长春国信集团投资有限公司企业发展战略规划 北京南洋林德投资顾问有限公司2001年11月北京 前言 目录 第一部分国信集团发展战略规划的现状基础 1 1企业所处发展环境 1 2规划期与分阶段战略目标 1 3本规划实施的前提条件第二部分国信集团产业发展方向定位 2 1目前涉足的业务领域基本分析 长春房地产业鸟瞰 行业总览 产品供需格局 开发商与市场分割 长春医药医疗市场简析 医药零售业布局 医疗器械产供销 吉林冰雪娱乐旅游业开发前景 市场消费容量 综合开发预期 2 2主导业务 借势型房地产开发 I 国信集团SWOT分析 II 战略目标 III 明确确立房地产主业地位 历史与现实的结合 扬长避短与借船出海 房地产主业加强与拓展战略 项目开发与资源储备 资金运筹 市场营销 合作与借势 风险因素与规避策略 2 3次主导业务 房地产配套开发 战略目标 整合现有配套业务 三位一体的统一经营管理 形成次主业开发业务链 次主业拓展战略 内部市场化运作 积极向外渗透 适度资金倾斜 风险因素与规避策略 2 4副业 摒弃医药医疗 伺机培育新增长点 战略目标 收缩退出现有医药医疗业务 以冰雪娱乐旅游补充现金流来源 深度开发长影物业管理资源 寻求其它业务增长点 风险因素与规避策略 2 5资本运作 搭车长影 横向联合 战略目标 与长影以资本为纽带的长期合作 满足主业规模化需求的资本运作 风险因素与规避策略 第三部分组织架构调整与法人治理结构梳理 3 1新的集团运作模式 企业整体经营布局 长春国信投资 集团 有限公司 长春国信房地产开发有限公司 长春国信工程开发有限公司 长春国信物业管理有限公司 吉林国信冰雪娱乐开发有限公司 集团总部组织架构设计 总部功能定位 部门与岗位设置 制度管理体系 各子公司组织架构设计 主营业务与指挥系统 部门与岗位设置 制度管理体系 3 2法人治理结构 股权关系与股本结构梳理 二级法人治理结构 第四部分国信集团人力资源战略 4 1人力资源战略规划与决策系统 五年规划期人力资源需求分析 分期引进与人力资源配置决策 4 2人力资源招聘选拔与录用系统 集团内部人力资源管理体系 人力资源引进渠道 招聘与录用流程 4 3人力资源教育培训系统 内部培训与在职教育 长期在职教育计划 4 4人力资源工作绩效考评系统 总体内容 实施方法 4 5人力资源薪酬福利与激励系统 经营层与员工持股方案提升 薪酬福利系统建设 第一部分国信集团发展战略规划的现状基础 1 1企业所处发展环境 1 2规划期与分阶段战略目标 1 3本规划实施的前提条件 中国加入WTO后对民营企业的机会和挑战机会 加速自身体制和机制的转换 与强手竞争 在竞争中提升自己的运作能力以国民待遇参与诸多领域的竞争 享受全球分工下的优势发挥有机会通过合作 合资 与跨国公司建立战略合作关系挑战 面对内外两个市场的竞争 尤其是跨国公司以雄厚资金和管理 经验优势能够迅速进入中国的诸多行业加快国内各行业的整合速度 对于正处于成长期的企业来说 处于不利的整合地位 有可能会改变原有的发展步伐 为未来的发展带来诸多不确定因素中国未来五年左右的经济形势 GDP增长大致可以持续保持较快速度 大约能够保持7 左右经济结构得到优化 以提高经济效益为前提的增长方式替代过去单纯追求规模的增长方式法律环境与国际接轨 按照市场经济的要求 减少过去政策 行政命令以及不合理法规对企业的干预市场秩序趋于规范 企业将按照国际通行的市场准入规则去约束自己的行为 适者生存 末位淘汰 吉林省地域经济形势经济发展速度大约处于全国平均水平 后三产业的开发将会成为吉林经济发展的亮点之一城镇化进程会逐步加快 因此对住宅的改善和更新调换将会是持续的需求企业经营态势国信集团公司顺利度过了初创期 正在进入青春期阶段 企业的经营规模扩大 产业的面拓展迅速 但由于人才 管理和资金上的瓶颈 约束了企业多产业的开发 同时影响了资源的有效使用 同时阻碍了主业的发展相对于最初的两年 经营业绩放缓 主业没有明显的突破 多元化经营格局初步形成 但优势产业不突出 现行国信集团的发展定位 