无锡市城铁新城 恒生科技园 项目投标提案书 2011年6月 瑾呈 无锡恒生科技园有限公司 壹 家 机 构 企业融投资机构 资本运作平台 ILRS瑞思营销 1 办公市场分析 报告目录 2 区域市场分析 6 项目市场定位 5 项目客户定位 4 项目竞品研究 7 招商推广策略和营销活动 8 项目平面创意 3 项目宗地分析 市场分析篇 项目定位篇 营销推广篇 一 办公市场分析 商办类物业市场表现 四大一线城市甲级写字楼租金出现普涨 北京 广州 深圳分别上涨6 33 2 95 2 69 华远地产总裁任志强表示 以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例 它去年的销售目标是120亿元 但前10个月就完成了这个任务 是政府的政策帮了潘石屹的大忙 在商品住宅市场遭遇严厉调控之下 万科 绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产 涉及资本超过千亿元 仲量联行的一份报告显示 去年北京 上海和香港三地的商业地产资本价值增长7 至12 严厉的调控政策打压商品住宅市场 聪明的投资客们开始热衷于商办类项目 商办项目前景可期 整体市场研究 政策面 贷款买二套房 首付不低于6成办理第二次公积金贷款首付不低于5成本地人禁买第三套 外地人禁买第二套楼盘备案价3个月内不得提高 核心细则 1 对已拥有 套及以上住房的本市户籍居民家庭 暂停在本市市区内向其售房 2 拥有 套及以上住房的非本市户籍居民家庭 暂停在本市市区内向其售房 3 无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 暂停在本市市区内向其售房 全市办公市场研究 历年供求分析 图 2006 2010年无锡办公成交量价走势 历年来看 近两年无锡办公市场的需求量有明显的增加 06年至08年办公市场处于严重的供过于求 于是一部分办公性质的用地被做成公寓入市 导致09年供应大幅度下降 2010年 受到住宅调控的影响 办公市场迎来已现良机 供应成交量双双上扬 但实际需求量仍低于实际供应量 无锡办公市场历年供过于求 需求量同比有所增加 图 2010年无锡办公供求关系月度走势 2010年无锡办公市场整体供求比为1 0 85 同比2009年的1 1 80大幅度回落 主要是因为2010年的供应量有较大幅度的增加 2010年全年办公市场有4个单月无新增供应办公房源 其它有供应的月份中 除了7月份的供应量在10万平米左右 其它月份的供应量均在5万平米以下 整体供应水平仍处于低位 全市办公市场研究 2010年供求及均价分析 全年供求比波动较大 供应不稳定 图 2010年无锡办公市场成交均价月度走势 成交均价走势相对平稳 年底强势回升 整体来看 2010全年相当长的一段时间内办公市场的成交均价较为稳定 在年初3个月中和年末3个月中分别出现一次 V 型走势 2月份成交均价的低谷主要是受到东方国际轻纺城的830元 平米办公房源大量成交影响 11月份的价格低谷主要是受到宝龙湖畔花城 汇坚国际五金机电城等5000元价格水平的项目成交比重加大的影响 12月份的成交均价受到包括时代国际 万达广场 佳城国际大厦等万元成交水平以上的项目成交占比的提高而阶段性触底反弹 现有办公市场格局 总体概况 未来上市写字楼项目 1 苏宁广场2 恒隆广场3 崇安寺二期4 保利达广场 市中心板块 市中心板块属于无锡商业 商务 金融 文化中心 写字楼最为集中 租金 售价较高 重点发展以旅游 商贸 金融 会展 信息咨询为主的第三产业 以及房地产 建筑 电子 纺织等产业 写字楼主要分布在人民中路 解放西路和解放东路围成的三角区域 大多数写字楼建成时间较早 写字楼品质普遍不高 但新建成项目品质提升幅度较大 如摩天360 财富大厦项目 未来供应项目将以高品质综合性项目为主 目前主要写字楼项目 1 佳福大厦2 摩天3603 华光大厦4 财富大厦5 东方广场6 天幕大厦7 百脑汇科技大厦8 恒通国际大厦9 天安大厦10 华宇大厦11 红豆国际广场12 东方时代13 泰翔大厦14 长庆大厦15 