界首市伏羲文化旅游项目工程可行性研究报告安徽省华都工程咨询有限公司2016.8105 / 110第一章 总 论11.1项目概要11.2项目法人简介31.3编制依据31.4编制原则31.5研究范围41.6主要经济技术指标41.8还款计划61.7综合评价62.1项目背景82.2项目提出缘由122.3项目建设必要性分析133.1地理位置选择173.2用地条件183.3 基础设施条件183.4选址自然概况19第四章 总体建设方案244.1现状分析244.3规划原则254.4建设目标254.5项目总体规划方案254.6建筑结构与形式引导314.6.2“梁柱式建筑”之“构架制”334.7主要建设内容及工程量404.8 征地拆迁调查41第五章 伏羲文化旅游安全管理方案435.1危险性分析435.2应急响应44第六章 节能方案476.1节能设计依据476.2节能措施47第七章 环保方案517.1环保依据及设计原则517.2建设地点环境状况517.3施工期对环境的影响及治理措施527.4运营期对环境的影响及治理措施53第八章 劳动安全卫生消防578.1劳动安全578.2卫生防护588.3消防588.3.1设计依据588.3.2设计原则598.3.3火灾隐患分析598.3.4防火等级598.3.5消防设施59第九章 消防方案619.1 依据619.2 规范招标投标活动的意义619.3 国家规定招标内容629.4 本项目招投标内容639.5 招投标管理63第十章 企业组织与劳动定员6410.1企业组织机构6410.2人员编制6410.3工作制度64第十一章 项目实施规划6511.1建设工期的规划6511.2建设工期6511.3项目实施进度安排65第十二章 投资估算与资金筹措6612.1投资估算6612.2固定资产投资估算6712.4还款计划73第13章 财务评价7513.1财务评价基础数据选择7513.2.收入估算7513.3成本费用估算7513.4财务评价指标7513.5不确定性分析7713.6财务评价结论78第十四章 风险分析及规避8014.1项目风险因素8014.2风险规避对策8115.1结论8315.2建议83附表附表1 ：借款还本付息计划表附表2：建设期贷款利息估算表 附表3：项目总投资使用计划与资金筹措表 附表4：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 附表5：总成本费用估算表 附表6：项目投资现金流量表 附表7：项目资本金现金流量表 附表8：利润与利润分配表 附表9：财务计划现金流量表 附表10：资产负债表 附表11：敏感性分析表 附表12： 敏感度系数和临界点分析表附件：界首市发改委关于界首市伏羲文化旅游项目工程建设项目立项的批复附图：项目区位图第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称界首市伏羲文化旅游项目工程1.1.2项目建设性质新建项目1.1.3项目选址界首市伏羲文化旅游项目工程综合考虑界首市大黄镇伏羲文化历史渊源和界首市辐射皖豫文化旅游发展的潜力，拟建地点选址为：界首市大黄镇镇区，距离界首市区中心约9公里。1.1.4项目法人项目法人：界首市恒兴旅游开发有限公司1.1.5项目投资规模项目总投资44757万元。主要用于界首市伏羲文化旅游项目工程的建筑工程投资、配套工程投资、设备购置及安装费用、无形资产费用、其他资产费用、预备费等。1.1.6项目建设内容界首市伏羲文化旅游项目工程建设用地约200亩，包括伏羲文化纪念建筑群、伏羲文化商业街区、伏羲文化商务休闲区、游客中心、售票处、公厕、山门等，项目总建筑面积约51800m2。项目具体建设内容及规模如下：该项目以弘扬光大伏羲文化为主，拟建成安徽省伏羲文化特色旅游基地和皖豫地区伏羲文化旅游高地。主要建设内容及指标如下：表1-1 主要建设内容及工程量序号工程项目工程量备注单位数量（一）伏羲文化建筑工程m2518001伏羲庙m236001.1伏羲殿m26001.2祖师殿m23201.3女娲殿m23001.4神农殿m24001.5玉皇殿m23001.6献殿m26801.7钟楼m22001.8鼓楼m22001.9其它m26002游客中心m220003伏羲文化商业街区m2180004伏羲文化研讨区m290005伏羲文化商务休闲区m2180006售票处m26007公厕m26008山门处1（二）市政公共工程1生态停车场m260002道路m2200003广场m250004绿地m2536805电力m2532006给水m32007雨水m28008污水m2800（三）其他1石材栏杆m16002围墙m14001.1.7项目建设期限本项目建设期为2年。