n2011年物业管理师物业经营管理第二章模拟题第二章 房地产投资及其区位选择一、单项选择题1.房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益，预先垫付一定数量的货币或实物( )。A.直接从事房地产开发经营活动的经济行为B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为2.投资者进行房地产投资的主要目的是( )。A.获得作为房地产业主的荣誉 B.降低其投资组合的总体风险C.抵消通货膨胀对其资产的影响 D.使其财富最大化3.房地产区别与其他投资品最重要的特性是( )。A.政策影响性 B.专业管理依赖性C.相互影响性 D.位置固定性或不可移动性4.由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其房地产投资成败的要素均与( )相关。A.所投资的房地产类型 B.投资决策的准确性C.进入房地产市场的时机选择 D.房地产所处的区位5.( )是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。A.使用寿命B.自然寿命 C设计寿命D.经济寿命6.公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的( )A.适应性B.差异性C长期性D.政策性7.国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是()年A.40 B.50 C. 60 D.708.( )是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。A.房地产债券投资 B.房地产间接投资 C.房地产开发投资 D.房地产置业投资9.( )的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。A.房地产开发企业的债券 B.房地产投资企业的股票C.房地产投资信托基金 D.房地产抵押支持证券10.以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是( )。A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B.房地产开发投资通常属于长期投资C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D.房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资11.以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是( )。A.房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的B.其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产C.其目的是自用D.投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售并获取转售收益12.房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为( )。A.MBS投资者 B.REITs投资者 C房地产直接投资者 D.房地产间接投资者13.关于房地产投资信托基金(REITs)的表述，不正确的是( )。A.REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者B.REITs只将少量收入分配给投资者C.REITs本身仅起到一个投资代理的作用D.REITs是投资者间接投资房地产的重要工具14.与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为()A.通货膨胀风险B.或然损失风险C变现风险D.个别风险15.关于周期风险的表述，不正确的是( )。A.是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险B.是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险C.美国房地产市场的周期大约为1820年，香港为78年D.房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产16.住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的()转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.住宅开发抵押贷款债权 B.个人住房抵押贷款债权C经济适用住房抵押贷款债权 D.住房公积金抵押贷款债权17.以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是( )。A.专门设立的特殊目的公司向银行购买其所持有的个人住房抵押贷款债权B.公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合C.通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者D.购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资18.急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为()A.个别风险 B.利率风险 C.系统风险 D.变现风险19.房地产投资之利在于：相对较高的收益水平;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持;();能够提高投资者的资信等级。A.变现性能较好 B.投资收回周期短C.对专门知识及经验的要求不高D.实际收益与预期收益的差别20.从房地产投资的角度来说，风险()A.是获得预期收益的不确定性 B.是无法估计获得预期收益的可能性C.是未获得预期收益可能性的大小 D.实际收益与预期收益的差别21.投资者将资金投入房地产后，失去了相应可能收益的风险，称为()A.收益现金流风险B.个别风险 C.比较风险D.时间风险二、多项选择题1.房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命长，还包括()等A.各异性 B.消费性 C.政策影响性D.相互影响性 E.专业依赖性2.以下有关房地产间接投资和直接投资的表述，正确的有()A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.房地产间接投资的具体形式包括( )。A.置业投资 B.购买房地开发、投资企业的债券C.购买REITs D.购买房地产开发、投资企业的股票E 购买MBS4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有()A.从购买土地使用权开始 B.从购置房地产开始C.以获取物业所有权或使用权为目的 D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E.不需直接参与房地产经营管理工作5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为()A.权益型 B.抵押型 C质押型 D.保证型 E.混合型6.房地产投资的优点有()A.收益水平相对较高B.能够得到税收方面的好处C.容易获得金融机构的支持D.抵消通货膨胀的影响E.是一种非流动性资产7.房地产投资之弊在于()A.流动性差B.投资数额巨大 C投资建设期长D.投资回收期长 E.需要专门的知识和经8.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有()A.系统风险是指市场供求风险B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制C.或然损失风险属于个别风险D.周期风险属于个别风险E.持有期风险属于个别风险9.投资者在进行房地产投资决策时，应( )。A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化的特点把握投资时机D.避免机会成本E.尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括( )。A.购买力风险 B.比较风险C.收益现金流风险D.或然损失风险E.时间风险、持有期风险11.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的()A.宏观位置B.中观、微观位置C.社会环境 D.竞争位置E.经济环境12.避免政策风险的有效方法，包括选择( )的项目进行投资A.政府鼓励 B.有收益保证 C.有税收优惠政策D .国有资产参股项日 E.灰色区域项目13.下列选项中，属于未来经营费用风险的有( )。A.建筑物功能过时所带来的风险B .建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C.未来不可预见的法律费用D.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E.资本价值随着收益率的变化而变化.14.房地产投资的风险主要体现在( )。A.投入资金的安全性 B.期望收益的可靠性 C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性 E.投资项目的复杂性15，房地产市场的周期可以分为以下()阶段。A.雏形 B.复苏与发展 C.繁荣 D.危机与衰退 E.销匿16.对房地产投资中“区位”含义的理解应包括()A.人地理位置B.在城市社会经济活动中的位置C.在整体市场供求关系中的位置 D.在未来城市发展建设中的位置E.相对重要性不变的位置17.居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有()A.市政公用和公建配套设施的完备程度B.公共交通便捷程度 C.环境因素D.居民人口与收入 E.政府控制环境污染的政策18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有()A.当地提供主要原材料的可能性 B.技术人才和劳动力供给的可能性C.易接近性 D.周围土地利用情况和环境E.与其他商业设施接近的程度19.零售物业的投资区位选择时要进行()A.商业辐射区域分析 B.消费者行为、偏好及购买能力分析C.项目的易接近性或交通通达程度分析 D.竞争性物业的竞争条件分析E .市政公用设施的完备程度分析20.工业物业项目区位选择的特殊要求包括()A.消费者行为、偏好及购买能力分析B.交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场C.技术人才和劳动力供给的可能性D.水、电等资源供给的充足程度 E.控制环境污染的政策三、参考答案(一)单项选择题1.C 2.D 3.D 4.D5.D6.B7.A8.B9.C 10.B 11.C12.D 13.B 14.B 15.B 16.B 17.D 18.D 19.D 20.C 21.C(二)多项选择题1.ACDE 2.ABCE3.BCDE4.CDE 5.ABE6.ABCD 7.ABDE8.BE 9.ABCE 10.BCE11.AB 12.ABC 13.ABC 14.ABCD15.BCD16.ABCD 17.ABCD 18.CDE19.ABCD20，BCDE