西安豪宅客户研究 从陕西财富阶层来看西安高端消费群体从西安奢侈品消费来看西安高端消费群体从西安高端物业去化来看西安高端物业置业群体西安高端物业客群分析 1 从陕西财富圈层的消费现状来看 陕西财富圈层由陕西高级人才事务所 陕西经理人俱乐部 西部经理人网三家单位联合发布的 2009年陕西富豪贵族消费趋势报告 中 将 陕西富豪贵族 的门槛设臵为拥有5000万元人民币以上资产的个人 同时还包括自己创办的企业价值和自有房产 在这样的门槛下 统计数据显示 2009年财富过亿元的陕西富豪约有1460人 过千万的富豪有19200人 陕西过千万的富豪总数超2万人 陕西富豪 陕北 西安 石油 煤炭 有色金属 地产商业物流 高科技和医药行业等 资产过千万的超过2万人 主要行业来源 分布区域 数量 移民地 陕西财富圈层的消费表现 类别房产高档商品豪华车烟酒收藏品会友休闲旅游地 选择方向居所 曲江新区和秦岭山下的别墅商务 在市中心拥有多套公寓 商铺 写字楼场所 中大国际 世纪金花和巴黎春天品牌 路易威登 LV 阿玛尼 纪梵希男装 卡地亚珠宝 宝珀 劳力士手表路虎 奔驰GL级 宝马中华 苏烟 茅台 普洱 紫阳特级富硒价值不菲的名画 名人书法 瓷器 文物 古典红木家具阅江楼 亮宝楼 五星级酒店的酒吧茶座海南三亚 澳大利亚 香港 北京 上海 首选加拿大 澳大利亚 新西兰 新加坡和南非 由于非常中意西安的居住环境 教育质量 医疗条件和投资潜力 因此陕西的富豪更多选择到西安置业 以在西安拥有房产为荣 这一点陕北富豪表现尤为明显 聚仁观点 1 陕西资产过千万的顶级富豪总数已超2万人 再加上过百万的中级富豪以及拥有灰色收入的群体 数字当相当可观 2 目前西安豪宅的价格一般在400万左右一套 这个价格相比一线城市要低很多 因此在价格层面 陕西富豪们的可负担能力并不存在问题 3 由于国内投资渠道狭窄 而房产的保值增值功能强 富豪们普遍选择购臵更多的房产进行投资 2 从西安奢侈品市场的表现来看 4 3 7 8 西安奢侈品消费市场规模2004年 国际奢侈品开始登陆西安 至今西安市场拥有的各类奢侈品 国际一线品牌已经超过百种 据了解 在奢侈品销售初期 西安的年销售额为两亿元多 而2009年西安单纯奢侈消费已达到了7亿元 现在我们每月销售额约160万元 是2007年刚进入西安时的8倍 中大国际Versace 范思哲 销售人员西安当前奢侈品消费场所一览表 类别奢侈品卖场高尔夫球会所五星级酒店豪华车经销点 数量 名称中大国际 世纪金花 巴黎春天亚健高尔夫球会 陕西西安国际高尔夫球会所 新纪元高尔夫球会所凯悦 香格里拉 喜来登 陕西宾馆 曲江宾馆 长安城堡 索菲特酒店 希尔顿酒店保时捷 奔驰 宝马 沃尔沃 陆虎 雷克萨斯 凯迪拉克 奥迪 备注入会费20 36万元万豪酒店预计明年开业 结论 从表中可以看出 目前西安奢侈品消费场所数量偏少 品牌档次还有待进一步提升 西安奢侈品市场消费人群特征 区域分布 职业 用途 年龄 奢侈品消费人群特征 一是陕西本地人 二是周边省份人如山西 河南 内蒙古等 主要有两大类人群 一类是企业出资人和中高层 这其中尤以私企老总最多 该部分人约占到八成 另一类人群多是拥有灰色收入的人群 约八成是自己消费 两成用做馈赠用途 70 左右是 80后 化妆品类的消费人群 主要集中在35岁 45岁 西安的辐射力 陕北 山西 内蒙古 河南 甘肃 新疆 这些省份的有钱人更中意到西安消费 投资 聚仁观点 1 西安奢侈品市场潜力西部第一意味着西安有着潜在的庞大的富豪群体 他们购买力强 对奢侈品更加钟爱 2 西安奢侈品市场潜力西部第一同时也意味着西安对于西部地区的强大辐射力 西部地区的富豪阶层更中意到西安消费 以及对于居所的投资 3 购买奢侈品人群日趋年轻化 这些新贵阶层对品牌有着更高的认知度 更注重品味 因此对于奢侈品的追求也有别于前人 更青睐与他们气质对味的东西 包括他们对居所的需求 3 从西安高端物业分布及市场来看 西安高端物业分布海珀兰轩 