目录第一章 项目概述.111 小区基本情况概述.212 本项目分析.313 武汉市房地产市场环境和调研314 项目市场分析结果.11第二章 项目规划设计与市场定位.1221 项目规划设计定位.12.22 项目价格定位.1623 项目客户群体定位.16第三章 销售策划16 31销售前期筹备阶段 .1632 开盘期.1733 强销期 1734 销售尾盘期 1835 预算18 武汉银海雅苑项目策划与分析第一章 项目概述11小区基本情况概述 银海雅苑项目是武汉银海置业有限公司开发建设中的房地产项目，该项目已于2004年12月20经武汉市城市规划管理局武规建证2004216号文件批准。并取得了建设用地许可证建筑工程规划许可证国有土地使用权施工许可证商品房预售许可证开发企业资质证等各项文件。 地理位置银海雅苑位于武昌师范大学武珞路以北，武汉大学八一路以南、武汉大学武测校园区广八路以东的狭长地理位置上，恰好在广八路的正中间。地处昌高校核心区，人文积淀深厚，与著名大学武汉大学华师为邻，时刻感悟翰墨书香。小区规划银海雅苑总用地26752.04平方米，总建筑面积143191.48平方米，其中绿化率35.8%。 2小区总体规划房屋1174户，建筑栋数5栋，建筑高度99.9米，建筑密度20.66%,项目总体规划呈s形布局。 3本小区按国家标准设计，室内设计考虑普通标准，也适当增加一些标准较高的居室。从利于节能销售和居住舒适的角度出发，设计以南北方向为主。12 本项目分析121 项目四至 项目所在地位于武汉是武昌区广八路中段，东可览东胡，北眺珞珈，南观桂子，西望洪岳。楼盘所在地，是原来武汉三五仪表厂的厂址。122 地段发展前景 项目内部园林景观充分吸取江南山水园林精髓，营造山水环境于建筑之间，建筑屹立于山水之上的意境是银海雅苑在规划设计，建筑选材上时刻以绿色环保为先导，其E栋在武汉率先采用住宅户式中央新风系流，创武汉首座会自主呼吸的生态建筑。 银海雅苑配套设施齐全，小区内部有网球场游泳池等体育运动设施；分户供暖设备使您在潮冷的冬天也能享受到春天的温暖；人性化的人本分流设计，使您肆意徜徉山水美景而不用担心交通安全。银海雅苑周边的市政配套完善，新世界百货群光广场等大型的购物中心，科技一条街的专业化电子市场，各家医院银行茶肆酒楼，中小学幼儿圆近在咫尺，不用劳顿远行，便利生活，即触手可及。 银海雅苑才用可视对讲系统闭路电视监控系统红外周界报警系统IC卡门禁系统等智能化安防管理系统，展现优雅的现代生活步调。123 项目发展前景 未来3年，武汉房地产将平稳发展，前景良好，房地产政策对房地产业将有大的主导作，其影响更多的是在规范上，国家政策会在立法上有动作，对房地产作引导性上的考虑，从而推出直接强硬的干预。这些调整是房地产业走向成熟过程中所需要的，将来政策回更有利于房地产的发展。124 项目用地的交通环境配套一交通 银海雅苑位于武昌三山一水核心地段， 东湖高新科技中心与水果湖区域的黄金纽带，581601715728572806552等公交车可乘往武汉三镇各地，另外内部主干道人行道绿色走廊交错纵横，相应成趣。 二环境 目前项目南侧，为多层或旧居民住宅，显的乱差划无绿化；北侧和西侧为武昌机动车的主要通道，噪音灰尘大，唯一的优势就是动侧临东胡，空气清新流动。项目必须在内部环境做功夫，创造优美的内部环境以增加项目的吸引力，作为本项目的推广卖点。 三交通 项目周边生活配套设施较为齐全，学校医院购物休闲都相当方便，如：学校：武汉大学华师街道口小学武大附中等医院：武汉大学医院等购物：新世界百货群光广场武昌量贩等通讯：中国电信营业部金融：工商银行建设银行农业银行13 武汉市房地产市场环境和调研113 武汉市房地产市场环境一市场概况 武汉是按行政区划分为：江岸江汉桥口武昌青山洪山蔡甸江夏等13个区，而房地产市场的形成格局也类似分成几个大区域，由于受长江汉水之隔，这种划分显得特别明显，价格交通环境等几大因素上体现尤为突出，现重点分析武昌汉口两大区域的市场概况。 汉口（江岸江汉）位于长江以东，江水以北，铁路（京广汉丹），船运码头，陆路交通四通八达，交通方便，长期以来汉口形成了以商业办工为主要活动的区域，也是目前武汉主要的商业娱乐办公区域，本区域人流量大，人口密度最大（江汉区 17857人/平方公里，桥口区 14795人/平方公里，江岸区 11256人/平方公里）。全市城市居民人均可支配收入约为12359.8元，房地产开发项目主要集中于北路香港路台北路西路解放大道建设大道京汉大道周边，以多层和小高层为主，兼有不少高层，军以框架结构为主体，项目的规模不大，但在户型设计园林绿化等方面都以面面俱到，但尚需深入。拘调查本区域的住宅楼盘的平均价格在2330元/平方米左右，属于武汉三镇加委最高区域，本区域供应的楼盘量较多，同时也是商品房空置率最高的区域。 