处于第二次创业阶段 孕育期 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 稳定期 贵族期 官僚化早期 官僚期 衰亡 南洋林德企业生命周期曲线模型 1998年的国信集团 1999 2000的国信集团 目前的国信集团 国信集团公司业务的发展开始出现起伏波动的不稳定状态 急需进行整体变革提升 导入期 成长期 成熟期 二次创业期 进入新发展期 所有变革都有风险 但变革终究是不可避免的 孕育期 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 稳定期 贵族期 官僚化早期 官僚期 衰亡 变革阵痛 第一部分国信集团发展战略规划的现状基础 1 1企业所处发展环境 1 2规划期与分阶段战略目标 1 3本规划实施的前提条件 国信集团公司未来5年的战略目标 总战略目标 实现国信集团第二次创业 战略目标方向明确 业务层次清晰 管理规范 指挥高效 人力资源配置合理 业绩跃上新的台阶 企业走向良性循环 国信集团公司总战略的分阶段目标 分成三部走战略 第一步战略实施 调整导入阶段 1年时间 管理规范期 目标 战略规划开始实施 观念统一 产业调整主次分明 集团架构疏理清晰 组织结构浮出水面 业务组织管理模式开始转变 人力资源管理体系初步建成 第二步战略实施 磨合适应阶段 2年时间 业务提升期 目标 战略规划向纵深推进 以合作利用外部有效资源为手段 实施房地产开发市场营销战略 全面提升主业的业绩和盈利水平 公司结构趋于合理规范 管理逐步到位 人力资源管理体系正式运行 人力资源配置基本到位 决策效率 公司运作水平明显提高 第三步战略实施 正轨微调阶段 2年时间 战略提升期 目标 整体战略实施平稳运行 根据外部环境与内部条件变化 结合实施过程中出现的问题 有针对性的进行调整 但以不改变战略方向为原则 企业内外资源的配置运用达到新的境界 形成科学规范的运行机制 各层次业务发展持续稳定 企业领导人驾驭全局的能力得到提升 抵御风险的能力增强 第一部分国信集团发展战略规划的现状基础 1 1企业所处发展环境 1 2规划期与分阶段战略目标 1 3本规划实施的前提条件 企业主要领导和整个管理层对变革的迫切需求和足够心理准备目前企业的业务处于比较稳定盈利阶段现有管理基础勉强维持企业的正常运转企业的规模和实力可以抵御由于战略调整带来的变革风险具备形式上的集团企业架构向规范化集团式企业转变 第二部分国信集团产业发展方向定位 2 1目前涉足的业务领域基本分析 2 2主导业务 借势型房地产开发 2 3次主导业务 房地产配套开发 2 4副业 摒弃医药医疗 伺机培育新增长点 2 5资本运作 搭车长影 横向联合 第二部分国信集团产业发展方向定位 2 1目前涉足的业务领域基本分析 2 2主导业务 借势型房地产开发 2 3次主导业务 房地产配套开发 2 4副业 摒弃医药医疗 伺机培育新增长点 2 5资本运作 搭车长影 横向联合 第二部分国信集团产业发展方向定位 2 1目前涉足的业务领域基本分析 长春房地产业鸟瞰 行业总览 产品供需格局 开发商与市场分割 长春医药医疗市场简析 医药零售业布局 医疗器械产供销 吉林冰雪娱乐旅游业开发前景 市场消费容量 综合开发预期 2 2主导业务 借势型房地产开发 2 3次主导业务 房地产配套开发 2 4副业 摒弃医药医疗 伺机培育新增长点 2 5资本运作 搭车长影 横向联合 长春市房地产业鸟瞰 房地产业总览 一 全国房地产业的发展自改革开放以来 我国房地产业在十几年的发展建设中 经历了从单一追求数量到数量与质量并举 从零敲碎打到规模化发展 产品结构也从单一化向多元化迈进 并带动了房地产相关配套产业的发展 从房地产生命周期看 我国房地产业已从不规范的幼稚期进入到相对稳定的成长期房地产开发相关政策 制度的制定与实施 加之激烈的市场竞争 使房地产业经过淘汰与整合 逐渐向规范化的方向发展国家通过房改政策 住房供应政策 住房二级市场政策 税费政策 金融政策等多项政策的拉动 