡率为5.75；人口自然增长率为3.63。全区计划生育率达98%。(四) 交通运输1. 与南京主要联系通道13个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有：路线起始站点101箍桶巷-东山镇102箍桶巷开发区103白鹭花园武夷花园东104瑞金路文化名园105雨花路河海大学新区106箍桶巷天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。2. 轨道交通：地铁1号线（延伸线）安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家湖-小龙湾（预留）-竹山路-天印大道-城东路站。全长17.1公里，计划在2010年左右建成。地铁3号具体规划尚未出台线建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双龙大道。建设“四横五纵”主干道系统：四横：站南路、秦淮金箔路、诚信大道；五纵：将军大道、利源苏源大道、土山竹山路、天印大道、城东路。规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。3. 公路：江宁区内公路四通八达，区内有等级公路1800多公里，公路密度达1.2km/(km)2，居全国第一。年公路货物运输总量超过7000万吨。境内有104国道、312国道、205国道及沪宁高速公路、宁马高速公路、宁高高速公路。横跨江宁的南京二环路、宁杭高速公路也即将竣工通车。做为南京三环路重要组成部分的汤铜公路由东北向西南横跨江宁全区。4. 航空：江宁境内有南京禄口国际机场。2004年禄口机场年旅客吞吐量将超过450万人次，货物吞吐量将超过13.5万吨，位居全国第五，并进入快速发展期。5. 铁路：南京是连接华中、华东、华北的重要交通枢纽，津浦、沪宁、宁芜三条铁路交汇于此，货物可达全国各大城市。京沪高速铁路规划通过江宁，其南站位于江宁岔路口地区。江宁距离火车站7公里。6. 水运：江宁距亚洲内河第一大港口新生圩港仅17公里，东距入海口347公里。南京港拥有万吨以上泊位16个，年货物吞吐量已达5000万吨以上，其中进出口货物达600万吨以上，集装箱吞吐量已达15万标箱以上。港内可常年停泊2.5万吨级的远洋货轮，每月均有发往日本、香港、韩国、新加坡等地的航班。 (五) 基础建设及景观特色一是交通路网建设加快推进。投资1600万元完成农村公路标准化改造50公里、自然村公路“水泥化”50公里；投资3500万元完成公路危桥改造和撤渡建桥37座，在全市率先实现“无渡区”目标；投资500万元完成禄口机场东大门至铜山集镇道路改造工程；淳湖公路养护改善工程和大谷线道路改造工程进展迅速。二是继续加大城区基础设施建设投资。新改扩续建城北西路、文靖西路二期工程等5条城市道路建设；完成天印大道、宏运大道、文靖东路交叉路口等主干道绿化改造，新增道路绿化面积近2万平方米；长江引水二期工程管线全线贯通，完成开发区净水厂扩建工程，铺设城市供水管线18公里；积极推进天然气置换工作，新铺设煤气管道70公里，新发展用户8000户，至年末，全区有6.2万户用上天然气。 (六) 教育及医疗2007年末，全区拥有普通中学41所，在校学生5.18万人，比上年减少0.38万人；中等职业学校在校学生1.14万人，比上年增加0.11万人。初中入学率99.9%，高中入学率92.2%，高中入学率逐年提高，比上年增加1.31个百分点。现有小学56所，比上年减少19所；小学在校生4.34万人，比上年减少0.34万人；6周岁11周岁学龄儿童入学率99.9%。幼儿园58所，在园儿童1.49万人。民办中小学、幼儿园发展到63所，其中民办学校7所（小学至高中段3所，完全中学3所，初中1所）。全区高中毕业参加高考学生4198人，被各类高校录取3321人，录取率79.11%，比上年下降6.28个百分点。其中本科录取1421人，比上年净增379人，本科录取率33.8%，继续位居南京市前列。是年，全区共有22所学校通过省级示范初中验收，占全区独立初中的88；江宁区被省委、省政府表彰为“江苏省教育工作先进区”。2007年末，全区拥有医疗卫生机构47个，卫生机构床位2951张，其中卫生系统机构29个，拥有床位1318张；卫生技术人员2413人，执业医师696人，注册护士745人，其中卫生系统卫生技术人员1974人，执业医师555人，注册护士566人。全面实施以风险福利型、门诊、住院双报销为主要模式的新型农村合作医疗制度，村覆盖率100%，群众参加率94.3%，比上年提高1.3个百分点。加快改善居民就医条件，区医院、第二医院门诊大楼开工建设，开发区同仁医院主体工程顺利封顶，区中医院病房楼改造工程竣工并交付使用。推进农村改水改厕工作，全区完成17个水厂改建任务，新增自来水受益人口1万人；完成改厕1.81万户，改厕普及率50。(七) 小结n 地铁一号线的南延、公交网络的拓展、快速公交线路的兴建、教育、卫生、商业及等生活设施的建设，都将全面改善江宁购房者的衣、食、住、行。这些同时也表明了政府将进一步发力建设江宁新区的决心。n 诸多世界500强企业落户江宁，江宁大学城的建设，以及多家科研院所的进驻，为江宁的经济腾飞提供新鲜动力的同时，更是使江宁地区成为一个新兴的高收入消费阶层生活工作的集聚地区，而此类人群的消费档次及要求尚无法由江宁地区的现有商业提供有效满足，这一市场现象为本案商业入市提供了良好契机。n 江宁作为南京的南大门，结合待建的南京南站，将进一步巩固南京对外交通的重要地位，有利于吸引外地人口来此观光旅游，为项目扩展了客源基础。二、 区域经济发展状况二、 区域经济发展状况(一) 国民生产总值2007年全区实现地区生产总值（市考核评价口径，下同）达到336.8亿元，按可比价（下同）计算比上年同期增长18，其中：第一产业增加值19.0亿元，同比增长3.4；第二产业增加值209.7亿元，同比增长18.2；第三产业增加值108.1亿元（不含邮政通信、金融保险以及爱立信），同比增长20.8。多年来全区经济一直保持20左右较快增长态势，且增幅波动幅度较小，经济增长协调性明显增强，呈现出又好又快增长态势。第二产业增加值拉动全区经济增长11.4个百分点，对经济增长贡献份额为63.1；第三