TheBeautyOfTheWorld 如此的美丽 院 落 华瀚大湖公馆2019年度方案 1 2018年营销推广总结2 2019年威海别墅及大平层市场现状3 客户群体分析4 项目核心价值力分析5 2019年全年推广策略核心6 分阶段推广节奏推演 目录 INDEX 总 结 TravelInDubai 2018年营销推广总结 1 2018年推广画面一览2 2018年活动概况一览3 2018年推广销售小结 推广画面 2018年上半年第一阶段小结 媒体渠道 灯箱 户外推广主题 巨匠营园九锦归墅 推广画面 2018年上半年第二阶段小结 媒体渠道 灯箱 户外 网络 报广推广主题 水岸纯墅府一御定乾坤 推广画面 2018年下半年小结 媒体渠道 微信推广主题 双盘联动耀动威海 推广画面 四期推广H5 推广画面 五期DM 2018年全年活动频率 月月有主题活动活动调性 高端有品质 彰显高端别墅调性根据推广节点 围绕四期御墅面市 开盘两大重要节点 举办高端圈层活动 吸引目标客户关注到访 四期面市举办媒体沙龙圈内炒作 提升美誉度 节日节气线上造势 线下维持售楼处人气 4 22 茶香伴墅韵悦享墅人生 4 29 5 1 欢乐砸金蛋幸运赢大奖 5 19大湖公馆 御墅媒体品鉴沙龙 6 1 六一晒萌娃欢乐赢大奖 活动系列 7 15 激情世界杯竞猜赢大奖 8 4 大湖公馆游艇派对 十一乐翻天新品IPHONE带回家 名流盛会公馆私宴 地产豪门奢想PARTY 6 10 大湖公馆四期开盘 活动系列 2018年营销小结根据推广节点 线上线下紧密配合 媒体渠道横向铺排集中轰炸 线下活动不断 彰显项目品质与调性 吸引目标客户到访 华瀚大湖公馆 2018成交111套 蝉联威海销冠 小结 品 竞 TravelInDubai 2019威海市场分析 1 2019年威海别墅市场现状2 2019年威海大平层市场现状 现有市场竞品别墅 Theexistingstockmarketanalysis 个案分析 正弘山语 售楼处现状及推售情况 具有一定的区位 配套及品牌优势 但单价略高下叠拼赠送地下面积 上叠拼带花园 面积普遍偏小 有一定性价比优势叠拼产品供应量较少 具有一定稀缺性内部规划有高层 小高层 洋房 叠拼产品 产品混杂 整体居住品质不足景观设计方面没有营造出任何坡地价值品质感 对产品线的支撑力度不足该区域为原始居住区 外部环境拉低了项目的居住品质 个案分析 正弘山语 阶段推广动作及营销活动 媒体渠道小结 官微推广 发布主题 圈层时代的理想社区 山语半山墅的美学修为等 围绕 山 墅 生活 释放项目的价值通过软性的文案表达 突显别墅生活的优雅与高端 发布频率 一周两次浏览量 200 400人次微信大号 在威海房天下 房天下威海二手房网络推广 新浪乐居户外灯箱 个案分析 正弘山语 阶段推广动作及营销活动 活动小结 2018年8月亲子手模活动 创意T恤DIY 9月多肉植物DIY 12月返乡季礼悦幸福年活动集中在8 9月 12月返乡置业 以小型旺场活动为主 烟台机场通道广告 产品类型相对丰富 一线海景资源 景观价值较高因产权性质为40年 本地客户接受度低 导致销售速度缓慢成交以小面积低总价产品为主 大面积产品滞销该项目产权性质决定了其受众群体主要来自于外地 威海本地客户接受度较低 导致其销售速度缓慢 全年共计成交17套别墅产品 月均销售不足1 5套 个案分析 金海悦庭 阶段推广动作及营销活动 1 10 15 协办 鱼游四海杯 中国威海国际路亚精英赛 海钓国际赛事 个案分析 金海悦庭 阶段推广动作及营销活动 2 10 25 协办 逐梦威海卫 2018全国风景 静物油画作品展 第三届 个案分析 金海悦庭 阶段推广动作及营销活动 金海悦庭VS华瀚大湖公馆小结 金海悦庭面积较大 且40年产权 威海本地客户购买意愿较低 且价格处于高位 属于纯滨海度假项目 客户群体不同 本案竞争突围点 规划形象 低密高端住区 70年产权湖海纯院墅 启示 高端活动调性协办 