宁波中信泰富广场项目建议书宁波中信泰富广场项目建议书 致宁波信富置业有限公司 Page 1 宁波中信泰富 写字楼部分宁波中信泰富 写字楼部分 项目价格预估项目价格预估 方案实施策略方案实施策略 项目服务内容项目服务内容 Page 2 写字楼市场分布写字楼市场分布 注明 注明 左图仅列出宁波目前品 质相对尚可的已投入使 用的写字楼 圆圈的大小与该项目可 使用办公面积的体量成 正比 颜色代表相对品质 深 蓝色最高 红色其次 浅蓝色最低 宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散 以海宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散 以海曙区写字楼数量最多 而东部新城的开发 使曙区写字楼数量最多 而东部新城的开发 使 江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域 江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域 Page 3 市场分析 租金市场分析 租金 6 12 15 12 55 3 01元 平方米 天以上2 51 3元平方米 天 2 01 2 5元 平方米 天1 51 2 0元 平方米 天 1 1 5元 平方米 天 写字楼租金报价分布写字楼租金报价分布 注明 注明 由于绝大多数写字楼为销售型写字楼 不同业主报价会存在比较大的差异 项目名称项目名称 租金报价 元 平方米 天 租金报价 元 平方米 天 波特曼中心4 人民保险大厦3 2 含物业费 华联写字楼2 3 天宁大厦1 9 含物业费 世贸中心1 5 崇光大厦1 4 现有写字楼租金以1 1 5元 平方米 天为主 现有写字楼租金以1 1 5元 平方米 天为主 品质相对较高的写字楼租金多在2 3元 平方米 品质相对较高的写字楼租金多在2 3元 平方米 天 个别项目租金突破3元 平方米 天天 个别项目租金突破3元 平方米 天 Page 4 市场分析 售价市场分析 售价 项目名称项目名称 销售报价 元 平方 米 销售报价 元 平方 米 中农信国际商务大厦9 000 华联写字楼11 000 都市仁和中心12 000 华宏国际中心10 000 金隆国际16 000 波特曼中心19 000 奥丽赛大厦6 000 麒鳞大厦8 000 上东国际8 000 月湖银座8 500 恒隆中心12 000 宁波市中心写字楼售价达10000元 平方米以宁波市中心写字楼售价达10000元 平方米以上 随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼上 随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼 陆续上市 售价基本保持稳定陆续上市 售价基本保持稳定 上东国际上东国际 约70 000平方米 万豪中心万豪中心 约20 000平方米 金隆国际金隆国际 约34 000平方米 月湖国际月湖国际 约25 000平方米 Page 5 参考项目 波特曼中心参考项目 波特曼中心 地址 彩虹北路52号 开 发 商 东港大酒店股份有限公司 大榭宝业房产有 限公司 办公体 量 约30 000平方米写字楼 楼 层 数 地上26层 名义29层 地下2层 楼层净 高 2 7米 单层面 积 约1 300平方米 单元面 积 91 292平方米 得 房 率 65 电梯系 统 5部富士通客梯 载重1 15吨 3米 秒 空调系 统 风机盘管中央空调 约克机组 Page 6 参考项目 波特曼中心参考项目 波特曼中心 客户名称客户名称 APL美集物流运输 伊藤忠商事 达升物流 志英 香港 投资咨询 长品油品 辽宁朝晖骏光国际货运 明敏投资咨询 伊松公司 唐宁街在线 宁波东梦制衣 面积面积 约1 300平方米 约300平方米 约1 300平方米 约300平方米 约300平方米 约100平方米 约140平方米 约100平方米 约100平方米 约100平方米 宁波市现有最高端写字楼之一 聚集了大宁波市现有最高端写字楼之一 聚集了大量的外资企业客户 