目 录第一章总 论1一、项目概况1二、项目背景1三、可行性研究的依据及范围2四、项目建设单位基本情况2五、项目位置及周边情况3六、主要技术经济指标5七、研究结论及建议6第二章市场研究8一、城市经济发展概况8二、城市发展规划8三、湘乡房地产市场发展总体统计分析9四、湘乡市房地产市场总体分析10五、湘乡市房地产市场后市展望13六、项目区域房地产优劣势分析16七、项目附近区域2008年楼盘销售情况17八、可能的目标客户分析17第三章建设地点及建设条件19一、建设地点19二、建设条件19第四章建设内容与建设规模24一、建设规模24二、宗地状况24第五章专业技术方案26一、总体规划26二、建筑、结构方案29三、电力工程30四、弱电工程30五、给排水工程31六、消防32第六章环境保护与节能34一、环境保护34二、绿化34三、节能34第七章项目实施进度36一、建设工期36二、项目招标方案38第八章投资估算及资金筹措39一、投资估算39二、资金筹措40第九章财务评价42一、销售收入及销售税金估算42二、财务效益分析44三、风险分析45四、财务评价结论47附件：1） 企业法人营业执照2） 中华人民共和国组织机构代码证3） 中华人民共和国房地产开发企业资质证书附图：1、 总规-区位分析图2、 总规-用地规划图3、 项目位置图4、 项目修建性详细规划图 第一章 总 论一、 项目概况1、项目名称湘乡市博雅苑住宅小区2、承办单位湖南省湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司3、报告编制单位编制单位：湖南省农林勘察设计研究总院证书编号：国家发展和改革委员会甲12220070037号二、 项目背景为盘活城市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选，改善联盟村、壕塘村一带居民区居住条件，根据湘乡市的城市整体规划，成立湘乡市东山建设投资开发有限公司，由公司负责湘乡市云门商贸步行街项目的开发。随着这一带基础设施的逐步完善，云门商贸步行街的日趋繁荣，顺应湘乡火车站的改造升级，火车站片区土地规划性质的转变，东山建设投资房地产开发有限公司征收了原华博电子厂和回收公司的土地，进行建设开发。三、 可行性研究的依据及范围1、 可行性研究的依据1）项目修建性详细规划图；2）湘乡市国民经济和社会发展“十一五”规划；3）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；4）工业与民用建筑可行性研究深度要求；5）各专业技术规范；6）建设单位提供的各项基础资料。2、 可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。四、 项目建设单位基本情况湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司成立于二四年十月，注册资本800万元。公司主营房地产开发经营，开发资质为肆级房地产开发企业。公司现有员工期25人，其中：高级工程师2 人，高级会计师3人，结构、经济、统计等其他相关专业人员12人，大学学历15人。曾获2006、2007、2008年度房地产开发先进单位，2007年度先进纳税人等荣誉称号。公司前期开发了湘乡市云门商贸步行街项目，占地面积7.9万平方米，投资金额11599万元，开发建筑面积11.8万平方米。公司为进一步优化步行街项目周边环境，对周边地块开发的项目有安居楼项目、永康家园项目、桂花苑项目和博雅苑项目。五、 项目位置及周边情况1、 项目地理位置本项目位于湘乡市火车站南侧，东临城市主干道东风北路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。 项目地块地下无管线、电缆、暗渠等城市基础配套设施，也没有历史文物古迹和名贵树木。2、 周边环境（1）空气状况地块紧邻新建火车站大型绿化广场，周围绿化情况良好，项目周边没有污染环境的工厂，空气质量良好。（2）噪音情况项目周边没有产生噪音的工厂。（3）污染情况项目周围3公里范围内没有工业污染源。（4）危险源情况项目附近没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。（5）周边景观项目周边有充满时代气息、景观别致的商业步行街，有新建火车站大型绿化广场。（6）交通状况经过项目的公交路线有1路、5路、8路，离项目仅100米远的城乡客运中心有2路和6路等开往湘乡各个区域的公交路线，项目往北有云门商业步行街、新建火车站商业中心，商业比较繁华；建设银行、农业银行、邮政储蓄、湘乡市二医院等金融和医疗机构都在1公里辐射范围内；项目500米内有望春中学、联盟农贸市场、云门商贸市场。六、 主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积11619.15 合17.43亩2规划总建筑面积30182.55 (1)住宅建筑面积23264.87 (2)商业建筑面积2646.22 (3)大型商场建筑面积3000.00 (4)物管建筑面积296.14 (5)车库建筑面积974.92 3容积率2.60 4建筑密度%38.14%5绿地率%35.20%6建设总工期月167建设投资万元3767.80 8销售收入万元5439.34 9总成本费用万元4039.76 10利润总额万元753.89 11税后利润万元565.41 12投资利润率%20.01%13净利润率%15.01%14全部投资财务内部收益率%14.70%税后15全部投资回收期年2.43 税后七、 研究结论及建议1）本项目为湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司投资建设的中档房地产项目，对完善湘乡市火车站周边环境建设和加快老城区提质改造，及为广大农村入城务工、经商人员提供高品质住宅均有积极意义，通过项目建设，也将有利的提升湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司在湘乡市的形象和地位。2）本项目位于湘乡市新建火车站南侧，总用地面积11619.15（合17.43亩），总建筑面积30182.55，其中：住宅面积23264.87，商业面积2646.22，大型商场面积3000，物管用房296.14，并配有相应的车库974.92。是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。3）工程估算投资总额3767.80万元，其中：土地费用871.44万元，工程费用2135.55万元，其它费用427.11万元，预备费171.70万元，建设期利息162万元。本项目资金来源主要来自以下几个方面：1）公司自筹资金约2267.8万元。2）项目中期开发贷款1500万元。3）本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务内部收益率为14.70%，全部投资回收期为2.43年，税后净利润565.41万元。项目盈利可观，财务上是可行的。第二章 市场研究一、 城市经济发展概况湘乡是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口91.3万人，城市化率为13.8%。 二、 城市发展规划进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。该方案的指导思想是：按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。开发城市四区，南部：把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：东郊皮革工业区；北部：红仑高新技术区；中部：完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通湘乡大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。加强环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城三、 湘乡房地产市场发展总体统计分析序号年 份20042005200620072008指标总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)总量 增速(%)1房地产投资总量（亿元）1.5126.31.7910.22.5140.42.759.44.1651.52全年施工面积（万）15816.3149-3.2143.4-0.18185.427.2190.12.53全年竣工面积（万）991282.9-15.894.711.9123.929.613811.44商品房销售面积（万）9.2431.728.324.93-21.482.1228.81、自2004年以来，湘乡房地产投资总量呈快速增长趋势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速回升，达到51.5%，投资总量为4.16亿元，说明湘乡房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50%左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了-21.4%。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。四、 湘乡市房地产市场总体分析1、 湘乡房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。自从1998年放宽房地产开发政策以来，湘乡市房地产业发展一直强劲不衰。2008年，全市房地产开发完成投资4.16亿元，同比增长51.5%。其中住宅投资完成27.1亿元，同比增长46.5%，土地开发投资0.41亿元，同比增长27.6%，土地开发面积17.57万平方米，同