1 第四章房地产投资项目的财务分析 一 财务分析的含义财务分析是从房地产项目或企业角度对项目进行的经济分析 具体讲即根据政府现行财税制度 价格体系和有关的法律 法规 计算分析项目的财务效益和费用 考查项目的盈利能力 清偿债务能力等财务状况 据以评价项目财务可行性 2 二 财务分析的程序 一 分析和估算项目的财务数据 二 分析财务基本报表 三 分析财务指标 四 提出财务分析结论 五 进行不确定性分析 3 第一节房地产投资财务数据的估算 一 房地产总投资的估算房地产总投资是指项目在一定时期内为生产和销售房地产而花费的全部成本费用 一 总费用的构成1 房地产开发直接费1 土地使用权获取成本 2 前期工程费 4 1 可行性研究费 2 规划设计费 3 工程水文地质勘测费 4 七通一平费 3 建安费 4 基础设施费 5 公共配套设施费 6 不可预见费 7 开发期间税费 5 2 房地产开发间接费用 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 6 二 总成本费用的估算 1 开发成本的估算 1 土地使用权获取费1 国有土地使用权获取费一般采用市场比较法 根据政府近期出让的类似地块的出让金数额 并进行时间 地段 用途 临街状况 建筑容积率 出让年限 周围环境状况及土地现况等因素修正 也可根据城市的基准地价或平均标定地价 根据项目所处地段等级 用途 容积率 使用年限等进行修正得到 7 2 集体土地征用费征用耕地 土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费 土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6 10倍 安置补助费安需安置的农业人口计算 每一个需要安置的农业人口的补偿标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4 6倍 其他土地 由省 自治区 直辖市参照耕地补偿费和安置补偿费的标准规定 3 拆迁安置补偿费拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人 依据有关规定给予安置所需的费用 一般情况下应按照拆除面积给予安置 分为原地回迁安置与异地永迁安置 8 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人 按照有关规定给予补偿时所需要的费用 拆迁补偿的形式可分为产权调换 作价补偿或二者结合的形式 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结合新安置地点计算 作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合市场行情等计算 9 2 前期工程费 1 前期规划 设计 可研费等 规划设计费为建安费的3 左右 可研费占项目总投资的1 3 水文地质勘测费为设计概算的0 5 左右 2 三通一平 或 七通一平 等土地开发费 根据实际情况 参照有关标准估算 10 3 建安工程费 指直接用于工程建设的总成本费用 主要包括建筑工程费 设备及安装工程费以及室内装修工程费等 估算方法 1 单元估算法 以基本建设单元的综合投资费用乘以单元数 得到项目或单项工程总投资费用的估算方法 2 单位指标估算法 以单位工程量投资费用乘以工程量得到单项工程费用的估算方法 11 3 工程量近似匡算法 采用类似于概预算的方法 先匡算工程量 再套当地概预算定额标准 近似估算出费用 4 概算指标法 采用综合的单位建筑面积和建筑体积概算指标 计算整个工程费用 5 类似法 根据建安工程中各项目所占的比例进行估算 12 4 基础设施费 指供水 供电 供暖 供气 排污等工程费用 估算方法一般采用单位指标法 13 5 公共配套设施费 主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出 估算方法同 建安工程费 的方法 14 6 房地产开发期间的税费 指房地产开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用 包括投资方向调节税 配套设施建设税 建筑安全监督费 供水管网补偿费等 其估算方法参照当地有关法规标准 15 7 不可预见费 包括备用金 不可预见的基础或其它附加工程增加的费用 不可预见的自然灾害增加的费用 其估算采用 1 5 项之和乘以 3 5 16 2 开发费用的估算 1 管理费 指明管理部门为管理和组织经营活动所发生的各种费用 按前述5项之各乘以3 2 销售费用1 广告宣传费按销售收入的2 3 估算 2 销售代理费按销售收入的1 5 2 估算 3 其它销售费用按销售收入的0 5 1 估算 17 3 财务费用1 利息支出 指建设投资借款利息和流动资金借款利息 建设投资借款利息 年初本金累计额 年利率流动资金借款利息 流动资金借款累计额 年利率2 其它财务费用 根据所占比例估算或不予计算 18 第二节资金时间价值的计算 一 资金时间价值的概念指资金随着时间的变化产生的资金增值或经济效益 具体体现在资金的利息和资金的纯收益两方面 1 利率 为每单位时间增加的利息与原金额之比 2 利息周期 表示利率的时间单位 如一年 一季度 半年 一月等 19 3 现金流量图所谓现金流量图 就是将现金流量绘入一时间坐标中 即在图上画一条横线作一横坐标 上面表示计息的时间单位 年或月 垂直于横坐标的线条表示现金流量 箭头向下表收入 箭头向上表支出 箭头的长 短与收 支的大小成比例 20 4 现值 P 发生在某一时间序列起点 零点 的资金值 效益或费用 或者把某一时间序列其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资金值 称做现值 记作P 本金就是一种现值 5 终值 F 也称将来值 未来值 指发生在某一时间序列终点的资金值 效益或费用 或者把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点的资金值 本利和是一种终值 21 6 等额年值 A 某一时间序列各时刻发生的资金叫做年值 如果某一时间序列各时刻 不包括零点 发生的资金都相等 则该资金序列叫等额年值 记作A 反之 叫不等额年值 7 折现把某一时间序列各时刻的资金折算到起点现值的过程叫折现 22 二 单利利息的计算方法1 概念 单利计息是只考虑本金的利息 不计算利息的利息 2 公式 式中 I 利息 n 利息周期数 i 利率 P 本金 F 本利和 23 三 复利法 复利是把每一计息期末的本利和都作为下一计息期的本金 因此不仅对本金计息 对利息也计息 也称利滚利法 它克服了单利法的缺点 对本利都考虑其时间价值 真实地反映了资金随时间增值的客观规律 复利法计算公式是 