邕江湾别墅园可行性报告广西中大股份有限公司目录一、项目概况4(一)项目名称4(二)项目地理位置4(三)项目占地面积4(四)项目现状4(五)项目周边环境4二、政策及市场环境分析5（一）政策分析：5（二）国内房地产市场分析6（三）广西房地产市场分析7（四）南宁市房地产市场分析7（五）仙葫开发区市场分析10三、市场定位11（一）项目定位11（二）消费群体定位12（三）价格定位13四、市场及竞争分析13（一）市场分析17（二）竞争者分析19五、项目理念构想19（一）项目地块的情况介绍19（二） 项目的开发理念19（三） 项目的规划布局及形象特征20（四） 项目的交通组织和停车设施21（五） 项目的景观设计及人文环境构筑21（六） 活动场地及交往空间21（七） 公共设施的设置情况21（八） 规划设计的经济技术指标22（九） 单体设计情况22（十） 健康住宅的技术措施22六、消费者分析23(一)消费结构分析23(二)消费需求分析23(三)、消费者心理分析24七、SWOT分析25（一）优势（S）25（二）劣势（W）26（三）机会（O）26（四）威胁（T）27八、邕江湾项目财务指标预测28(一)项目投资额估算28(二)项目销售收入、成本估算29(三)第一期工程现金流量预测30(四)财务风险分析31九、结论32一、项目概况(一)项目名称：邕江湾别墅园 (二)项目地理位置项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长650米，宽为160米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总面积为18平方公里，分为东、南、西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，面积为9平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为一体，面积为3.5平方公里，是县城新区主体，以发展金融、商贸、娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为6.5平方公里，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅6公里。南宁至北海、柳州、百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤、港、澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业、教育、仓储业、房地产业、度假业为主的南宁市卫星城。(三)项目占地面积：邕江湾别墅园项目总占地160亩。(四)项目现状（1）仙葫项目用地为待开发的生地，约2/3的地块为土山，最高土山绝对标高为92.83米，高出南蒲大道约21米（南蒲大道绝对标高为71.83米），约1/3地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约3米。（2）地块沿江水位情况： 1937年最高水位绝对标高为74.3米，枯水期水位为59米。(五)项目周边环境（1）社会服务体系已形成：已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。超市、商场、医院正在筹备建设，派出所已设立。（2）招商工作成果显著：已引建项目152个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金46亿，实际已投入13.9亿。（3）别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已动工的有：龙胤花园、枫丹丽舍，丽水湾180亩，海田地产500亩，土佳房地产190亩；房产总公司500亩。（4）大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目前已落实广西财专、广西医科大学、广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范学院1000亩地已经开始报建工作。二、政策及市场环境分析（一）政策分析：1、国家政策分析央行出台关于进一步加强地产信贷业务管理的通知（又称121号文）提高购买第二套以上住房首付款比例；上调高档房和第二套房贷款利率 ；房地产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目；房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金（指所有者权益）不能低于开发项目总投资的30%；房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 2、地方政策分析广西出台政策规定：有偿使用的土地要进入市场。今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争性的形式出让；各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为； 完善地价管理制度，规范地价的建立、地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐；建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 从以上政策分析可知：房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。（二）国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象，从1998年开始，房地产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取一系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为：1、 房地产供应量继续呈高位增长态势 1998年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。从1999年到2001年的3年中，全国房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%和25.3%增长；商品房销售面积分别实现了23.9%、30%和29.4%的增长。今年上半年，继续保持前3年的好势头，开发投资同比增长32.9%，销售面积同比增长22.5%，销售额同比增长22.4%。住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。1998年以来，中国房地产市场一直保持着供求两旺的局面。商品房供应量（竣工面积）每年递增16%28%，今年上半年为20%；商品房需求量（销售面积）每年递增22.3%27%，今年上半年为22.5%。2、 商品房总体价格平稳 从全国看，2000年商品住宅房价比上年增长2.5%，2001年比上年增长6%，今年上半年同比增长0.12%。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来的。不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同（即便是每种楼盘售价不变），房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。3、 房地产投资和消费主体进一步发生变化投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已经出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。 综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中。下一步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策进一步建立，随着产品供应结构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以在三至五年、甚至更长时间的持续稳定发展。（三）广西房地产市场分析自1999年以来，广西的房地产开发得到了长足的发展，各主要城市的房地产开发浪潮不断提高，特别是南宁、桂林、柳州的房地产市场开发更是热火朝天，就连沉淀已久的北海房地产如今也风生水起，整个广西的房地产开发如火如荼，特别是2001年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺的良好态势：完成房地产开发投资55亿元，比上年同期增长4成，比全国平均增速高出18个百分点；商品房实际销售面积约300万平方米，销售额近54亿元，分别比上年同期增长5成和9成。2002年，广西的房地产开发更高一筹，截8月份止，房地产投资增长继续加快，18月房地产投资完成36.75亿元，同比增长47.8%，增速与上年同期基本持平，比17月加快5.4个百分点。其中：商品房建设投资28.48亿元，增长56%；土地开发投资2.13亿元，增长93.6%；土地购置费5.79亿元，增长25.3%。商品房销售面积117.36万平方米，增长39.8%，商品房销售额23.35亿元，增长54.6%。（四）南宁市房地产市场分析 南宁市位于我国的南部，是广西的首府。是广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈的结合部。全市面积10029平方公里，其中，市区规划面积150平方公里，现有市区面积81.4平方公里， 辖5个城区和二个县，总人口310万人，其中市区人口137万人。 南宁市素有“绿城”之