风景御园 北郊 中新浐灞半岛中央别墅区 振业泊墅浐灞绿地九号观邸 曲江 绿地 中海 公馆 国际生态城 八号府邸绿地诺丁山 紫薇公园时光 铂宫 金地湖城大境 龙湖弗莱明戈 高新阳光林隐天下 锦绣唐朝 曲江 华侨 城紫薇永和坊秦岭北麓 西安院子 紫薇山庄 国岭 高端物业主要集中在曲江 高新 城北 浐灞 秦岭五大区域 随着西安国际化大都市发展进程的加快 西安高端物业分布紧跟城市扩张脚步 分布区域会越来越广 沿袭浐灞河区域的生态治理模式 在政府对泾河 渭河 沣河区域的治理深化之后 沣渭新区 泾渭新区将出现追求生态自然景观资源的豪宅 在对大明宫遗址成功改造 中央公园概念形成之后 复制曲江新区的发展模式 未来在唐大明宫遗址公园区域将出现寻求历史文化资源型豪宅 3 经开区新行政中心区位价值的凸现 将有可能在该区域出现更多的公寓类豪宅 西安高端物业分布情况 特色 秦岭区域高端物业客群分析 楼盘名称产品类型装修标准建筑风格 紫薇山庄独栋别墅毛坯原生态山林式风格1 每套别墅平均坐拥3亩秦岭2 每户有20 左右的面积赠送3 配套有四星级酒店 12000平米国际运动健身会所 3100平米休闲养生场所 西安院子独栋别墅毛坯中式风格1 35席纯手工宅院 历时5年打造 按大 田 字和小 田 字自然布局 精雕细琢 2 户户泉水环绕 三重自然山水庭院景观 山 水 园 林 街 巷 院 景 亭 台 廊 轩 处处传承中国园林精粹 3 双车库设置 国岭独栋别墅毛坯现代风格1 1000平米以上可订制套型 2 西安目前最低容积 低密度顶级别墅区 3 运用地源热泵系统 天棚辐射制冷制热系统 置换新风系统等十大科技系统 4 配套设施齐全 俱乐部 宴会厅 泳池一应俱全 下 乐山仁者 推崇的低碳生活相契合 客群 城市顶级人士 私营企业主文化界名流 私营企业主私营企业主 陕北客户 高新区域高端物业客户分析 楼盘名称产品类型装修标准建筑风格特色 绿地诺丁山别墅毛坯英伦风格1 项目基地整体抬高3米2 别具异域风情的英式园林景观3 公园环抱 远离嘈杂 紫薇公园时光平层豪宅精装以现代风格为主 点缀古典元素1 四大科技智能系统2 欧式皇家园林与日式和风园林相结合的组团景观3 2000m2双会所设置4 木塔寨公园景观 八号府邸平层豪宅 别墅平层为精装后现代主义风格1 五大科技智能系统2 五重景观花园以及多重主题景观3 1500m2会所 阳光林隐天下别墅毛坯现代风格1 超五重园林景观 全冠移植2 社区内部业态丰富 五星级酒店 写字楼 公园一应俱全 客群 私营企业主 企业高管阶层私营企业主 企业高管阶层 私营企业主 企业高管阶层政府高级别公务员政府高级别公务员政府高级别公务员 曲江区域高端物业客户分析 楼盘名称产品类型装修标准建筑风格特色 金地湖城大境别墅毛坯现代风格1 曲江池一线湖景尽收眼底2 金地大品牌 在曲江有众多别墅项目3 层进式铺排方式 更便于观景 曲江公馆别墅毛坯现代风格1 菜单式庭院景观装修模式2 曲区域 毗邻大唐芙蓉园3 独栋每户独有1亩私家庭院及泳池 中海铂宫别墅毛坯现代风格1 曲区域2 教育配套好3 品质物业4 有中海的超大社区 锦绣唐朝平层豪宅精装中式风格1 曲江最核心区域 5分钟步行直达通宜坊 大慈恩寺遗址公园 大雁塔遗址2 五星级酒店 美术馆 音乐厅围绕 既有历史又有人文 华侨城壹零捌坊别墅毛坯 1 曲区域2 华侨城实力大品牌3 创新合院式建筑形态 紫薇永和坊别墅毛坯现代风格1 与曲江文化旅游集团强强联手打造 客群 陕北富商 西安及外地 深 浙 广等地 私营企业主 西安及外地 北京 上海 浙江等地 企业高管阶层 政府公务员 海外华侨 浐灞区域高端物业客户分析 楼盘名称产品类型装修标准建筑风格特色 浐灞半岛中央别墅区别墅毛坯新中式风格1 水岸生态别墅2 组团内引入了灞河河水 更灵动 振业泊墅别墅毛坯意大利科莫湖贝拉吉奥风格1 800亩桃花潭原生态活水景观2 高科技技术让居住更舒适3 内设幼儿园 龙湖弗莱明戈别墅 洋房毛坯西班牙风格1 