第一讲房地产开发财务管理基本理论与方法 主讲人 黄有亮东南大学土木工程学院建设与房地产系 中国地产商域网 房地产开发财务管理基本理论与方法 1房地产开发财务管理 是 什么 2房地产开发财务管理 管 什么 3企业财务管理的目标 是 什么 4房地产开发财务管理怎么理 中国地产商域网 1房地产开发财务管理 是 什么 房地产开发 企业 财务管理是房地产开发企业对城市土地和房屋的开发经营活动中的价值方面进行管理的一种理财活动 是按照资金运动规律 利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织 预测 监督和调节 正确处理由此引起的各种经济关系而实施的管理活动 中国地产商域网 2房地产开发财务管理管什么 2 1资金筹集管理2 2资金使用管理2 3成本费用管理2 4收入与分配管理 中国地产商域网 资金筹集管理 1 预测开发经营资金需要量 2 编制开发企业筹资计划 3 计算筹资成本 4 选择筹资渠道和方式 5 确定最佳筹资结构 Return 一句话 合理筹集资金 中国地产商域网 资金使用管理 1 核定资金需要量 2 编制资金需要量计划 3 考核资金的使用效果 4 控制资金占用量和占用时间 5 寻找提高资金利用效率的措施和途径 Return 一句话 提高资金使用效果 中国地产商域网 成本费用管理 1 确定资金消耗定额 2 确定成本费用开支范围 3 进行成本费用预测 4 编制成本费用计划 5 进行成本费用控制和分析 6 寻求降低成本的途径 Return 一句话 控制资金耗费 中国地产商域网 收入与利润管理 1 资金回收管理 确定收入的实现 制定开发产品价格 编制销售计划 分析销售计划完成情况 经营收入盈亏分析 2 利润分配管理 Return 一句话 尽快收回资金 中国地产商域网 3企业财务管理目标是什么 有三种观点 1 利润最大化 传统的观点 2 企业价值最大化 3 股东财富最大化 中国地产商域网 利润最大化目标的缺陷 Return 已不再作为现代财务管理目标 不同时期的报酬具有不同的价值 利润最大化没能对此加以区分 即没有考虑资金的时间价值 没有考虑获取利润与所承担风险大小 因为 获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成正比的关系 没有考虑获取利润与所投资金的关系 因而不利于不同资本规模的企业之间的比较 追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行为的发生 从而影响企业的长远发展 中国地产商域网 企业价值最大化目标的优点 Return 考虑了货币的时间因素 以资金的时间价值为基础来计算企业价值 考虑了利润与风险之间的关系 能有效地克服财务人员不顾风险大小片而追求利润的行为 企业的价值不仅取决于短期利润的大小 也取决于企业长期的获利能力 该目标能有效克服企业一味追求利润最大化的短期行为 企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的基本要求 有利于社会资源的合理配置 从而实现社会财富的增加 缺点 企业价值计量的困难 中国地产商域网 股东财富最大化目标 Return 优点 1 每股市场价格可观测性 2 为融资方案选择提供了明确的价值判断标准 即 股东所持股票的每股市场价格最高化 与企业价值最大化目标相比 缺点 1 股票价格不稳定 受非市场因素影响 不能真实反应企业价值 2 只适用上市企业 中国地产商域网 4房地产开发财务管理怎么理 资金筹集管理资金使用管理成本费用管理收入与分配管理 房地产开发财务管理这四个方面的内容不是相互独立的 而是相互联系的统一体 中国地产商域网 4房地产开发财务管理怎么理 第二讲房地产开发资金的计划 筹集与运作第三讲开发成本经济性分析第四讲房地产开发经营的税务筹划 中国地产商域网 4房地产开发财务管理怎么理 财务管理工具 资金时间价值理论 中国地产商域网 1资金的时间价值 1 1资金时间价值的含义1 2资金等值原理1 3资金时间价值计算公式 中国地产商域网 1 1资金时间价值的含义 1 1 1资金时间价值概念1 1 2利息和利率1 1 3利息的计算 中国地产商域网 1 1 1资金时间价值概念 很古的时候 一个农夫在开春的时候没了种子 于是他问邻居借了一斗稻种 秋天收获时 他向邻居还了一斗一升稻谷 资金的时间价值 利息利润红利分红股利收益 中国地产商域网 1 1 1资金时间价值概念 货币作为社会生产资金参与再生产过程 就会带来资金的增值 这就是资金的时间价值 300年前 甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金 这笔财富 一直遗传到甲先生 300年前 乙先生的老祖先将10元钱进行投资 他的后代子孙们并没有消费这笔财产 而是将其不断进行再投资 这笔财富一直遗传到乙先生 Return 中国地产商域网 1 1 2利息与利率 1 利息 interest 在工程经济学中 利息 广义的含义是指投资所得的利息 利润等 即投资收益 2 利率 interestrate 在工程经济学中 利率 广义的含义是指投资所得的利息率 利润率等 即投资收益率 用什么来衡量资金时间价值 thetimevalueofmoney 的大小 Return 中国地产商域网 1 1 3利息计算 P 本金 principal i 利率n 计息周期 interestperiods 数F 本利和 principalplusinterest compound amount I 利息 1 单利法 simpleinterest I P i nF P 1 i n 2 复利法 compoundinterest F P 1 i nI P 1 i n 1 中国地产商域网 1 1 3利息计算 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为多少 中国地产商域网 1 1 3利息计算 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为多少 中国地产商域网 1 1 3利息计算 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为多少 中国地产商域网 1 1 3利息计算 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为多少 