（行业分析）房地产行业上海房地产市场宏观分析报告上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市1、 楼市需求：7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20%的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。2、 政策面：自2001年月日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。3、 供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231套。4、 市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、 GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元，比去年同期增长14.8%，下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在10%左右是完全正常的、也是与经济总量的增长相匹配的。上海的楼市在不断的规范和完善，从需求面来看，上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万方米；商品住房施工面积达到7000万平方米，商品房竣工面积2492万平方米，其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米，其中住宅2224万平方米。今年1-5月，商品房竣工面积481万平方米，同比增长29.6；销售面积588万平方米，同比增长18.2。商品住房空置量进一步下降。这预示着投资势头不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。据统计，如今上海一年住房竣工面积总量达1600-1800万平方米，开工建设面积达4000-5000万平方米，房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。第二部分：增值的上海楼市1、 上海的国际地位：上海是国际性的经济、金融、贸易大都市，也是我国的经济、金融、贸易、信息和交流中心，被誉为“东方明珠”，是走进中国通往世界的窗口，有着强大的辐射力，随着世博会申办成功进一步提高了上海的国际地位及影响力。随着长三角区域经济一体化的启动，作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。到目前为止，财富500强企业已有300多家进入上海，100余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。2、 四个中心：上海加快建设国际金融、贸易、经济和航运中心的进程，使处于“桥头堡”的陆家嘴CBD区域，集聚起大批金融机构、跨国地区总部和4100余家中介服务机构，中央商务区楼宇即将“满座”，由此引发新一轮基础设施建设。仅小陆家嘴沿江，就有五六幅地块被国际投资集团选中；沿江多幅已批租地块的配套项目今年也将全面恢复上马。新一轮开发，陆家嘴努力搭建服务全国、面向世界的营运平台，继续发展各类要素市场，使金融贸易区真正成为境内外金融机构、投资公司和大贸易公司的交汇处和要素市场集散地。为适应陆家嘴金融贸易区新一轮开发热潮，陆家嘴集团将转换机制，逐步向国际金融贸易产业集团发展。充满创新活力的张江高科技园区，日前宣布进入“二次创业”阶段。为营造良好投资创业环境，张江园区去年的固定资产投资力度超过50亿元，吸引投资累计62亿美元，入驻孵化创新企业323家。今年，张江园区以营造“环境年”、“配套年”、“服务年”为主要抓手，规划建设集产业、商贸、居住等协调发展的“现代化园林式新城”，建设第一个“上海博士后公寓”，完善“大学生活区”、“张江生活区”和“创业公寓”等三大组团配套建设，使张江园区成为上海高科技产业和创业人才汇集的高地，具有世界知名度的园区。上海通江达海，发展物流产业独具优势。今年外高桥保税区全面启动的“物流产业规划”雄心勃勃，以上海建设国际航运中心为契机，保税区国际物流基地呈现了两翼发展态势。北区，依托外高桥港区，重点建设1.2平方公里的国际物流园区；南区，依托浦东国际机场，重点发展以IT产业为主的空运物流。力争5年内引进10家国际著名船公司、20家世界著名物流公司以及100家跨国公司自营物流企业。至2005年，建成200万平方米仓储面积，物流量上升至1000万吨，以实现将保税区建成亚太地区货物采购中心、配送中心和中转中心的宏伟目标。金桥开发区今年的“年度冲刺表”也令人振奋，工业年产值的目标锁定在900亿元，在去年突破700亿元基础上再迈进一大步，以确立金桥作为上海现代制造业基地的龙头地位。金桥今年将继续大力培植以电子信息、汽车与零部件、现代家电和生物医药为主的四大产业。同时，为加速发展上海外向型经济，金桥首期1.5平方公里的海关监管区将于今年5月封关运行，力争实现全年出口交货值150亿元目标。第三部分：“世博会”的举办对房地产行业的升华作用世博会将成为带动上海新一轮大发展的难得的机遇，作为一种19世纪中叶出现的全球交流模式，它将人类文明间的交流带到了前所未有的阶段，使得全世界都能以最快速度感受到物质文明与科学文化最新发展。在经历了150多年的历程后，伴随着国际商品交换的扩大和科学技术与经济发展之间的紧密联系，世界博览会，这一国际经济科技的奥林匹克盛会显得举足经重，并成为一个城市发展的绝好契机。而上海作为发展中的中国面向世界的一个窗口，举办了2010世博会，将把上海进一步推向国际经济科技文化交流展示的前沿，为上海成为世界级的大都市提供充足动力与机遇。世博会将成为加快上海实现“四个实现”目标的重要能动力，且加快上海旧城更新的步伐在新世纪之初，举办世博会的意义显得极其重要，不仅反映出一个国家的建设成就和综合国力，更显示出主办国在新世纪的决心和信心。上海举办2010世博会，将向世界展示中国、上海最新面貌与生机活力，加快上海实现“四个中心”的城市定位，同时借助于世博会的良好契机，带动上海中心旧城区及浦江沿岸开发更新的步伐。世博会将把上海升华到“城市，让生活更美好”的城市定位与品质的平台上相信在2010年，通过对未来城市生活模式的研究，城市，将会成为一个更适合人类居住生活的栖息之地。而上海则会将“城市，让生活更美好”作为城市长期发展的目标与平台，使得提高城市品味与生活质量成为城市发展的终极目标。世博会后续利用的成功将成为具有开创性的可持续发展的典范一届世博会的成功与否，不仅体现在世博期间的成功，更体现在世博之后的后续利用上。上海世博园区在世博会结束之后将会城市发展中的最具潜力之地，它将重新融入城市生活，并极大的带动上海城市及黄浦江两岸的开发，并将成为具有划时代意义的可持续开发的典范。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。市场的有效需求必将拉动房地产产品的全面升级，从而使房地产市场持续的健康发展，做出更加精致、更加人性化的产品。第四部分：深深觊觎上海的外来资本近年来，国际资本大鳄对上海房地产市场不断加深了觊觎，他们看到了上海市场的丰厚投资回报，看透了存在的巨大发展潜力。这些正在进入和已经进入的外资，对整体房地产开发企业将产生巨大的冲击和带动作用，而资本的逐利本性则将直接引发新一轮的房价上扬。今年已经有好几家跨国巨头宣布开始上海的房地产开发，他们分别是：荷兰国际房地产、菲律宾工商龙头、著名菲华巨子陈永栽集团旗下著名的裕景兴业和洛克菲勒财团。荷兰国际房地产是与在香港主板上市的复地（集团）股份有限公司合作，共同投资开发位于上海松江新城的住宅项目。此次合作，不仅意味着海外基金继续看好上海房地产市场，也是复地继2月初在香港成功上市并融资15亿港币以后，与海外房地产基金又一次成功合作。而复地集团自1994年涉足房地产开发领域以来，凭藉准确的产品定位、多项目管理的能力和良好的售后服务体系，逐渐奠定了在上海房地产市场的优势地位。项目分布于上海八个行政区域和部分外地中心城市。已连续四年进入上海市房地产销售五十强前列，2003年荣膺首届上海房地产开发企业50强第四名和上海市百强企业。荷兰国际房地产是荷兰国际集团（ING）的全资子公司。荷兰国际集团是一家总部位于荷兰的国际化金融机构，该集团在中国的业务包括银行、人寿保险、房地产及资产管理业务。荷兰国际房地产在上海和北京开发了上海网球俱乐部和一些公寓及信荷城项目。首度进入上海市场的菲律宾“裕景兴业”投资公司有着“香港豪宅专家”的美称，更被伦敦“超级品牌