现入住率80 左右量的外资企业客户 现入住率80 左右 Page 7 参考项目 金隆国际参考项目 金隆国际 地址 镇明路 灵桥路交界处 开 发 商 宁波金隆置业有限公司 建筑面 积 总计52 000平方米 办公区34 000平方米 楼 层 数 地上26层 地下2层 楼层净 高 2 7米 单层面 积 1 350平方米 单元面 积 120 160平方米 得 房 率 70 架空地 板 10厘米 电梯系 统 5部奥的斯客梯 空调系 统 麦克维尔VRV 宁波在售最高端写字楼之一 从品宁波在售最高端写字楼之一 从品质上基本超过现有甲级写字楼标准质上基本超过现有甲级写字楼标准 Page 8 参考项目 万豪中心参考项目 万豪中心 竞争分析竞争分析 地处三江口黄金地段 周边文化氛围浓厚 江景优势突出 和义大道为集酒店 办公 商业 休闲等功能为一体综合性项 目 万豪品牌的引入显著提升了其整体档次 综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的 周边办公氛围略显不足 平面设计降低了其得房率和使用效率 项目概况项目概况 该项目由宁波海城投资开发有限公司开发 是和义大道项目的 一期项目 高159米 为海曙区在建最高建筑 包含酒店 写 字楼及商务配套 写字楼为4 19层 总体量约2万平方米 项目预计2007年底交付使用 目前正在进行地上结构施工 尚未正式开盘 正在进行前期的客户积累工作 写字楼基本配置 Low e中空玻璃幕墙 11米挑高大堂 标准 层净高2 65米 150毫米架空地板 VAV空调系统 提供24小 时冷却水 5部迅达客梯 预计平均等待时间在30秒以内 六 类布线系统 约400个车位 宁波市目前售价最高的写字楼之一 无论从地理宁波市目前售价最高的写字楼之一 无论从地理位置还是产品包装上 都体现了顶级标准 但位置还是产品包装上 都体现了顶级标准 但 项目的平面上问题较大项目的平面上问题较大 Page 9 参考项目分析 新天地国际参考项目分析 新天地国际 70 得 房 率 总计3 3万平方米停车场停 车 位 上海陆家嘴物业管理有限公司物业管理 主楼约2 200平方米 小楼约700平方米 标准层面 积 72平方米最小面积 主楼13 7米挑高大堂大堂 2006年竣工时间 3 7米楼层高度 7 000 9 000元 平方米销售均价 主楼8部电梯电梯系统 21 26层地上层数 5幢写字楼 建筑面积120 000平方米 办公约100 000平方米 建筑面积 宁波新恒德置业开 发 商 民安路1066号地址 东部新城区域的第一个写字楼项目 在售的二期项目售价东部新城区域的第一个写字楼项目 在售的二期项目售价达到9800元 平方米 体现了区域写字达到9800元 平方米 体现了区域写字 楼市场近期的迅速增长楼市场近期的迅速增长 Page 10 区域分析区域分析 东部 新城 东部 新城 鄞州 新城 鄞州 新城 中心城区中心城区 高新区高新区 Page 11 区域分析 租售方式区域分析 租售方式 租赁市场销售市场租赁市场销售市场 上东国际上东国际 雷迪森中心广场雷迪森中心广场东城国际东城国际银城国际银城国际 万特商务新天地国际万特商务新天地国际 Page 12 区域分析 项目品质区域分析 项目品质 上东国际 雷迪森 新天地国际 商务 万特商务中心 上东国际 雷迪森 新天地国际 商务 万特商务中心 东城国际东城国际 本项目本项目 准甲级准甲级甲级甲级国际甲级国际甲级 Page 13 区域分析 销售价格区域分析 销售价格 上东国际 理想价格 新天地国际 商务 万特商务中心 上东国际 理想价格 新天地国际 商务 万特商务中心 4000500060007000800090001100012000平方米4000500060007000800090001100012000平方米 8000 9800 7700 9000 6000 7000 6000 6700 11000 12000 1000010000 Page 14 区域分析 客户来源区域分析 客户来源 东部 新城 东部 新城 中心城区中心城区 高新区高新区 1 区域性强 2 市中心迁移 原租赁客户 3 宁波本地客户为主 4 外资客户缺少 