鱼游四海杯 中国威海国际路亚精英赛 海钓国际赛事 协办 逐梦威海卫 2018全国风景 静物油画作品展 事件活动轰动全城 个案分析 金海悦庭 小结 1 阶段促销及优惠政策 暂无2 阶段推广形象及调性 准现房 赠送面积 品牌 地段 海景别墅 配套完善 个案分析 雨润城山海别墅 阶段营销政策及广告调性 个案分析 雨润城山海别墅 阶段营销政策及广告调性 周边配套资源较为完善 生活便利性 交通顺达性较好产品类型为联排全部为联排 价格较低 地下一层赠送面积较大 性价比优势较为明显因开发商信誉 产品规划 景观规划等问题 大大降低整体品质阶段在售产品信息在售联排A户型 30套左右 产权面积300 左右 地下赠送120 价格500万起 销售均价18000元 个案分析 雨润城山海别墅 小结 雨润城山海别墅VS华瀚大湖公馆小结 该项目定位为综合性项目 涵盖酒店 公寓和别墅等多种规划产品线 导致别墅区的私密性 品质感和舒适度较低 因此 针对雨润城山海别墅 19年差异化价值点输出 强调品牌实力 实力京城开发企业 连续两年别墅销冠醇熟大盘 2019年在售大平层项目概况一览 上期开盘户型 C户型166 1001单价12308元 2001单价13068元 个案分析 威高七彩城云山郡 售楼处现状及推售情况 新推出的三居123 129 131 四居186 189 价格还未定 2022年 3年后 交房189 四居 观光电梯连接入户花园 个案分析 威高七彩城云山郡 售楼处现状及推售情况 推广小结 官微推广 强化项目第四代创新人居 稀缺价值点输出 配合活动前后宣 媒体渠道 威海乐居 威海搜狐焦点 威海房天下等网络 1 10 1 样板间开放 2 10 13 20 举办第二届社区羽毛球赛 3 10 20 21 花瓷美陈节 个案分析 威高七彩城云山郡 阶段推广动作及营销活动 4 威高海洋馆研学之旅精彩上线 个案分析 威高七彩城云山郡 小结 威高七彩城云山郡VS华瀚大湖公馆小结 大平层186 189 与本案面积段有重叠 总价偏高 与本案同时存在一定竞合关系 本案最大赠送367 庭院 双停车位赠送 准现房即买即可住 针对云山郡大面积大平层 19年差异化价值点输出 强调纯墅区别墅生活 如超大庭院赠送 367 双车位赠送等 启示媒体渠道丰富 组合轰炸推广 官微推广高端调性 充分利用威高海洋馆 举办活动 在售面积110 130 140 190 案例 5 2 1804面积 113 单价 14665元 房价 1665797储藏间14 98 价格113848元合计1779645元 个案分析 祥泰 紫宸 售楼处现状及推售情况 个案分析 祥泰 紫宸 售楼处现状及推售情况 推广小结 官微推广 以活动 优惠政策为主 发布频率每月1次 微信最后单图强调15米宽境 270 环海 吸引力强 媒体渠道 威海房天下 活动小结 结合节气节气等小型暖场活动为主 如风筝节 草莓采摘等 个案分析 祥泰 紫宸 小结 祥泰 紫宸VS华瀚大湖公馆小结 大平层190 与本案面积段有重叠 总价与本案相比较低 不存在竞争关系 启示 14米南向境宽 270度环海四房 推广语简单直接 强化价值点 利益点直给 项目共8栋楼 19层 已售100多套 在售80多套目前在售的97 127 全精装 所有户型方正通透 客厅次卧外阳台高达 电梯外挂连廊设计 一层送院子 无产权 最贵 得房率76 三梯五户 2021年六月交付 物业费3 6元 平 日一期15000 16000元 预计四月份开八号楼交5万抵8万 全款98折 五天之内签约有优惠 个案分析 龙湖 天璞 售楼处现状及推售情况 1 10 21 31 风味美食品鉴 马卡龙 法餐 日餐 巧克力 泰餐 个案分析 龙湖 天璞 阶段推广动作及营销活动 2 11 10 举办产品发布会 个案分析 龙湖 天璞 阶段推广动作及营销活动 个案分析 龙湖 天璞 阶段推广动作及营销活动 推广小结 媒体策略 官微 威海特价房 二手房等微信大号 威海房天下等网络媒体 