第九章土地承包经营法律制度 土地管理法 农村土地承包法 2003年3月1日施行 等 第一节土地承包经营概述 一 土地承包经营权的概念和意义 土地承包经营权 是指农户或其他个人 经济组织 依法或依合同约定取得的一定期限内使用集体所有或国家所有的土地进行农业生产经营的权利 土地承包经营是我国农业生产经营的基本制度 宪法 民法通则 物权法 农业法 土地管理法 农村土地承包法 等法律均作出了规定 土地承包经营的现实意义 1 发挥了 统 分 结合的体制优势 极大地解放了生产力 2 符合农业生产的特点 3 具有广泛的适应性 4 既坚持土地等生产资料的集体所有制 又满足了农户千差万别的利益需求 5 保障和促进农业发展 农村稳定和农民增收 二 土地承包经营法律关系 土地承包经营法律关系是指土地的承包方与发包方 为承包经营土地 依法律和合同约定而形成的权利 义务关系 土地承包经营法律关系的主体土地承包经营法律关系的主体是指土地承包经营法律关系中权利义务的承受者 包括发包主体和承包主体 发包主体是指行使土地所有权 决定土地使用权让渡的当事人 一般为土地所有权人或其代表 包括国有土地管理部门和农村集体经济组织 村民委员会或村民小组 承包主体是指有权签订土地承包经营合同的农户 单位和个人 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营 也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营 农村集体经济组织的成员 承包经营本集体所有的土地是一项天然的权利 不得非法剥夺 具有农业生产资料和农村社会保障的双重功能 集体外成员承包受到的限制 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营 必须经村民会议2 3以上成员或者2 3以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府批准 可能删除 不利于土地流转 土地管理法 第15条2款 承包法 第18条3款 案例分析 甲村委会未经村代表大会表决 与乙村村民赵某签订承包合同 将甲村的50亩荒地承包给赵某 承包期3年 承包费9万 赵某依合同付款后 未经批准在该地上建起了三间临时住房 甲村村民代表与赵某进行交涉 要求其返还土地 并拆除房屋 但赵某以与村委会签过承包合同为由拒不同意 村民们一气之下将赵某的临时住房拆除 赵某于是向所在县人民法院提起诉讼 要求村民赔偿损失 请问 1 本案中赵某与村委会签订的承包合同是否有效 为什么 无效 没有经过村民大会或村民代表大会2 3以上成员同意 2 赵某的房屋是否可以由村民拆除 不能由村民拆除 强制执行行为必须由人民法院实施 3 此案法院最终将作如何判决 判决承包合同无效 村民赔偿赵某损失 4 假设甲村在发包这50亩耕地前发出公告 看到公告后本村村民王某与赵某都想承包 这种情况下谁将取得承包 本村村民王某将取得承包权 法律规定本集体成员享有优先承包权 二 土地承包经营法律关系的客体土地承包经营法律关系客体是指承包方承包经营的国有土地和集体所有的土地 国有土地 主要是指国家所有的可用于农业生产的土地 集体土地则指除非农业用地以外的所有集体土地 三 土地承包经营法律关系的内容 土地承包经营法律关系的内容就是指土地承包经营法律关系的主体依法和依约定所享有的权利和所承担的义务 1 发包方的权利和义务 发包方的权利 发包权 监督管理权 收益权 法律 法规规定的其他权利 发包方的义务 维护承包方的土地承包经营权 不得非法变更 解除承包合同 维护承包者的经营自主权 向承包方提供生产经营所需的生产 技术 信息等服务 组织本集体经济组织内的农业基础设施建设 为承包方创造良好的经营环境和生产秩序 法律 法规规定的其他义务 2 承包方的权利和义务 承包方的权利 承包决策权 经营自主权 收益权 完成国家的 留足集体的 剩下的归自己 产品处分权 土地流转权 其他权利 优先承包权 继承权 优先承包权 指在同等条件下 承包人所具有的优先承包集体土地的权利 优先承包权应由两种承包主体享有 