23 05 2020 1 房地产开发经营与管理 项目3房地产投资分析主讲人 王玲 23 05 2020 2 项目3房地产投资分析 23 05 2020 3 任务3 1现金流量分析 23 05 2020 4 案例引入 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营 已知前三年楼价款付款比例分别为15 25 和60 第四年即可开始出租 当年的毛租金收入为100万元 经营成本为20万元 且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12 贴现率为16 如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示 试计算该投资项目的净现金流量 画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和 假定投资和经营期间的收支均发生在年初 23 05 2020 5 案例引入 23 05 2020 6 一 现金流量的含义 现金流量指某一系统在一定时期内流入该系统和流出该系统的现金量 现金流量是现金流入 现金流出和净现金量的统称 现金流出 23 05 2020 7 现金流 CashFlow 现金流入 CashInFlow 销售收入 租金收入等现金流出 CashOutFlow 1 开发投资 土地费用 前期费用 建筑安装工程费用 基础设施建设费用 公共设施建设费用 管理费用 财务费用 销售费用 税金等 2 置业投资 买入时的投资 买房款 税金 装修费用等 经营费用 管理费用 水电 维修费用 税等 还贷本息 注意 现金流发生的时点 一 现金流量的含义 23 05 2020 8 拓展练习 1 房地产投资分析的目的 是为了 A 可行性研究的需要B 获得好的技术方案的经济效果C 对技术方案花费最小的投资D 尽可能降低投资成本 B 23 05 2020 9 二 现金流量图 1 现金流量图的时间坐标 现金流量图是表示项目在整个寿命期内各时期点的现金流入和现金流出状况的一种图示 23 05 2020 10 2 纵向垂直线 资金流动数量和方向方向 资金流出流入长度 资金流量多少 二 现金流量图 23 05 2020 11 3 现金流量图的立足点 二 现金流量图 4 项目整个寿命期的现金流量图 二 现金流量图 23 05 2020 13 横轴 时间轴方向 向右分割 等分若干间隔 每一间隔代表一个时间单位 年 坐标点 时点 该年的年末和下一年的年初 二 现金流量图 23 05 2020 14 现金流量的大小 资金数额 方向 资金流入还是流出 作用点 资金的发生时点 正确绘制现金流量图的三要素 23 05 2020 15 拓展练习 1 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具 现金流量图中的时间点 零 是 A 资金运动的时间始点B 日历年度的年初C 某一基准时刻D 既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E 既可有现金流入也可有现金流出的时间点 ACE 23 05 2020 16 拓展练习 2 现有一项房地产投资活动 第1年年初投入资金400万元 第1 3年的收入稳定在200万元 第4年的收入为300万元 假定收入发生在期末 投资行为发生在期初 试画出该投资行为的现金流量图 23 05 2020 17 300 400 时间 刻度 200 200 200 1 现金流入 现金流出 0 2 3 4 拓展练习 23 05 2020 18 房地产投资中常见的几种现金流量类型 开发后出售房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量置业投资项目的现金流量 三 房地产投资活动中的现金流量 23 05 2020 19 案例引入 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营 已知前三年楼价款付款比例分别为15 25 和60 第四年即可开始出租 当年的毛租金收入为100万元 经营成本为20万元 且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12 贴现率为16 如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示 试计算该投资项目的净现金流量 画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和 假定投资和经营期间的收支均发生在年初 23 05 2020 20 案例引入 23 05 2020 21 三 房地产投资活动中的现金流量 23 05 2020 22 有一宗 七通一平 的待开发建筑用地 土地面积为2000m2 土地总价款1500万元 建筑容积率为2 0 建设期为两年 建筑费为3000元 m2 专业费为建筑费的10 建筑费和专业费在建设期内均匀投入 该商品住宅建成1年后立即出售 预计售价为9000元 m2 销售费用为楼价的2 5 销售税费为楼价的6 5 试画出该项目的现金流量图 假设该项目无贷款 案例引入 23 05 2020 23 1 计算楼价楼价 2000 2 9000 3600 万元 2 计算建筑费用和专业费用建筑费用 3000 2000 2 1200 万元 专业费用 建筑费用 10 1200 10 120 万元 3 计算销售费用和税费销售费用 3600 2 5 90 万元 销售税费 3600 6 5 234 万元 案例解析 23 05 2020 24 案例解析 23 05 2020 25 三 房地产投资活动中的现金流量 23 05 2020 26 三 房地产投资活动中的现金流量 23 05 2020 27 案例引入 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营 已知前三年楼价款付款比例分别为15 25 和60 第四年即可开始出租 当年的毛租金收入为100万元 经营成本为20万元 且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12 贴现率为16 如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示 试计算该投资项目的净现金流量 画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和 假定投资和经营期间的收支均发生在年初 23 05 2020 28 案例引入 23 05 2020 29 案例解析 1 求出净现金流量 23 05 2020 30 案例解析 2 画出净现金流量图 23 05 2020 31 三 房地产投资活动中的现金流量 23 05 2020 32 三 房地产投资活动中的现金流量 23 05 2020 33 下列房地产投资业务模式中 现金流出包括土地成本的有 A 购买 持有出租 出售B 购买 更新改造 出售C 购买 更新改造 出租 出售D 开发 销售E 开发 持有出租 出售答案 DE 拓展练习 23 05 2020 34 画出现金流量图某投资者拟用三年时间 以600万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼 已知前两年的付款比例分别为20 30 余下的在第三年付清 并在该年年末装修完毕 第四年即出租 当年的毛租金为80万元 经营成本为20万元 并预计在此后的8年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为10 折现率为15 出租8年后 该投资者把该楼转售给别人 获得了1200万元的收入 该项目在整个经营期间的收支情况如表 并假设投资和经营期间的收支均发生在年末 拓展练习 23 05 2020 35 拓展练习