地产昌平蓬莱温泉科艺园可行性研究报告2007年10月19日 第一部分 宗地位置与宗地概况第二部分 区域房地产市场概况第三部分 SWOT分析第四部分 定位建议第五部分 经济测算第六部分 结论与建议 目录 宗地位置 地理位置 北京昌平区 小汤山温榆河畔 紧邻麦卡伦地项目北侧 北京太阳城项目南侧 项目四至 东以北亚花园东路 规划中 为界 邻国家商务部培训中心 南靠北七家二号路 规划中 西至立汤路 中有绿化隔离带相隔 北临北京太阳城南路 现状路 道路交通 十分便捷 主要道路西有立汤路 北距北六环路1公里 距亚运村18公里 距城市轻轨终点站7公里 距首都机场10公里 北侧道路 北京太阳城南路 西侧道路 立汤路自行车道 周边现有配套 医院 小汤山医院 北京太阳城医院 北京市医疗定点医院 王府中西医结合医院 三级甲等 学校 汇佳私立学校 景山学校寄宿分校 北京市商业学校商业 北七家建材市场 华普超市 亚运村汽车交易市场其它 九华山庄 富来宫温泉山庄 天野度假村 龙脉温泉城 小汤山会议中心等 北京太阳城医院 北京太阳城 小汤山会议中心 汇佳私立学校 宗地现状 地形 宗地形状大致呈长方形 南北短 东西长地势 地势平坦 无拆迁 已具备七通一平条件地貌 宗地内现种有庄稼 堆放着用于园林造景的天然石料 已完成两眼温泉的钻探 水温57度 另有梨树果园30余亩 30多米高的槐杨林成树3000多棵 几十亩鱼塘 用地规划指标 用地技术指标 建筑技术指标 项目背景 项目权属 北京蓬莱物业开发中心公司资质 1995年登记注册 开发资质为四级注册资金1000万元 总资产5 43亿元 净资产4 1亿元以往业绩 开发蓬莱公寓 蓬莱苑别墅宗地取得 2006年9月18日通过招投标方式在北京市国土资源局昌平分局取得本项目用地使用权 并于2006年11月1日签订正式合同 京地出 合 字 2006 第635号 土地成本 3 397521亿元 折合楼面地价 667元 平方米付款进度 已付1 897521亿 余款1 5亿未付 第一部分 宗地位置与宗地概况第二部分 区域房地产市场概况第三部分 SWOT分析第四部分 定位建议第五部分 经济测算第六部分 结论与建议 目录 北京别墅市场概况 2007年1 8月 1 8月份北京别墅套数销供比为1 96 1 去年同期别墅套数销供比为1 60 1 别墅市场仍表现为供不应求 供求差距进一步拉大 1 8月别墅销售主要集中于昌平 朝阳 大兴三大行政区域 销售套数分别为1076套 730套 719套 占成交总量的59 27 2007年1 8月北京别墅市场成交价格走势不稳 7 8月持续上涨 环比分别上涨8 87 1 71 区域市场概况 隶属区域 宗地位于北京三大别墅区之一的奥北别墅区 奥北别墅区 中央别墅区 香山别墅区 北京近80 别墅 区域范围 以汤立路为主线 亚运村 六环路附近 区域特点 先天的优美环境 小汤山温泉 温榆河后天的奥运契机 基础设施 商业配套 六环以内 六环外围 第一居所为主 第二居所比例上升 具有良好居住氛围的成熟别墅区 主要竞争者 首创 珠江 北辰 保利 耀江 上海复地竞争者产品形式 均为独栋别墅竞争者价格水平 单价10000 40000元 M2不等 总价为350 600万 套的中档别墅和800 1200万 套的高档别墅各占半壁江山更有顶级的东方普罗旺斯 单价4万 M2 在售存量房屋总价3600万 套起 区域市场竞争者状况 区域市场供给特点 产品形式 产品形式以独栋为主 其中16个楼盘中有10个只有独栋 未作产品拆分 有产品拆分的6个楼盘中 产品最多覆盖三种形式 5个楼盘有联排产品 3个楼盘有双拼产品 2个楼盘有叠拼产品 只有1个楼盘涉及板楼产品 户型面积范围在400 500平方米和300 400平方米的套数最集中 两者合计的比例达到55 区域市场供给特点 建筑规模 1 2 周边项目以中等规模为主 周边项目产品是否拆分并不以规模大小为依据 区域市场供给特点 容积率 1 2 周边项目容积率以0 3 0 4之间为主 周边项目凡进行了产品拆分的 容积率相对较高 销售情况 良好2006年 东方普罗旺斯 珠江 壹千栋等别墅销量都在100套以上 保利垄上更是突破了200套大关 湾流汇均以期房销售 2007年1期未封顶即已售完 2期销售情况良好 目前余量 多数项目已售完 存量不多 距离本案最近的几个项目中 西侧 长河玉墅 渡上别墅已售完南侧 麦卡伦地销售率已达80 