F P 1 i n 24 一 一次支付复利公式 1 一次支付未来值公式1 条件 已知现值P 年利率i 年数n 求F 2 现金流量图如下 3 n年年末的未来值公式 25 2 一次支付现值公式1 条件 已知F i n 求P 2 现金流量图见上图 3 公式 26 二 等额支付系列复利公式 1 等额支付系列终值公式1 条件 每年年末的现金流量A 年利率为i n年 求F 2 现金流量图 3 公式 27 2 等额支付系列偿债基金公式1 条件 已知未来值 年数n 利率i 求A 2 现金流量图 3 计算公式 28 3 等额支付系列资金回收公式1 条件 已知现值P 年数n 利率i 求A2 流量图 见上图 3 计算公式 29 4 等额支付系列现值公式1 假设 已知年值A i n 求P2 现金流量图 见上图3 计算公式 30 5 等额多次支付现金流量 当n 时现值的计算 当n 时等额多次支付现金流量的现值为 31 32 计算过程分析 1 购房总款25万元 首付20 已知 P 20万元 i 5 51 n 20年 1 等额还款法 每月还款A P A P 5 51 12 240 P 1 i n i 1 i n 1 1376 9元20年本利合计 20 1376 9 330457 18元 2 等额还本法 每月还本A 200000 240 833 33元第1个月还息I1 200000 5 51 12 918 33元第1个月共还款A1 833 33 918 33 1751 67元同理第2个月共还款A2 833 33 200000 833 33 5 51 12 1747 84元这样一直算到最后一个月 A240 833 33 833 33 5 51 12 833 33 3 83 837 16元合计共还款 1751 67 1747 84 837 16 310659 17 元 33 思考题若首付比例提高到30 试对两种还款方式进行比较 根据计算结果 你认为哪种还款方式最为经济 34 例1 某房地产开发商向中国建设银行贷款2000万元 期限为3年 年利率为8 若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息 到期后一次偿还本金 则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少 如果计算先期支付利息的时间价值 则贷款到期后开发商实际支付的利息是多少 35 例2 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元 如果其中的30 可用于支付住房抵押贷款的月还款额 年贷款利率为12 问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少 解 已知 该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A 16000 30 4800 元 月贷款利率i 12 12 1 计息周期数n 10 12 120 个月 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额 36 例3 某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住房 单价为3500元 m2 首付款为房价的25 其余申请公积金和商业组合抵押贷款 已知公积金和商业贷款的利率分别为4 2 和6 6 期限均为15年 公积金贷款的最高限额为10万元 问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少 解 已知 P 3500 80 1 25 210000 元 n 15 12 180 月 i1 4 2 12 0 35 i2 6 6 12 0 55 P1 100000 元 P2 210000一100000 110000 元 计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额 A1 P1 i1 1 i1 n 1 i1 n 1 100000 0 0035 1 0 0035 180 1 1 0 0035 180 749 75 元 A2 110000 0 0055 1 0 0055 180 1 1 0 0055 180 964 28 元 组合贷款的月最低还款额 A A1 A2 749 75 964 28 1714 03 元 37 例4 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅 如果该家庭首付款为房价的30 其余房款用抵押贷款支付 如果抵押贷款的期限为10年 按月等额偿还 年贷款利率为15 问月还款额为多少 如果该家庭25 的收入可以用来支付抵押贷款月还款额 问该家庭须月收入多少 才能购买上述住宅 解 已知 抵押贷款额额P 25 70 17 5 万元 月贷款利率i 15 12 1 25 计息周期数n 10 12 120 个月 则 月还款额 A P i 1 i n 1 i n 1 175000 1 25 1 1 25 120 1 1 25 120 1 2823 4 元 该家庭欲购买上述住宅 其月收入须为2823 4 0 25 11293 4 元 38 例5 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款 银行根据购房者未来收入的增长情况 为他安排了等比递增还款抵押贷款 若年抵押贷款利率为6 6 期限为15年 购房者的月还款额增长率为0 5 问该购房者第10年最后一个月的月还款额是多少 解 39 思考题1 某家庭以4000元 m2的价格 购买了一套建筑面积为120平方米的住宅 银行为其提供了15年期的住房抵押贷款 该贷款的年利率为6 抵押贷款价值比率为70 如该家庭在按月等额还款5年后 于第6年年初一次提前偿还了贷款本金8万元 问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少 40 41 思考题2 已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅 申请了相当于房价70 的住房抵押贷款 期限为20年 年利率为6 按月等额还款付息 2004年1月1日 该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款 又称 加按 假设按产权人拥有的权益价值的50 发放 已知当地住宅价值年上涨率为5 问该家庭申请加按时 最多能得到多少抵押贷款 42 43 思考题3 某人想投资一住宅 经过市场调查得出拟投资房产未来每月可获稳定租金收入3000元 如果投资回收期考虑50年 期望投资回报10 问该房产目前的投资价值是多少 44 思考题4 在上题中 如果投资人准备在出租10年后将