快递广告商超巡展电话call客 活动小结 发布会彰显项目高端调性 美食品鉴系列活动 龙湖 天璞项目销售总监带你看威海地产 造声势 吸引关注 个案分析 龙湖 天璞 小结 龙湖 天璞VS华瀚大湖公馆小结 龙湖天璞全精装 最大户型面积127 总价220万 与本案不存在竞争关系 启示 媒体铺排的集中发力 电话call客 高端商超巡展 活动成系列且调性十足 户型面积95 125 140 均价13500元 精装修踩盘当天售楼处集中签约 个案分析 万科威高翡翠公园 售楼处现状及推售情况 9 9营销中心正式对外开放关键词 品牌形象 奢华体验 物业先行 高关注度 10 6样板间正式对外开放关键词 高端调性延续 持续吸引关注 紧凑营销动作 11 1 项目品鉴会 个案分析 万科威高翡翠公园 入市前营销准备 11 10 举办产品发布会 项目品鉴会 11 13 营销中心开放 11 17 样板间开放 个案分析 万科威高翡翠公园 入市前营销准备 推广小结 媒体渠道 官微 威海搜狐焦点等网络媒体 畅谈威海楼市 威海二手房等微信大号户外 机场停车口出口处户外广告牌 威海站出站通道灯箱广告活动小结 产品发布会 营销中心开放 样板间开放调性 三大推广动作紧密相连 高端调性 个案分析 万科威高翡翠公园 推广渠道 个案分析 万科威高翡翠公园 小结 龙湖 天璞VS华瀚大湖公馆小结 万科威高翡翠公园属于改善型住宅 与本案不构成竞争启示 高端活动调性延续 持续吸引关注 紧凑营销动作 售楼处案场氛围浓厚促销政策信息集中展示 个案分析 恒大海上帝景 售楼处现状及推售情况 祥泰对面家家悦超市巡展 个案分析 恒大海上帝景 售楼处现状及推售情况 推广小结 售楼处案场氛围浓厚 促销政策信息集中展示 老带新全民经济人全面铺排媒体渠道 官微一周三条推送 安居客 搜狐焦点 威海房天下等网络媒体家家悦超市巡展活动小结 结合节气节气的小型旺场活动 个案分析 恒大海上帝景 小结 恒大海上帝景VS华瀚大湖公馆小结 总价格与本案存在重叠 但是洋房产品形态与本案别墅社区没有可比性 在超大庭院赠送 准现房 使用率 实景园林等方面不具备竞争实力 启示 老带新传播 全民营销活动可借鉴 规划信息 其占地面积为124000平方米 容积率 绿化率50 共9栋楼 停车位共2041个 地下停车位1957个 地上停车位84个户型 129 156 166 167 182 198 大平层一层4户 三个单元 楼间距130米入户大堂进入园林周边配套 项目自身配备望岛名郡商街 教育配套为望岛幼儿园 望岛小学 望海园国际中学 医疗配套有口腔医院 妇幼保健院 金融配套有农商银行 农行 建行 工行 中行 招行等 2023年交付价格未定 198平预估300万 个案分析 望府公馆 售楼处现状及推售情况 推广小结 媒体策略 官微以活动宣传为主户外 高铁站出站大厅灯箱广告 机场行李托运处墙体广告 个案分析 望府公馆 售楼处现状及推售情况 个案分析 望府公馆 售楼处现状及推售情况 活动小结 活动频次高 周周有旺场活动 油画活动 名酒品鉴 高尔夫 花艺等圈层活动 美术作品展览 交响乐团雅集等高端事件活动 个案分析 望府公馆 小结 望府公馆VS华瀚大湖公馆小结 182 198平大平层面积段与本案存在重叠在超大庭院赠送 准现房 容积率 实景园林等方面不具备竞争实力 启示 线上线下配合 线上产品价值释放 户外系统集中轰炸 线下圈层活动不断 城市展厅开放 产品 价格还未面市 个案分析 中梁 海岳府 售楼处现状及推售情况 90 120 刚需市场火热160 200 城市大平层推广关注点在露台 院子大平层营销动作频繁 高品质的发布会吸引关注与大平层截流客户 在推广层面 强调有天有地真院落真正的院落生活 别墅生活等 对标大平层市场小结 客 群 TravelInDubai 客户群体分析 梦想型 叠拼客户代表 30岁年轻业主 家中即将添丁 事业上升期 经济实力有限 置业目的改善居住 睿智型 联排客户代表