20May2020 1 邢台市华韬顾问房产有限公司 邢台市安联 德国印象项目营销推广代理服务标书 服务站简介 20May2020 2 政策解读 近期主要相关政策列表 20May2020 3 在全国经济快速复苏 居民住房问题已到刻不容缓的背景下 国家出台系列相关调控政策一方面能稳定民心 另一方亦想从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道 2009年12月以来 全国共计出台22项政策调控房地产业 政策内容涉及房地产业开发与经营的各个环节以及现金流引导等 为05年以来国家调控房地产业最为全面的一年 销售环节 提高首付门槛 遏制投机 杜绝捂盘惜售1 首付利率提高 购房成本增加 大部分投资及炒房客将退出商品房市场2 10日内一次性公开所有房源的措施将杜绝捂盘惜售 哄抬房价行为3 限购限贷政策亦压制大部分置业者的购房需求 信贷环节 严格执行差别化信贷机制1 异地限贷或禁贷给楼市交易以重创2 首付提高 利率上升以及三套限贷均将挤出多数购房者营销环节 禁止开盘前各种推广营销活动 增大回款难度 政策解读 20May2020 4 服务站简介 20May2020 5 邢台楼市分析 新兴大街 邢州路 新华路 京广线 守敬路 钢铁路 中兴大街 团结大街 泉南大街 泉北大街 钢铁北路 中华大街至外环 的邢台西北区域是目前邢台大盘 高端楼盘聚集区 同样是竞争最残酷的区域 不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平 目前该区域项目价位多在4000甚至以上 城市核心区域的旧村改造项目同时迸发 其最主要的影响在于对于商业格局的影响 大量的大型城市商业综合体更进一步巩固了中兴大街 冶金路 顺德路段 邢台唯一商业中心的地位 邢台西北区域是目前邢台大盘 高端楼盘聚集区 不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平 目前该区域项目价位多在4000甚至以上 同属大面积的城中村改造集中区 项目档次 价位参差不齐 但是从整体的超大规模的供给量上也对邢台整体房价有巨大影响 正是这两年桥东及北部区域的大供给量 分流了部分客户 对桥西房价的上涨速度也起到了一定抑制作用 目前价位多处于3200 4000左右 邢台楼市目前的几个热点区域 20May2020 6 现代城 麒麟湾 世贸天街 水榭翰城 爱上城 新华里188 城市花园 水印城 金域首府 第五大道 国际新城 天一城 盛世公馆 锋尚公寓 阳光巴厘岛 泉北泉 上品家园 三奕润城 燕云台 水岸蓝庭 桥西区项目 桥东区项目 新兴大街 邢州路 新华路 京广线 守敬路 钢铁路 冶金路 中兴大街 团结大街 泉南大街 泉北大街 邢台楼市主要在售代表性楼盘分布图 20May2020 7 如上表所示 邢台市2010年城中村改造项目以桥西区为主 占总推出面积的75 建筑面积为108万平方米 此次统计只包含规划已审批与待审批项目16个碾子头 苗王庄 后炉子 百虎村 南大汪 冯家庄已有投资计划 其他未上市的主要代表性楼盘 20May2020 8 1 据统计 2010年上半年邢台在售或面市的住宅类楼盘将进50个 总建筑面积超过600万平米 其中不含小产权 新民居等 这些面积会在未来三年内逐步投放到市场中 可见邢台目前的住宅市场竞争非常激烈 2 粗略估计 目前邢台已放开推向市场在售的住宅类楼盘建筑面积约140万平米 已售出面积未含在内 这是由于绝大部分楼盘均是部分部分推售 3 房管局2009年根据备案统计数字显示 2009年全年邢台商品房销售面积大约162万平米 含产权车库 储藏间等 但是仍有大量预售或延期备案面积无法统计在内 备注 由于有一部分的小规模项目难以统计其具体的经济指标以及去化量数字 因此以下的供给和销售等统计按照主要代表性楼盘进行统计 这部分楼盘的供给和销售量占到了邢台市楼盘的绝大比例 详见以下统计数字 邢台地产统计数字 20May2020 9 1 