时代中心大厦16 国邮大厦17 金鼎大厦 1 2 3 4 5 6 11 12 7 8 15 13 14 10 9 16 17 1 4 2 3 现有办公市场格局 蠡园板块 重点发展工业设计 电子信息 精密制造等产业 近年来 政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展 加快了高新科技产业孵化基地的建设 主要依托工业设计园 写字楼市场与区域产业密切关联 房地产及相关行业 设计类 制造类以及商贸类企业为主流 租金 售价水平一般 写字楼主要分布在太湖大道沿线以北 新竣工项目以及在建项目 相比无锡写字楼整体水平 设计标准普遍提升 如华仁逸景大厦 工业设计大厦 润华国际大厦等 未来上市写字楼项目 1 城开项目2 彩登电子厂项目3 创意大厦4 生产研发综合楼5 蠡湖科技研发楼 目前主要写字楼项目 1 华邸国际大厦2 时代杰都3 润华国际大厦4 太湖明珠发展大厦5 联创CBD6 绿苑大厦7 佳城国际中心8 中国工业设计大厦9 工业设计园一期10 华仁 逸景国际11 创意园一期 现有办公市场格局 新区长江路板块 重点发展电子信息产业 IC产业 光伏产业 汽车零部件产业 生物医药等为主导的高新技术产业 纺织 化工 机械等产业以及物流等生产服务产业 新区写字楼品质不高 数量较少 写字楼发展与区域高新产业的发展密切相关 创业型企业众多 租金 售价相对较低 分布 新区现有写字楼数量较少 主要分布在长江路沿线 品质 除了百仕达大厦品质相对较高外 其它写字楼品质都很低 3 1 6 4 5 2 7 1 未来上市写字楼项目 1 长江1号 目前主要写字楼项目 1 金源国际大厦2 百仕达大厦3 创源大厦4 东方银座5 科技创业园6 软件园7 长江金岸 现有办公市场格局 太湖广场板块 太湖广场定位为无锡 城市客厅 规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD 太湖广场板块是未来的城市新中心 现有写字楼数量很少 但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区域 分布 写字楼主要分布在太湖广场周边 品质 现有写字楼数量很少 未来供应量大 包括世贸中心 茂业城以及九龙仓项目 3 1 2 1 4 5 4 2 3 未来上市写字楼项目 1 世贸中心2 君来广场3 燕莎商务中心4 茂业城5 九龙仓项目 目前主要写字楼项目 1 太湖明珠数码大厦 2 天诚大厦3 新天地广场4 时代国际 现有办公市场格局 主要主流在售项目面积对比 套数 单位 平方米 户型特征 在目前写字楼市场小面积物业明显销售较好 100平米成为主要的分界岭大面积物业成交分布相对分散 逐渐呈现可分割或者可合并打通的特征 户型分布更加灵活300平方米以上的大面积多为整层供应 300 500平方米面积供应量相对较少 注 本表为散点图 表现2008年1月1日以来上述项目所成交物业的面积分布情况 现有办公市场格局 主要主流在售项目总价对比 总价分布特征 90 的成交物业成交总价均在100万以下 60 80万成为最密集的总价段200万以上总价段物业成交相对较少大面积物业分割出售 也在一定程度上使得单套物业成交总价有一定的下浮 小面积物业组合更加方便 后期有利于出租 逐渐成为目前投资市场的主流 套数 单位 元 注 本表为散点图 表现2008年1月1日以来上述项目所成交物业的总价分布情况 现有办公市场格局 目前主流办公项目售价 租金及出租率情况概览 现有办公市场格局 客群特征分析 9 1 租金 1 9 2 1元 天 平入驻率 85 68 1 租金 1 3 2 6元 天 平入驻率 93 目前各写字楼集中区版块租金及出租率情况 这里重点研究的为目前可租项目租金数据统计主要来源于现场走访以及通过主流房地产网站以及中介咨询平均统计太湖广场板块目前可租办公楼项目较少 且品质相对较低 因此无法反映出太湖广场板块未来的一个租赁价格走势情况由于无锡写字楼市场整体起步较晚 因此各个板块的写字楼品质普遍偏低 故目前的租金价格相对较低 24 5 租金 1 3 2 1元 天 平入驻率 