第一 本组织成员的优先承包权 第二 承包期满 承包人在同等条件下 对原承包经营的土地有优先承包权 继承权 指承包人在承包期内死亡的 其继承人依法享有继续承包的权利 承包方的义务 维持土地的农业用途 不得用于非农建设 依法保护和合理利用土地 不得给土地造成永久性损害 遵守本组织章程和村民大会决议 爱护集体财产 自觉维护本组织的合法权益 承包合同约定的其他义务 第二节土地承包经营合同 一 土地承包经营合同的概念与特征 一 土地承包经营合同的概念土地承包经营合同 是指土地的发包者和承包者之间为承包经营土地而明确双方权利义务关系的协议 二 土地承包经营合同的特征 土地承包经营合同属一种民事合同 土地承包合同是为确立和保障土地承包经营权而达成的协议 土地承包经营合同应采取书面形式 要式合同 二 土地承包经营合同的订立 一 土地承包经营合同订立的程序 农村土地承包法 第19条规定了以下程序 1 本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组 承包工作小组一般由村党支部 村集体经济组织 村民委员会的部分成员和一定数量的村民代表组成 2 承包工作小组依照法律 法规的规定拟订并公布承包方案 承包方案不能违背法律 法规 不能以村规民约代替法律法规 3 依法召开本集体经济组织成员的村民会议 讨论通过承包方案 承包方案须经村民会议2 3以上成员或者2 3以上村民代表同意 才能通过 4 公开组织实施承包方案 多采取招投标方式 5 签定承包合同 应注意的问题 承包的具体工作由承包工作小组承担 但签订合同的应当是发包方 通常是集体经济组织 发包方的代表通常是集体经济组织负责人 有的地方是村委会主任 承包方的代表是承包土地的农户户主 承包合同一般要求一式三份 发包方 承包方各一份 农村承包合同管理部门存档一份 二 土地承包经营合同订立的原则 1 主体合法原则 主体合法就是土地承包经营合同的双方当事人必须具备发包和承包的权利能力和行为能力 具体要求有 发包方必须是国家法律所规定的土地所有人或其授权的代理人 承包方是该集体经济组织的成员或符合条件的其他单位和个人 承包方应具有承包经营的行为能力 2 内容合法原则 内容合法就是指土地承包经营合同的条款要符合国家法律 法规 政策的要求 3 平等自愿 协商一致原则 4 书面形式原则 5 承包程序合法原则 三 土地承包经营合同的内容 1 承包项目 土地的种类 质量 数量 坐落等 2 承包指标 即承包人完成承包任务的数量和质量 主要有以下指标 承包金 产品定购及履行方式 承包金可以用实物计量 也可以用货币计量 还可以采用实物量和货币量相结合的办法计算 3 承包期限 4 权利和义务 5 违约责任 6 双方约定的其他事项 三 土地承包经营合同的变更和解除 一 土地承包经营合同变更的形式l 内容的变更 即权利和义务的变更2 客体的变更 即承包对象的变化 3 主体的变更 主要指承包方发生变化4 转让或转包 征得发包方的同意 并应该以书面形式反映 二 土地承包经营合同解除的原因 1 双方协商自愿解除 自愿交回承包地的 应提前半年以书面形式通知发包方 承包方在承包期内不得再要求承包土地 2 由于不可抗力的原因 导致承包经营合同标的丧失 3 国家依法征收了承包经营土地 4 承包方主体资格消灭 即承包人丧失了承包能力和条件 主要有以下情况 承包人死亡或丧失行为能力 转为非农业户口 迁离原居住地等 农村土地承包法 第26条 全家迁入设区的市 且转为非农业户口 应交回承包地 不包括林地 主要是林地的收益期长 迁入设区市以下的市和小城镇 是否交回承包地 根据承包方的意愿 工作可能不稳定 社会保障制度不健全等 妇女结婚 在新居住地未取得承包地的 发包方不得收回承包地 三 土地承包经营合同变更或解除的法律责任 1 双方协商同意 变更或解除土地承包经营合同 由此所造成的损失由责任方承担 2 凡因承包土地被依法征收而变更或解除承包合同时 应按照法律规定 解决承包户因此所造成损失的补偿和安置问题 3 因承包方丧失承包能力而变更或解除承包合同时 承包方应退回自己所使用的土地 