存在较严重的项目扎堆情况 直接的项目对抗和竞争非常明显 2 从产品层面已逐渐上升到了拼营销 拼策略 拼服务的高层次水平 3 整个市场多点开发 已不再是几年前桥西独大的特征 桥东的开发量和开发水平在2009 2010年有了突飞猛进的提升 价格涨幅也有所提升 4 乱 一方面源自于市场放量集中迸发 大批新项目上市 你方唱罢我登场 其次也是最主要原因开发商素质参差不齐导致项目水平参差不齐 部分小开发商由于资金压力增大 只能通过价格竞争取得短期内的回笼资金 这些都严重影响市场的正常发展 并且直接导致了部分购房客户对于房价下降的预期 5 以后将是规模开发的时代 大规模项目 资金实力雄厚的开发商会逐步占据市场主导 由于政策对于预售条件的严格控制 小型开发商资金必然吃紧 从而难以保持工程进度 而这又进一步影响其销售进度 此恶性循环会导致小开发商逐渐退出市场竞争 从而市场会趋于良性的发展 竞争是目前邢台市场的主要基调而且会在未来较长一段时间内持续 但是从2010年邢台市区人口即将突破100万的趋势来看 大量需求仍然存在 目前竞争特征分析 竞争与机遇并存 20May2020 10 从数量看 桥西区共13个项目 19500套桥东区共7个项目 9000套供应总套数不低于28500套 含已售出的部分 从项目属性看 目前邢台正处于 3年大变样 中最后一年 城市化进程加速 旧城改造与城中村改造项目较多 桥东有泉北泉 城市花园 桥西有爱上城 水印城 上品家园 第五大道 现代城 三奕润城从供应户型看 两房面积以80 90 为主 三房面积以100 120为主 目前已面市的主要项目供应表 20May2020 11 目前已面市的主要项目去化量及比例统计表 20May2020 12 从数量看 桥西区共13个项目 19500套 桥东区共7个项目 900套供应总套数不低于28500套 从项目属性看 目前邢台正处于 3年大变样 中最后一年 城市化进程加速 旧城改造与城中村改造项目较多 桥东有泉北泉 城市花园 桥西有爱上城 水印城 上品家园 第五大道 现代城 三奕润城从供应户型看 两房面积以80 90 为主 三房面积以100 120为主 主要项目供应特征 需求特征 销售状况 桥东目前推出4500套 销售3350桥西目前推出12500套 销售6550从比例看 桥东销售比例优于桥西 从数量看 桥西优于桥东 目前已面市的主要项目去化量及比例统计表 20May2020 13 目前邢台楼市均价集中在3000 4000元 个别品牌项目集中在4500左右 从价格层面上反映了邢台人的置业习惯 同时也反映出邢台楼市价值取向的盲目性 价格状况 20May2020 14 41 2 为国有企业 13 2 为集体企业 工作比较稳定 有一定经济基础 另外有23 7 的私营企业和6 1 的外资企业 此类人群的后期经济增长较快 潜力巨大 这部分消费群体 对住所的环境 物业 配套 对房间的朝向 户型 对居住的舒适度 安全性都有要求 主力消费群为行政机关事业单位职工 高级白领 私企业主 个体工商户 一部分相对收入较高的工薪阶层 邢台楼市消费者特征 消费人群 20May2020 15 邢台人有较为明显的地域情结 对景观 户型设计以致周边环境的要求在不断提高 看重生活舒适度 这也是西北区域发展成为高端住宅区的一个重要原因 对户型面积的要求主要集中在80 130平方米之间 户型结构上对紧凑型三室最倾向 对小高层 高层物业表现的的高层部分表现并不积极 尤其表现是绝大部分项目高层部分产品销售不畅 多层 花园洋房仍受欢迎 受到经济危机和房地产重度调控的影响 消费者对性价比和投资的安全性关注前所未有的增强 即开始更重视开发商的品牌 资金雄厚 手续正规 工程进度有保障的项目销售速度明显高于其他项目 这注定未来的房地产市场是大开发商和大规模项目的天下 现住房有37 5 为3 5年房龄 3年以下房龄的占14 3 5 8年房龄占26 8 8 10年占13 4 10年以上占8 0 购房目的多为改善现有居住环境 其次是为子女等购房 少量投资性质 