84 14 3 租金 1 3 1 9元 天 平入驻率 90 现有办公市场格局 无锡写字楼主要集中在市中心板块 例如东方广场 华光大厦 摩天360 新交房项目所占比例较低入驻客户以专业服务类 房地产及相关行业以及物流商贸类企业为主 与无锡的产业发展方向相符 写字楼入驻客户主要以工业设计 机械制造 房地产及相关行业的企业为主与上述产业相配套的服务类企业以及物流商贸类企业也有一定规模 无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主 占到了75 其次为来自长三角其它城市的企业 所占比例约为17 客户来源主要以无锡本地企业为主 来自长三角其它城市的企业也相对较多外资客户中主要是日韩和欧美企业 目前无锡写字楼客户主要行业特征 目前无锡写字楼客户主要来源地特征 办公项目潜在客户研究 各行业办公楼客户需求偏好分析 办公项目潜在客户研究 目前无锡高品质写字楼办公面积分布 从平均办公面积看 金融类企业最大 其次为房地产及相关行业 专业服务类企业从办公面积分布来看 200平方米以下的企业数量占到了70 办公项目潜在客户研究 办公项目潜在客户研究 客群特征分析 以长期投资为目的 看中物业保值增值的投资客户成为市场的购买主力多数外来企业受限于较高的售价 主要还是以租赁为主对产品标准以及配套设计等条件愈发重视 新的办公理念已经逐渐形成小户型写字楼以其相对低廉的 进场费 与稳定的投资回报受到了投资者的青睐 无锡办公楼购买目的 目前无锡写字楼销售市场中 以自用为目的的购买占较大的比例 客户来源以无锡本地为主其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群 办公市场自用客户来源 更为纯粹的商务功能与办公空间组合 更为丰富的商务配置服务与办公物业管理设定 更为方便快捷的智能化体系与真正意义上的5A概念应用 合理的企业形象对外昭示功能 强化办公整体OA功能简化智能化操作 完善5A体系与独有特性 楼层外部展示 包括企业标示 发光 宣传档等 扩充包括商务会议 洽淡 印务 订票等一系列配服务功能优化办公物业特色体系 突出楼层经理和客户服务功能 商务 整层统一规划的办公空间根据框架柱间合理分切办公功能区朝向利好面更大的总裁级办公产品 配套 智能化 展示 未来办公产品发展方向 延安电影院地块新东方广场地块滨湖高浪路北侧地块包巷桥地块广南路与锡沪路交叉口东北侧地块工商局南侧地块广瑞路西北侧地块城开项目君来广场 2010 2011 2012 金太湖国际彩登电子厂地块联合杨木桥地块崇安新城28号地块市水厂尤渡加压站北侧地块新区XDG XQ 2007 31地块崇安寺二期地块 世贸国际中心茂业城苏宁广场通运路两侧 火车站站前商贸区 地块燕莎购物中心恒隆项目 未来写字楼供应格局 九龙仓大厦宁海里小学北侧地块新区长江北路东侧地块新区长江路与旺庄路交叉口东南侧地块 从未来预测上市情况可以看出 2010 2011年将成为高品质写字楼集中供应年 多个项目目前已经动工 按照正常进程来看 2011年下半年至年底将会集中上市 2010年多个地块主要是06 07年之间成交的办公类地块 目前多数也已经动工 但是多数项目体量相对较小 并且开发商多为本地企业为主 经营方式也将有所不同 2011年的上市项目主要以07年下半年以及08年成交的地块 目前基本均处于动迁阶段 潜在供应 从目前的市场实际情况来看 无锡办公市场仍处于发展阶段 办公市场由于政策对住宅市场的打压而开始活跃起来 从项目的分布来看亦相对较为集中 基本上位于市中心 太湖广场 蠡园开发区附近 这些区域要么占据地利 要么有产业或者景观的支撑 目前市场上的办公项目均是以出售为主 纯租赁的写字楼项目极少 高品质项目仅红豆国际广场及润华国际大厦而已 办公市场明显缺乏高品质项目的支撑 预计市中心的恒隆 苏宁及太湖广场的九龙仓 茂业等一批高品质项目问世后 无锡办公市场的整体品质将会得到明显提升 办公市场小结 二 区域市场分析 八十年代初 江苏省第一个亿元镇 第一个亿元村 第一家中外合资企业均诞生在惠山 2009年全区完成GDP385亿元 增长11 财政总