龙湖别墅大品牌和优质别墅物业2 临浐河 绿地国际生态城别墅精装托斯卡纳风格1 绿地地产实力大品牌2 雁鸣湖生态景观3 西北第一生态大盘 客群 私营企业主 企业高管阶层 政府公务员 城市新贵阶层 主要以长线投资为主 北郊区域个案解析 楼盘名称产品类型装修标准建筑风格特色 海珀兰轩平层豪宅精装ARTDECO风格1 六大科技智能系统2 城市运功公园 新市政府3 首家互动式风景园林4 国际知名物管 私人管家服务5 3000m2七星级俱乐部 风景御园平层阔宅毛坯新古典风格1 城运村公园2 市政府行政中心3 纯板式4 宽栋距 客群 陕北富商 私营企业主 企业高管阶层 政府公务员 城市新贵阶层 4 西安豪宅市场客群分析 西安豪宅市场客户特征 主力目标客群 承受总价300万元以上 单价在1 5万 以上的精英阶层特征 高购买力 社会高收入阶层 多极置业 年龄 35 55岁之间 特征 各行业领导者或精英 其文化素质和社会阅历均比较丰富 分析能力强 有自己独特的审美观 容易接受新事物 追求自己喜爱的生活方式 承受总价300万以上的精英阶层 其文化素质和社会阅历均比较丰富 专业技术领域 社会人文科学领域 周边资源型城市客源 企业家 职业经理人 专业代理商高级营销管理者 教授 艺术家 陕北 太原 大同等周边资源型城市客户 私营企业主 管理顾问 购买力 高级工程设计 建筑师 会计师 豪宅职业客户特征 各类私营企业主及各行业高级管理者 客户结构 客户圈层 高级证券行业从业者高级医师 高级应用产业研究者高级贸易人员 演员 律师 音乐家 记者 购买目的 体现居住身份 家人居住 豪宅物业升值空间大 豪宅客户置业目的 购房者 私企业主 企业高管等 购买目的 家人自住 体现居住者的尊贵感 购房者 政府高层官员 企事业单位高层管理者等 购房目的 享受终极物业带来的生活方式 购房者 华侨及有海外求学经历的归国高层收入者 购买目的 满足对高端物业的拥有欲望 购房者 陕北客户 其他资源型城市客户等 购房目的 投资物业 期待升值 购房者 陕北富豪 西安高收入群体等 本地客源 西安本地生活和工作的顶峰阶层 主要来源于能源 有色金属 地产 高科技 医药等行业 外地客源 国内各地来西安购房客 陕北来西安购房客 外籍客户 外地重点客源 陕北客户及太原 大同等周边资源型城市客户 年龄特征 主体年龄分布在35 55岁之间 并形成年龄逐渐趋低的趋势 其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和55岁之间 客户非常注重豪宅的集中气氛 希望居住区域同时兼顾环境宁静 配套齐全 方便西安豪宅客户群体购房已经开始从曲江新区 湖城大境 华侨城壹零九坊 曲江凤凰池等项目转移到高新 大明宫 经开区等区域 随着 大明宫国家遗址公园的兴建 市政府北迁等有利因素影响 大明宫区域将成为新的豪宅高地 未来也成为豪宅客户的选择之一 豪宅客户特征 西安豪宅客户购买动力已从注重豪宅的单项优势转变为考量综合性价比 大多希望住在都市繁华与郊野清新结合处 对社交圈有一定要求 不崇尚用豪华铺装来提升楼盘档次 追求自然铺垫 经过多次置业的 熏陶 他们已不为包装所迷惑 目光紧紧锁住楼盘的内在品质 非常重视品牌开发商的背景和实力 多年的商场滚打 使他们对资信看得很重 另外 他们特别强调楼盘的安全设施 毕竟 安全是第一位 业主都是35 55岁之间 做生意的实力买家 所从事行业以金融 地产 贸易为主 大都衣着随便 主要来自西安 陕北等区域 他们比较注重楼盘的品质 对价格不敏感 贵的反而卖得好 在西安 占有自然资源的豪宅毕竟是少数 大多数豪宅占有城市资源的优势 比如 紫薇公园时光是城市社区优势比较明显的一个例子 分析其买家心理 很大程度上是基于对景观豪宅的认同 成规模 上档次 大园林 大品牌的豪宅是富人阶层的首选 豪宅客户心理分析 不讲究性价比 讲究性能比 购买高档豪宅的消费者一般不很关心价格 但很关心产品品质及功能 需要绝对私密性 这部分