中国地产商域网 1 1 3利息计算 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为多少 注意工程经济分析中 所有的利息和资金时间价值计算均为复利计算 Return 中国地产商域网 1 2资金等值原理 1 2 1等值原理1 2 2资金等值的三要素1 2 3等值原理公式1 2 4现金流量图 Return 中国地产商域网 1 2 1资金等值原理 两个不同事物具有相同的作用效果 称之为等值 Twothingsaresaidtobeequivalentwhentheyhavethesameeffect 如 两个力的作用效果 力矩 是相等的 中国地产商域网 1 2 1资金等值原理 例 现在拥有1000元 在i 10 的情况下 和3年后拥有的1331元是等值的 两个不同事物具有相同的作用效果 称之为等值 Twothingsaresaidtobeequivalentwhentheyhavethesameeffect 中国地产商域网 资金等值 economicequivalence theequivalenceofmoney 是指由于资金时间的存在 使不同时点上的不同金额的资金可以具有相同的经济价值 1 2 1资金等值原理 例 现在拥有1000元 在i 10 的情况下 和3年后拥有的1331元是等值的 中国地产商域网 1 2 2资金等值的三要素 1 金额 theamountsofthesums 2 时间 thetimesofoccurrenceofthesums 3 利率 theinterestrate 例 现在拥有1000元 在i 10 的情况下 和3年后拥有的1331元是等值的 1 2 3等值原理公式 i 利率n 计息周期数P 一笔资金现在的价值 本金 F 一笔资金n计息期后的价值 本利和 F P 1 i n或P F 1 i n 例 现在拥有1000元 在i 10 的情况下 和3年后拥有的1331元是等值的 资金时间价值含义的理解 货币作为社会生产资金参与再生产过程 就会带来资金的增值 这就是资金的时间价值 300年前 甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金 这笔财富 一直遗传到甲先生 300年前 乙先生的老祖先将10元钱进行投资 他的后代子孙们并没有消费这笔财产 而是将其不断进行再投资 这笔财富一直遗传到乙先生 10 1 5 300 22739961 资金时间价值含义的理解 1812年美国南北战争时期 纽约市曾借给首都华盛顿100万美元 1975年 纽约市发生金融危机时 要求华盛顿特区归还这笔旧帐及利息 按每年6 的复利计算 发现这债务增加到 112亿美元 Return 1 2 4现金流量图 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为1331元 时间的进程 overtime 一个计息周期 第一年年初 第一年年末 也是第二年年初 cashflowdiagram 1 2 4现金流量图 例 1000元存银行3年 年利率10 三年后的本利和为1331元 1000 1331 现金流入inflow 现金流出outflow i 10 cashflowdiagram 1 2 4现金流量图 1000 存款人的现金流量图 银行的现金流量图 i 10 1331 同一笔经济业务 现金流的方向依分析所处的角度不同而不同 Sincetheretwopartiestoeverytransaction itisimportanttonotethatthecashflowdiagramsdependuponthepointofviewtaken 1 3资金时间价值计算公式 1 3 1几个概念1 3 2资金时间价值计算公式1 3 3系数符号与利息表1 3 4公式应用示例1 3 5其它类型公式 Return 例 一 几个概念 现值 P 指一笔资金在某时间序列起点处的价值 apresentprincipalamount 终值 F 又称为未来值 指一笔资金在某时间序列终点处的价值 afutureamount nannualinterestperiodshence 1000 i 10 1331 例 一 几个概念 1000 i 10 1331 等额支付系列 A 又称为等额年金或年金 annuity 指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金 asinglepayment inseriesofnequalpayments madeattheendofannualinterestperiod 一 几个概念 例 零存整取 i 2 12 月 等额支付系列 A 又称为等额年金或年金 annuity 指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金 asinglepayment inseriesofnequalpayments madeattheendofannualinterestperiod 一 几个概念 例 零存整取 1000 1000 1000 12 月 i 2 1000 等额支付系列 A 又称为等额年金或年金 annuity 指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金 asinglepayment inseriesofnequalpayments madeattheendofannualinterestperiod 一 几个概念 例 零存整取 1000 12 月 i 2 等额支付系列 A 又称为等额年金或年金 annuity 指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金 asinglepayment inseriesofnequalpayments madeattheendofannualinterestperiod i 利率 广义指投资收益率 rateofinvestmentreturn n 计算周期数 thenumberofannualinterestperiods 广义指方案的寿命期 lifecycle 一 几个概念 例 零存整取 1000 12 月 i 2 Return 1 一次支付的复利 终值 公式 single paymentcompound amoun