武昌位于长江以西，是武汉是的文化教育区，主要高校和风景取的聚集地，铁路运船陆路交通同样发达，本区域市政配套齐全，生活配套完善，但存在城市建设的规划无序和杂乱的问题。其区域地理位置好，旧城改造是无偿房地产市场的一大的的特点。武昌区的居民收入比汉口低，人均收入约7000元，人均密度12020人/平方公里。房地产开发以外围几大组团的发展为主，如徐东路南胡等片区，而市中心区成规模发展的很少，仅是一些零零散散的小项目充实市场。目前武昌供应楼盘较多，区域均价在1760元/平方米，同时武昌是武汉是住宅空置率仅次汉口的一个区域。二消费情况 调查统计武汉市居民消费结构现状及生活已由温饱想小康转变，其中：武汉市城区居民收人情况表 项 目2004年人均(元)2005年人均(元)比上年增长()可支配收入 工薪收入工资及补贴收入其他劳动收入经营性收入财产性收入转移性收入离退休金8 524.526 127.955 909.76218.20180.4478.142 617.832 252.949 564.056 958.386 800.14158.24210.55160.512 827.362 420.2012.213.615.127.516.7105.48.07.42006年一季度居民消费价格类指数表（以上年同期为100） 单位：%名称2006年一季度居民消费价格总指数101.3 一、食品103.0 二、烟酒及用品101.9 三、衣着100.8 四、家庭设备用品及维修服务100.3 五、医疗保健和个人用品97.3 六、交通和通信97.2 七、娱乐教育文化用品及服务100.8 八、居住104.0 住房消费成为新的消费点，居住类支出和服务项目的消费将随着住房条件的改善而提高，目前人均住房消费支出约600元，同比增长8.4%。 从上可以看出，武汉市的居民消费观念，已发生很的变化，从另一方面来讲，反映了目前的市民的理财意识，其具体有以下的特点： 武汉市民的积累能力较强，有一定的积累； 武汉市民理财方面主要仍以储蓄为主，投资意识较为薄弱； 文化程度及收入水平与投资所原承受的风险没有较强的相关性； 如何运用手中闲于资金成为武汉市民所困惑的问题；三、信息传播方式 据调查，目前武汉市民房地产信息媒介方式仍处于较低的发展水平，与北京上海深圳广东等地产媒介相比差距较大，这与武汉市的经济支柱产业地位有很大的关系，同时与武汉市的媒介单位的宣传及开发商意识有直接的关系，目前武汉市的媒介方式主要有以下几个方面。 政府部门组织的每年两次房地产交易会，以宣传为主要目的的展示会； 电视电台等广播媒体的栏目平台用来宣传； 报纸广告从设计到推广； 街头条幅，灯箱及车身广告； 冲击社会的IT网络传媒方式，网络游戏等； 手机信息等；四武汉市房地产状况及特点从整体市场来看，武汉的房地产业处于一个发展型期，其有相当厚实的基础，但开发商实力及水平，楼盘的素质居民的消费水平一直是影响本产业发展的重要因素，近两年国家取消住房实物分配转为货币分配后，武汉市的房地产业发生较大的变化，从开发商企业性质及市民的意识都有了改变。从目前武汉市的楼盘来蓝，相当部分已经接受外来先进的理念，在项目规模品质设计环境理念及实际操作管理方面都有长足的发展。这也是武汉市房地产业发展的酝酿时期。据统计局信息获知，目前武汉市共有房地产开发企业800多家，房地产开发企业注册资本170.00多亿元。市政俯实行开放外资紧控内资的方式，外资外商投资武汉市房地产业的比重加大，加速了武汉市房地产业的发展。从武汉市的房地产市场来看，有以下几个特点：1一级市场需待开放。目前武汉市房地产开发的土地的主要来源是城区边远空地和旧城及旧厂改造地，有开发商补完地价进行开发，且这些用地也来之不易。交易的方式主要是协议和招标，面商业性质强的拍卖方式，在武汉市较少运用。2二级时常开发较激烈，国家取消实物分房后，集团购买减少，武汉市的房地产市场性质发生变化，由卖方市场转为买方市场，必然要求开发企业的观念和机构发生变化，以适应市场经济的发展，因而产业的增长方式由粗放型想集约型转变。3武汉市住宅三级市场的状况较为低级，尚在初步发展阶段，各中介机构主要由私人组成，单开或两人租用小面积店面，挂上信息栏做生意。交易较为活跃，但没有形成规模和专业化。三级市场的不发达，也严重影响了武汉房地产二级市场的发展。132 武汉市楼市供给及发展趋势 2007年不同户型商品住房备案具体情况面积范围类别可售面积()可售套数(套)已销售面积()已销售套数(套)成交均价(元/)90 以下新增528601.287582152974.5719513225.05结转147674522066538381.9474413708.3891120 新增545940.825298108896.721067