带来了个人住房消费的实质性启动 带动了全社会住宅建设投资的稳步增长 使住宅建设逐渐形成了产业化我国国民经济稳定增长趋势的延续 加之中国加入WTO 主办2008年奥运会等愿望的实现 加之国家政策的扶持 在未来一段时期内 不但是大中城市高薪阶层换房高峰期 同时也是中低收入阶层在金融创新产品与住房改革双重推动下 希求拥有自有住房的高峰期 中小城市的发展和城镇建设相继成为热潮 因此 房地产业的发展仍将保持持续增长的态势房地产业广阔的发展空间 吸引了实力雄厚的港台房地产开发商纷纷大举进入 这些开发商在资金实力 规划设计 开发规模 楼盘品牌 产品营销等方面具有较大优势 必将加剧国内房地产市场的竞争 幼稚期成长期成熟期衰退期时间 市场容量 我国房地产业目前所处行业时期 长春市房地产业目前所处行业时期 长春市房地产业鸟瞰 房地产业总览 二 长春市房地产业仍处于不规范的幼稚期向成长前期的转轨阶段2000年以前长春房地产市场有关房地产行业的政策较宽松 制度不完善 法制不健全本地开发商整体素质不高 不成熟消费者不成熟2000年以后长春房地产市场开发商 消费者逐渐趋于成熟房地产开发制度 政策逐渐规范化房地产业市场化程度越来越高政府相关部门开始认识到政府在房地产业应发挥宏观调控作用 供应状况自1998年以来 长春市房地产业进入快速发展阶段 2000年竣工面积达到600余万平方米为使工薪层买得起房 自1998年下半年开始 长春市采取行政划拨土地等鼓励措施 推行经济适用房建设 但是经济适用房开发项目受到政府严格控制单位售价1650元以下项目由长春市建管办审批单位售价1650 2000元项目由吉林省建管办审批单位售价2000元以上项目由国家建设部审批由于经济适用房项目利润率低 开发商不愿开发 而已开发的多数分布在长春市的偏僻地区长春市近期房地产竣工项目仍以中高价位楼盘为主从销售价格看 3000元以上项目开发面积占到总开发面积的38 2500 3000元占30 2000 2500元占17 中高价位楼盘多分布在市中心区域 如分布于长春市中心朝阳区的27个楼盘中 单位销售价在3000元以上的有12个 且设计户型绝大部分都在100 以上 单位销售价在2000元以下的仅有4个 且均为期房近几年 长春市房地产总体呈供大于求的局面 长春市房地产业鸟瞰 产品供需格局 一 万平方米 截至2001年秋季长春市房地产开发量 来源 2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计 长春市楼盘空置情况 万平方米 增长11 增长194 增长80 需求方向以改善居住条件为目的消费者比例已占被调查总体的36 与1999年初相比增加了4 且有近一步上升的趋势房屋质量 物业管理是消费者选择住宅的主要影响因素经济实用仍是消费者购买住宅的主导原则经济适用房仍是消费者选择的主要品种 占到消费者计划购房的42 3 2001年秋季房展会的3 4万张调查表计算结果 住房面积在60 100平方米的二室一厅 二室二厅是消费者的主要选择户型 占到计划购房的63 7 购房支付来源呈现多元化 在消费者计划购房的资金来源中工资收入占49 3 抵押贷款占到30 7 经营收入占20 长春市房地产业鸟瞰 产品供需格局 二 供需错位价格结构错位 长春市人均住宅使用面积为9 5平方米 低于全国城镇11 5平方米的平均水平 大部分工薪层虽有改善现有居住条件的愿望 但是由于支付能力有限 选择范围多集中在价格较低的经济适用房 但是开发商提供的在房屋质量 物业管理 地理位置等因素方面符合消费者需求的 可供选择的经济适用房较少 而面对大批质量好 地理位置好的中高价商品房 工薪阶层由于囊中羞涩 偿债能力弱 敢于按揭购买的只占少数面积结构错位 从需求角度看 好地点 面积不大 设计合理 功能齐全的中型住房 90 左右 很受欢迎 而供给方却是好地点的楼盘 设计户型绝大部分都在130 以上空置房屋中 除少部分存在结构缺陷 质量缺陷外 大多是由于定位不准 造价偏高等原因导致滞销 甚至有个别小区开盘即死