承包方有权要求发包方对土地的投资进行合理补偿 4 发包方收回土地 承包人有权依法要求收回或变卖属于自己所有的地上附着物 定着物 四 承包期内不得随意调整承包地 农村土地承包法 第27条 承包期内 发包方不得调整承包地 承包期内 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的 必须经本集体经济组织成员的村民会议2 3以上成员或2 3以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准 林地不得调整 承包合同中约定不得调整的 按照其约定 频繁调整承包地的危害 影响农民群众对中央的承包政策及其贯彻落实情况信心不足 影响农民对土地投入的积极性 造成承包地的地块细化 不利于先进农业技术和机械化作业 可能造成基层干部谋取私利 引发矛盾 对个别调整的限制 只有出现自然灾害等特殊情况 才允许按照规定进行个别调整 至于什么是特殊情况 必须严格依法解释 发包方不得自行解释 允许进行调整的只限于个别农户之间 不得扩大范围进行调整 更不能在全村范围内打乱原承包地进行重新分配 承包 允许个别调整的对象只限于耕地和草地 不包括林地 个别调整必须遵循法律规定的程序 首先必须经本集体经济组织成员的村民会议2 3以上成员或2 3以上村民代表的同意 然后报乡 镇 人民政府批准后 再报县级人民政府农业等行政主管部门批准 未经这些程序 不能进行调整 基本立法精神 大稳定 小调整 承包期内 增人不增地 减人不减地 调整用地主要来源于 预留的机动地 原则上不留 已留的应在耕地总面积的5 以内 开垦的耕地 承包方交回的土地 土地承包经营权的流转 安排二 三产业就业 四 关于无效土地承包经营合同的问题无效土地承包经营合同主要有以下几种 1 违反国家法律 法规和政策的土地承包经营合同 2 采取欺诈 胁迫或利用职权强行所订的土地承包经营合同 3 未经发包方同意 承包方擅自转包或分包的土地承包经营合同 4 损害集体利益或社会公共利益的土地承包经营合同 5 违背合作社章程或社员大会决议的土地承包经营合同 土地承包经营合同依法确认无效后 发包方和承包方的权利义务关系自始无效 尚未履行的 不得履行 正在履行的 终止履行 五 土地承包经营权的流转 土地承包经营权可以依法流转 一 土地承包经营权的流转方式 农村土地承包法 第32条规定的流转方式有 转包 出租 互换 转让或其他方式 主要指入股等方式 转包与出租没有实质上的不同 实践中的区别在于 1 一般认为转包的受让方为本集体经济组织成员 出租的承租方则为本集体经济组织以外的第三人 2 转包费一般低于出租的租金 有的甚至是倒贴 3 转包的期限一般较短 出租的期限有长有短 二 土地承包经营权流转的原则 农村土地承包法 第33条规定了以下原则 1 平等协商 自愿 有偿 任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转 2 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途 3 流转的期限不得超过承包期的剩余期限 4 受让方须有农业经营能力 5 在同等条件下 本集体经济组织成员享有优先权 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过 土地承包经营权流转 必须做到 三个不得 不得改变土地集体所有性质不得改变土地用途不得损害农民土地承包权益 相关说明 流转费双方协商确定 流转收益归承包方所有 应征得发包方同意 流转双方应签订书面合同 土地承包经营权流转合同 土地承包经营权采取互换 转让方式流转 当事人要求登记的 应当向县级以上地方人民政府申请登记 未经登记的 不得对抗善意第三人 承包法第38条 善意第三人 也称善意取得人 是恶意第三人 恶意取得人 的对称 善意第三人是解决交易过程中出现的 一物二卖 问题 即同一物被先后出售给不同的买主 确定物的归属而采用的一个专用名词 据以确定哪一个买主应当取得该物 本条所指的 善意第三人 是指 不知道或者不应当知道转让人已经将土地承包