物业管理服务问题解答1、 物业管理对象是谁？小区内物业（建筑物及配套设施设备和相关场地）。2、 物业服务的对象是谁？物业的所有人或使用人。3、 物业管理的内容有哪些？房屋维修与养护，配套设施、设备、场地的维护管理，环境卫生管理，园林绿化管理，治安管理，消防管理（包括对消防系统的设备管理、维修养护，对火灾的预防以及发生火灾时的救护与处理），车辆、交通管理，提供便民有偿服务，开展社区文化活动（对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和治安秩序物业档案资料管理）。4、 物业管理服务费用的构成有哪些？管理服务人员的工资、社会保险、和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。5、 什么是业主？房屋所有人或产权人（指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人）。6、 什么是物业使用人？物业承租人和其他实际使用物业的人。7、 什么是物业本体？物业管理区域内的建筑物。8、 哪些是物业的共用部位？住房主体承重结构部位（基础、内外承重、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。9、 哪些是物业的专有部位？ 物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。10、 新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。11、 什么是物业的毗邻异产？举例说明。结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。例：墙体、上下水设施、屋盖、楼板、梁、柱。12、 纳入物业公摊的内容有哪些？是什么地方颁发的文件规定？文件号是多少？公摊内容有：业主共用部位、共用设备设施（楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用；是重庆市物价局颁发的重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知；778号文。（建委文件，目的是为了减少物业公司与业主就用水问题所产生的一些矛盾，总表与分表间的差异，即公推费；重庆市将居民用水进行控制，提供节约用水，届时会规定一个水的限额，一个基价，超限后收费标准将和相应的提高，因此不能对水损失进行摊销，增大了物业企业用水成本）。13、 住宅装修保证金的收费标准最多不能超过多少？商业物业的装修保证金最多不能超过多少？是什么地方颁发的文件？该文件的名称？住宅装修保证金的收费标准最多不能超过2000元，商业物业的装修保证金最多不能超过10000元；是重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局颁发的文件，文件名称是重庆市城市物业管理服务收费实施办法。14、 业主（使用人）装修时为什么要收取装修保证金？ 为保障业主在装修房屋时,房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏。15、 什么是空置房？ 未出售或未交付业主使用的房屋。16、 空置房的物业服务收费标准是多少？该规定是什么地方颁发的文件？该文件名称？全额物管费的50%；重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局颁发的；重庆市城市物业管理服务收费实施办法。17、 物业管理环境中空置房该如何管理？ 定时巡查户内设施设备及开关窗户，并作好相关记录。18、 谁应交纳商品住宅专项维修资金？凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金19、 不交纳专项维修资金的怎么办？不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。20、 业主交纳专项维修资金的标准是什么？该文件由谁制定，文件名称？商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%-3%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法。21、 业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。22、 专项维修资金何时能划到小区进行管理与使用？业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订维修资金委托代管协议，明确双方权利和义务。按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。23、 维修资金的支取使用程序是什么？总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算-制定维修计划-编制工程预算-批准预算-委托施工-工程验收-分摊费用与支取资金-公布账目”的程序。24、 支用维修资金时按什么原则分摊费用？住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。25、 专项维修资金的用途是什么？专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。26、 物业大修基金是在什么时间收取？ 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定。也可以在售房时收取。27、 物业大修基金是由谁向谁收取？ 售房单位代为向业主收取。28、 物业管理用房有哪些？其标准是如何规定的？ 物业办公用房、生活用房、库房、设备用房均属于物业管理用房。房屋出售单位按房屋总建筑面积5的比例配置（最低不少于30m2）。29、 物业管理用房的产权属谁？属全体业主共有。30、 房屋使用说明书中各工程的保修时间是如何规定的？ 一般设施以竣工验收合格交付使用时起保修期两年，具有防水要求的为五年。31、 什么是物业的早期介入？ 是指物业管理公司在接管物业以前的各阶段（项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面良好的建设性意见。32、 物业早期介入的作用？（1）从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。（2）积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。（3）提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。33、 电梯的收费计算公式？是什么文件规定的？每张月票票价:按层:10元（3层）+0.30元(N-3),N为楼层数。按人:按常住人口每人每月10元计收;次票票价：单上单下每次0.30元，上下往返每次0.50元；是重庆市城市物业管理服务收费实施办法规定的。34、 商业物业的收费标准是住宅物业的多少倍？是什么文件规定的？2倍至3倍，在物价局颁布的物业服务收费标价表中进行规定的。35、 前期物业管理服务合同是在什么时候签订？和谁签订？ 建设单位或售出单位在申请销售许可前，是开发公司同物业管理企业签订。36、 小区业主委员会在什么时间成立？该文件名称？ 物业首次出售之日起满2年或销售建筑面积达50%时；重庆市物业管理条例。37、 什么情况下可以不成立业主大会？物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 38、 小区有多少户业主提议时可由谁组织召开业主大会？该规定是什么文件规定的？ 物业管理区域内持有1/2以上表决权的业主参加；由业委会组织召开；业主大会议事规程。39、 业主代表是如何产生的？该规定是什么文件规定的？由所在楼栋的全体业主投票选举产生，参加投票权数需达到本栋楼总户数的1/2以上，有效所得票数达本栋总票数1/4以上且得票数最多者当选；业主大会议事规程。40、 形成物业管理决议时小区的业主代表要多少比例到会才符合方可有效？什么文件规定？业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会规程。41、 常规服务的内容有哪些？ 房屋本体的维修，公共区域设施设备的日常维护保养，公共区域保洁、绿化及公共秩序维护。42、 什么是特约服务？ 根据业主或使用人的特殊需求而提供的有偿式服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。43、 哪些属于有偿服务？ 代收代缴水电费、代为清洁、代为购物、代接送小孩、水电维修、洗手盆安装、坐厕安装、安装抽油烟机、安装分体式空调、安装热水器、安装吊灯、家用电器检查、小修、换门锁、开办游泳池等健身场所等。44、 自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。45、 物业的绿化浇水该纳入小区全体业主公摊吗？为什么？ 否，已包含在绿化区域维护费内。（小区水景用水用电费用应由业主承担）46、 物业管理公司为什么要向业主收取装修除渣费？装修除渣费的收费标准是如何测算的？ 是因为物管公司是代为业主将建筑垃圾运往环卫指定垃圾中转站，业主所支付的费用实际为劳务费。（目的是为业主装修提供后勤保障，属便民服务）47、 物业管理服务费的收取标准是越低越好吗？为什么？否，向业主提供质价相符的物业服务，有利于提高服务品质，延长物业的使用寿命，使物业保质增质。48、 保证物业管理公司正常运行的条件是什么？ 物业管理费的定时、全额收取。49、 物业管理的最终目的是什么？ 提高小区人居生活水平，延长物业的使用寿命使物业保值增值。50、 如何使物业能得到保值、增值？加强物业管理，定期对物业公用部分进行维护保养，定期进行巡查发现问题及时处理；长期保证物业各项设施设备的完好性及正常使用，物管公司同时向物业的使用人提供高品质、高标准件的服务，创立高标准的品牌小区使物业保值增值。51、 物业管理公司为什么要向业主收取物业管理服务费？向业主提供公共区域内的共用设施设备的日常维修养护、绿化、保洁、区域维护等服务。52、 物业管理的产品是什么？服务。53、 当物业管理的产品不合格时应当怎么办？ 找出不合格的原因，制定整改措施并定期进行业主调查，了解服务品质情况，对物业服务进行随时调整。54、 物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？物业管理企业在公共秩序维护的