仅剩余36套南侧 温哥华森林仅剩余1套价格走势 上涨幅度大 速度快本区域别墅较之2006年价格上涨15 30 以麦卡伦地为例 2006年5月 该项目单价为12000元 平方米 而截至2006年10月 该项目单价已升至16000元 平方米 而且在未来的几个月里将每个月调整一次价格 以保持持续的上涨趋势 客群特点 北京市区客户占70 左右 区域市场销售情况 项目周边土地交易情况概述 2006 2007年间昌平地区出让居住用地仅4宗 占地共84 82公顷 规划建筑面积129 36万平米 本项目所在的小汤山镇地区属于昌平土地交易热点地区 在03年至04年间共出让居住用地25宗 占地面积共388 92公顷 本部分居住用地现已基本形成有效供应 消化完毕 长河玉墅 渡上 麦卡伦地 上游别墅等楼盘 本项目是小汤山镇近期入市的唯一居住用地 且周边无后续地块供应 唯一可能与之形成竞争的项目是07年4月出让的地处北七家镇南部项目 与本案距离较远 本案 北七家地块 项目地块交易信息 周边项目介绍 概况 周边项目介绍 概况 多层 高层楼盘参考 小汤山区域内并无可参考产品 我们参考其他地段在售的多层 高层产品 典型项目介绍 麦卡伦地 六环内 与本案南侧一路之隔 欧洲古典风格 典型项目介绍 北京洋房 六环内 在本案东南方向 典型项目介绍 汤house 六环外 在本案西北方向 典型项目介绍 保利 垄上 六环外 在本案西北方向 第一部分 宗地位置与宗地概况第二部分 区域房地产市场概况第三部分 SWOT分析第四部分 定位建议第五部分 经济测算第六部分 结论与建议 目录 本案地块SWOT分析 SWOT分析 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W A 项目位于奥北别墅区 区域开发成熟 交通便捷 具备成熟的别墅居住氛围 B 毗邻温榆河 又有温泉资源 生态自然条件良好 C 地块平整体量适中 易做产品拆分 A 地块规划路等一级开发现状不明 有待落实 B 地块外南侧有少量高压线 对产品销售造成影响 但影响不大 奥运会的到来 5号地铁线的开通拉近了本案与市区的距离 房地产市场涨势良好 国家限制别墅项目用地审批 本项目涨势空间大 区域内现有项目基本已售完 且综合产品较少 市场空间大 A 70 90政策导致本案在户型设计上与客群诉求形成矛盾 增加产品研发困难 B 周边已有别墅项目较多 虽然大多已基本售完 但竞争者开发水平普遍较高 对本案产品开发提出高要求 第一部分 宗地位置与宗地概况第二部分 区域房地产市场概况第三部分 SWOT分析第四部分 定位建议第五部分 经济测算第六部分 结论与建议 目录 本案产品形式定位 本案条件限制 容积率1 0 总建面51万平米 本案体量大考虑产品拆分 联排 多层 周边市场独栋供应量大 策略 成熟的别墅区域 稀缺性产品供应 实现销售目标 现有同类项目 本案 多层9000元 平米联排12000元 平米 起价 多层10000元 平米联排15000元 平米 别墅氛围 成熟的别墅氛围带来天然的区域优势产品稀缺 周边项目大多已售完国家限制别墅项目审批 类型 售价 时间 位置 多层年均上涨5 联排年均上涨7 本案价格定位 本案客群定位 中高档独栋别墅 20000 40000元 平米 800 3600万 套 北京市区客群 通过产品差异导出客户特征 多 小高层产品 本案联排 多层组合 9000元 平米 多层10000元 平米联排15000元 平米 销售单价 销售总价 100万 套 多层90万 套联排200 300万 套 成熟高档社区 品质相对较低 高品质 居住氛围 中高端收入 经济型产品 居住舒适 北京市区中高收入客群 户型配比建议 第一部分 宗地位置与宗地概况第二部分 区域房地产市场概况第三部分 SWOT分析第四部分 定位建议第五部分 经济测算第六部分 结论与建议 目录 经济测算 基础经济技术指标 单位 平方米 经济测算 总投资表 经济测算 经济测算 经济测算 销售净利润率敏感性分析 经济测算 销售净利润敏感性分析 第一部分 宗地位置与宗地概况第二部分 区域房地产市场概况第三部分 SWOT分析第四部分 定位建议第五部分 经济测算第六部分 结论与建议 目录 结论与建议 本地块交通便利 所在区域已开发成熟本地块平整规则 体量较大本地块收益利润较好 是较为难得的开发项目本地块意向合作者较多 建议迅速决策 谢谢 2007年10月19日