上东国际 30 新天地国际 30 商务 10 万特商务中心 10 上东国际 30 新天地国际 30 商务 10 万特商务中心 10 Page 15 区域分析 客户置业原因区域分析 客户置业原因 目前宁波本地的客户心态乐观 认为区域未来规划 政府的迁入将有效带动写字楼价 格上升 周边住宅价格达到7000 8000元 平方米 购买原因购买原因 价格低品质高 租房不如买房区域发展潜力 Page 16 区域分析 置业面积区域分析 置业面积 5070100150200300400500600平方米5070100150200300400500600平方米 300 400300 400 上东国际上东国际 理想面积理想面积 新天地国际新天地国际 商务 商务 万特商务中心万特商务中心 区域写字楼分割主力面积为100 150平方米 但根据区域写字楼分割主力面积为100 150平方米 但根据目前实际成交情况 300 400平方米的客户目前实际成交情况 300 400平方米的客户 比例明显上升 考虑到市场发展趋势 建议以300 400为主力面积比例明显上升 考虑到市场发展趋势 建议以300 400为主力面积 Page 17 项目分析 项目简介项目分析 项目简介 竞争分析竞争分析 开发商为知名发展商 其开发的上海中信泰富广场成功塑造了 高端物业的市场形象 总部写字楼暂定只租不售 在吸引高端写字楼客户方面具有吸 引力 周边多为中低档住宅 商务氛围较差 项目概况项目概况 该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发 包 含写字楼 沃尔玛购物中心及休闲购物商场 写字楼部分包含 一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵 活的销售型写字楼 项目预计2009年交付使用 目前正在进行基础工程施工 总部写字楼基本配置 Low e中空玻璃幕墙 12米挑高大堂 标准层层高3 6米 风机盘管空调系统 5部客梯 整个项目总 计约600个车位 Page 18 项目分析 本项目机会点项目分析 本项目机会点 通过写字楼产品品质的塑造 建 设宁波市场上顶级写字楼形象 形成与其他写字楼项目差异化的 产品定位 通过写字楼产品品质的塑造 建 设宁波市场上顶级写字楼形象 形成与其他写字楼项目差异化的 产品定位 利用中信泰富品牌市场知名度所产 生的公信价值 以及软件服务特色 优势 促成高于宁波市场上所有写 字楼项目市场形象 利用中信泰富品牌市场知名度所产 生的公信价值 以及软件服务特色 优势 促成高于宁波市场上所有写 字楼项目市场形象 品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值 产品品质产品品质产品品质产品品质 区域发展区域发展区域发展区域发展 通过对区域发展影响力的资源利 用 突显本项目地段上的增值潜 力 结合高端的产品定位 提升项目 市场影响力 通过对区域发展影响力的资源利 用 突显本项目地段上的增值潜 力 结合高端的产品定位 提升项目 市场影响力 Page 19 项目分析 项目定位项目分析 项目定位 价格价格价格价格 售价售价售价售价 12500 12500 12500 12500 130001300013000 13000 元元元元 平方米平方米平方米平方米 租金租金租金租金 3 5 3 5 3 5 3 5 4 04 04 04 0元元元元 平方米平方米平方米平方米 面积面积面积面积 租赁租赁租赁租赁 半层半层半层半层 整层客户为整层客户为整层客户为 整层客户为 主主主主 部分分割客户部分分割客户部分分割客户部分分割客户300300300300平平平 平 方米方米方米方米 销售销售销售销售 半层半层半层半层 整层客户超整层客户超整层客户超 整层客户超 过过过过30 30 30 30 主力面积主力面积主力面积主力面积300300300300 400400400400平方米平方米平方米平方米 客户客户客户客户 租赁租赁租赁租赁 外资企业外资企业外资企业外资企业 本地知本地知本地知 本地知 名企业名企业名企业名企业 销售销售销售销售 区域企业客户区域企业客户区域