1.2项目法人简介界首市恒兴旅游开发有限公司1.3编制依据（1）界首市发改委关于界首市伏羲文化旅游项目工程建设项目立项的批复（2）界首市城市总体规划（20142030）（3）界首市大黄镇总体规划（2015-2030）；（4）大黄伏羲文化城镇综合体项目；（5）国家发改委投资项目可行性研究指南（6）国家发改委、建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）（7）项目建设单位、界首市有关部门提供的其它资料。1.4编制原则 （1）充分利用建设地现有基础设施条件，将建设地现有条件（设施、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，坚持施工安全性原则，采用最先进的施工设备、施工技术，确保项目工程质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（5）注重环境保护，设计中注重建设垃圾处理方案，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设未来的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资，经营成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下：表1-2 主要技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总占地面积亩2002总建筑面积m251800二主要评价指标1投资总额万元447571.1建设投资万元432871.2建设期利息万元14702建设期年23生产期年134经营期指标4.1出让收入万元780004.2总成本费用万元563474.3利润总额万元216534.4净利润万元216535评价指标5.1投资利润率%3.72 5.2资本金利润率%11.29 5.3财务净现值万元33413.0 5.4内部收益率%8.59 5.5投资回收期（含建设期）年9.34 5.6盈亏平衡点%67.4 1.7资金筹措1.7.1资金来源 本项目业主是界首市恒兴旅游开发有限公司，是由界首市人民政府出资设立具有独立法人资格的国有独资企业。（1）资本金本项目投入建设投资为44757万元，其中项目资本金14757万元，占项目总投资的32.97%,全部由界首市恒兴旅游开发有限公司投入,该部分资金来源由界首市财政两部分组成。项目资本金筹措方案见下表。表135： 资本金筹措方案表 单位：万元编号资金来源合计第1年第2年备注1项目资本金14757.07011.07746.0（2）债务资金本项目除了资本金外，还需要筹措债务资金30000万元，占项目总投资的67.03%。此部分资金拟申请银行贷款。（3）流动资金由业主单位自筹。1.7.2融资方案分析本项目融资方案较简单，资本金由界首市财政安排解决，融资结构达到了国家关于资本金比例的要求。1.8还款计划1.8.1还款资金来源根据界首市政府承诺，本项目纳入界首市政府购买服务项目，由界首市财政逐年安排资金用于购买服务，购买资金不低于项目还本付息需要，并保证不低于3%的投资收益，政府购买服务收入78000万元。1.8.2 还款计划本项目建设期为2年，项目拟申请银行贷款，贷款利率按4.9% 计算，贷款偿还期为15年（包括宽限期2年）；前2年作为贷款宽限期，只付息不还本，第3年进入还款期，长期借款按照等额还本利息照付的方式偿还，年还本2308万元，累计偿还本金30000万元，付息总额为11760万元。1.8.3可行性评价项目的内部收益率为8.59%，财务净现值33413万元，本项目具有一定盈利能力和抗风险能力，在经济上是可行的。1.7综合评价项目建设以远古建筑形式为表象，以伏羲文化为内核，以大黄镇镇政府所在地为伏羲古镇的规划和建设区域，打造一个省内知名、全国轰动的新型旅游小镇，同时满足游客集散、游客接待、购物休闲乃至住宿宜居等各种需求。项目将发展成为新的旅游目的地，阜阳市著名的休闲旅游中心，打造成为界首市旅游名城的“文化旅游名片”，促进界首市伏羲文化发扬光大以及旅游产业的进一步发展。项目的运营将为界首市当前经济发展规划作出有力的推动，将极大带动当地文化旅游产业的快速发展，促进就业，加快当地经济发展进程，为界首市经济发展增创新的优势。项目建设是当前阜阳市休闲旅游场所的有效补充，市场前景较好，发展前景可观，项目建设具有较好的经济效益与社会效益。所以，本项目建设十分必要与可行。第二章 项目建设背景与必要