邢台楼市消费者特征 消费特征 20May2020 16 最畅销面积区间为105 130平米左右 最畅销户型结构是三室二厅一 二卫 其次是二室二厅一卫 南北通透 紧凑型布局 结构清晰 一梯三户的中户普遍销售难度增大 这部分户型需要在此后的产品设计或价格体系中重点研究 逐渐重视实用空间的设置 储物间和封闭工作阳台 尤其针对中小户型而言这部分空间更为重要 邢台楼市消费者特征 畅销产品特征 20May2020 17 服务站简介 20May2020 18 重点案例分析 基础信息开发商 邢台凰家房地产开发有限公司地理位置 新八一路与太行路交叉口东北角占地面积 98亩建筑面积 17万平方米总户数 一期1480余户建筑形态 5栋5层多层 10栋18层高层 项目动态 预售卡1万抵1万6 2万抵3万 全款9 7折 50 首付9 9折 20May2020 19 重点案例分析 阳光巴厘岛 项目四至 周边环境及配套 邢化街以南新八一路以北太行路以东凰家胜利园以西 成熟生活区域 周边各种配套均较为完备 20May2020 20 重点案例分析 阳光巴厘岛 推售进度表 7月度动态销售表 20May2020 21 重点案例分析 阳光巴厘岛 售楼部 工程进展 20May2020 22 重点案例分析 阳光巴厘岛 户型鉴赏 20May2020 23 重点案例分析 阳光巴厘岛 基础信息开发商 邢台天合房地产开发有限公司地理位置 团结西大街邢台县地税局对面占地面积 262亩建筑面积 50万平方米总户数 约2600户建筑形态 6栋5层多层 4栋10层小高层 11栋17层半高层 4栋24 27层板塔 项目动态 目前全款9 7折 20May2020 24 重点案例分析 烟云台 项目四至 西 南 北 东 20May2020 25 重点案例分析 烟云台 项目四至 周边环境及配套 泉北大街以南泉南大街以北钢铁路以东冶金路以西 靠近万成新天地商圈 周边教育资源丰富 有军需 医专 金华 十二中等大中学校 同时距离医专第一附属医院仅5分钟车程 交通便利 道路畅通 20May2020 26 重点案例分析 烟云台 推售进度表 7月度动态销售表 20May2020 27 重点案例分析 烟云台 售楼部 工程进展 20May2020 28 重点案例分析 烟云台 户型鉴赏 20May2020 29 重点案例分析 烟云台 服务站简介 20May2020 30 项目SWOT分析及应对 项目SWOT分析 20May2020 31 项目SWOT分析 S优势 W劣势 O机会 T威胁 地理位置优越 消费者比较认可 周边生活设施齐全 开发商良好的行业口碑 对开发商进驻邢台地产市场良好契机 目前在建或在售楼盘众多 政策方面存在不确定因素 项目SWOT分析 应对方式 20May2020 32 项目SWOT分析 S优势 W劣势 O机会 T威胁 地理位置优越 消费者比较认可 周边生活设施齐全 开发商良好的行业口碑 对开发商进驻邢台地产市场良好契机 消费者多处于观望状态 政府加大出台对房地产市场发展的政策 邢台目前在售楼盘项目众多 20May2020 33 营销推广策略 20May2020 34 前言随着邢台近几年来快速增长 邢台房地产业得到迅速增长 而消费者的日益成熟和购买力的日益成长 业主买楼也来越趋向于享受与投资 有利益点的承诺和购买心理的共鸣更能促成购买行为的发生 而品牌形象利益承诺成为消费者买房动机的主要因素之一 我们所处的环境 壹 关键词 抑制过快增长 限购令 房产税 通货膨胀 住房保障 宏观调控 世博 经济适用房 亚运会 二次房贷 房价下跌 楼市调控 石油涨跌 股市低迷 钢铁价格 银行加息 二 一 带给我们什么 20May2020 37 消费者投资信心低迷 右图为燕云台10月 11月来电来访成交分析可以看出 11月来电来访均高于10月 但成交比10月份少34套 来访量仍远高于来电量 一组反差明显的销售数据 2010年带给我们什么 20May2020 39 信心受挫引起的观望 2010年带给我们什么 20May20