万科上海区域装修房工程管理指导 二零零七年十月 万科上海区域品质管理部 引子 一 06年金地 未来域事件 二 07年杭州 逸天广场事件 万科上海区域装修房工程管理指导 思考 万科上海区域装修房工程管理指导 如何实现符合客户要求的装修房 系统化运作 精细化管理 作为工程管理人员 你最想知道什么 指导目的 解决系统性问题 避免群诉 万科上海区域装修房工程管理指导 一 全面了解 策划 交接 工序 工期 材料 施工管理 成品保护 交付 维修 二 掌握重点 做甲方工程管理人员该做的事情 其余让监理和施工单位完成 指导目的 万科上海区域装修房工程管理指导 一 确定现场方案 二 划分交接界面 三 安排工序流程 四 细化工期计划 五 控制工程品质 六 组织物业交付 七 管理后期维修 一 确定方案 万科上海区域装修房工程管理指导 设计前置 样板房先行 合同策划 编制管理指导书 做好施工准备 二 销售样板房 进一步解决土建和装修 图纸和现场脱节问题 同时根据客户反馈和内部客户体验调整设计 可选用拟合作的单位施工 以评估该单位及项目部 一 研究样板房 对非标准户型 可另选其它地点施工研究样板房 进行户型 水电管线 材料部品匹配性 施工节点等等研究 以调整优化 避免后期大面积的返工 三 合同策划 装修总包单位确定 优先选用土建总包 标段划分 公寓300套 别墅100套为宜 确定监理人员数量 二 界面划分 万科上海区域装修房工程管理指导 明确界面 写进相关合同 以能最大限度地分清双方责任 减少交叉施工 节约成本为原则 厨卫防水 装修总包施工 保修时间延至5年 留渗漏保证金 进户门和防火门 厂家或装修总包 各自责任需明确 户内管线 一般穿线由装修总包施工 预埋管在砼结构内的由土建总包完成 预留出管头 二结构内的由装修总包完成 户内墙顶面腻子 由装修总包施工 但两次竣工备案除外 地板细石砼基层 由土建总包施工 阳台 结构层直接交接 铝合金 一般交接时不撕掉保护膜 窗外侧的成品质量由土建总包负责 门两侧和窗内侧的成品保护由装修总包负责 交接时如有部分膜破损 破损部位交接时记录清楚 该处由土建总包负责 三 安排工序 万科上海区域装修房工程管理指导 按集团工序指引执行 严禁交叉施工 户内32道和公用部位18道工序 36项停歇验收点 8项项目经理部质量控制点 四 细化工期 万科上海区域装修房工程管理指导 掌握主要甲供材料的供货工期 PVC覆膜户内门 20天 样板房10天橱柜 30天 现场具备测量条件后 收纳系统 20天 样板房10天 每日供货50套 现场具备测量条件后 实木复合地板 45天通知生产 14天通知供货安装强化复合地板 30天通知生产 14天通知供货安装洁具 五金 25天 四 细化工期 万科上海区域装修房工程管理指导 合理细化工期 保证现场忙而可控 一 确定节点 根据项目开发控制节点的要求 在充分掌握 预判 土建总包移交面的质量进度情况 以制定分阶段界面交接计划 甲供材 甲分包 供货 安装周期 材料的情况 充分考虑环境及资源 场地 天气 政府验收手续等政策因素 和风险的情况下 结合分楼层流水施工 按工序的逻辑关系要求 编制节点计划 需有余量可控 并把该计划落实到装修合同中 二 确定详细施工计划 根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工组织设计 主要为劳动力 机械 材料的安排 确定进一步细化的可测量 可监控的计划 该计划需含各甲供材 甲分包 的计划且得到所有参建单位的认可 并落实到甲供材 甲分包 合同中 三 注意事项 应预留足够的时间来完成细部整改 分户验收和保洁 应有不少于两次的看房安排 建议开放时间选择在砌体 门窗施工 内部装修启动 交付前1个月等节点进行 五 控制品质 万科上海区域装修房工程管理指导 坚守底线 客户导向 一 制度保证 交底制度 样板引路 集中加工 单工种流水作业 二 检验保证 工序交接验收 停歇点验收 物业细部检查 分户验收制度 三 品质保证体系 确定控制点监控 交付策划 交付楼号最终确认 接待能力了解 单日交付户数预计 综合考虑楼号分布与标段因素 应急维修地点设置 交付时间安排技巧 交付准备 召开交付准备会 公司内部 编订风险问题统一说辞 组织物业验房工程师培训 编制施工单位信息一览表 召开集中交付协调会 外部 编制应急维修人员 备件清单 交付时间最终确认 集中交付 项目部工程师交付现场坐班 总包管理人员陪同业主验房 周密组织现场应急维修 重点客户重点跟踪 确保信息传递通畅 每日总结 六 组织交付 精细组织 打好关键战役 万科上海区域装修房工程管理指导 七 管理维修 万科上海区域装修房工程管理指导 毫不松懈 提高业主满意度 一 事前约束 保修协议签订 备品备件 人员的分派与培训 引入第三方维修单位 提出控制预案 协助物业管理 二 事中处理 集中检查和维修 引进专业技术支持单位 对难点进行重点处理 更新备品备件 三 事后总结 制定满意度提升措施和客户体验提升措施 编写工程总结 讨论 万科上海区域装修房工程管理指导 3点收获 欢迎讨论