第一节 房地产业及其在国民经济中的地位和作用一、房地产的概念、特性与分类（一）房地产的概念 房地产：土地、建筑物、地上定着物以及在上面的各种权益之和。权益 ：所有权，使用权，租赁权，典权区位：空间方位，地理坐标，经济地理位置 土地 实物房地产 建筑物 权益 定着物 区位（二）房地产的特性1、位置固定性、独一无二性2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、易受影响性（三）房地产的分类1、按房地产用途分类（1）居住类房地产（2）商业类房地产（3）旅店类房地产（4）餐饮类房地产（5）金融类房地产（7）办公用房地产（8）娱乐用房地产（9）工业和仓储用房地产（10）特殊用房地产：机场、码头、车站、学校、医院、体育（11）农业用房地产（12）军用房地产（13）综合房地产 2、按房地产实物形态分类（1）按所处的区位和地段的不同可分为：城市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地产（2）按建筑结构可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构、其他结构（3）按建筑层数划分 以住宅为例可分为：低层（1-3层），多层（4-6层），小高层（7-9层），高层（住宅大于10层、公用建筑高于等于24米），超高层（住宅大于等于30层、公共建筑高于100米）。（4）按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通标准的房地产。（5）按建筑物的新旧程度，可分为：新建造的房地产和旧有的房地产3、按房地产开发程度分类（1）生地：不具有城市基础设施的土地（2）毛地：具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地。（3）熟地：具有完善的城市基础设施，进行过平整，能直接在其上面进行房屋建造的土地。（4）在建工程：（5）现房4、按房地产开发经营内容分类（1）建筑地块：是指与房地产开发和经营活动相关的部分土地，有具体的地号、面积、形状、四至、用途等。（2）房屋：是房地产企业开发建设过程中的最终产品，是房地产经营活动的主体对象。（3）房地产服务：是指房地产企业在其开发建设和经营管理过程中，为人们提供的一系列经营服务活动的综合。包括买卖、租赁、租售后的服务。二、房地产业的内涵及性质1房地产业的概念 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。2房地产业的性质房地产业属于第三产业。三、房地产业在国民经济中的地位和作用1、房地产业是国民经济的支柱产业之一2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入3房地产业的关联性4扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位 5、改善居住条件，提高城市居民居住水平6、房地产对国民经济的破坏性作用第二节 房地产开发综述一、房地产开发的含义与特征 1、房地产开发 房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房屋的行为。2、房地产开发的特征 地区性和分散性 开发成本高、投资大 建设周期长，风险大 利润率高、回报大 涉及面广、综合性强二、房地产开发的形式（一）按开发对象划分（1）土地开发（2）房屋开发（3）综合开发 （二）按照开发的规模划分 （1）单项开发 （2）成片开发（三）按照开发区域的性质划分 （1）旧城改造 （2）新区开发第三节 房地产经营综述一、房地产经营 房地产经营有广义与狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是流通领域。 广义的房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动、活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。第四节 影响房地产开发的法律因素一、影响房地产开发的法律1、城乡规划法2、土地管理法3、房地产管理法4、物权法（2007.3.16通过，2007.10.1实施）四、建筑法、招投标法、合同法、税法等五、房地产行政法规 国务院颁布的，效力要低于上述的法律。主要有房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例住房公积金管理条例土地管理法实施条例六、部门规章制度 国务院建设部部长令的形式颁布的，效力又要低于上述两个层次。房地产开发企业资质管理办法城市房地产抵押管理办法商品房销售管理办法七、国务院的通知、文件 标注：1第二章 房地产开发与经营程序第一节 房地产开发与经营程序的演变 一、房地产开发行业相关政策的变化 土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化 二、房地产开发与经营原有程序及其问题1、房地产开发与经营原有程序简介 投资决策分析、土地使用权获取、前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计）、建设施工、销售、物业管理六个阶段2、房地产开发与经营原有程序存在的问题 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险 三、房地产开发与经营新程序及其特征 1、房地产开发与经营新程序简介 新程序在总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段。土地储备开发又称为一级开发，后续的商品房开发为二级开发，土地储备开发主要分为准备工作、行政审批、项目实施与交付三个阶段。房地产二级开发阶段划分为四个阶段，即投资决策阶段、前期工作阶段、项目管理阶段、经营与物业管理阶段。 2、房地产开发与经营新程序的特征 土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险第二节 土地储备开发的概念与内涵 1、概念 按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责土地征收、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。 2007年，土地储备管理办法，土地储备开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门。实施主体是土地储备机构，如承担土地储备工作的事业单位，但具体开发可委托企业。2、基本程序第三节 房地产二级开发程序概述1、基本程序第三章 房地产市场调查与分析第一节 房地产市场概述 、房地产市场的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。、房地产市场的 （一）房地产市场交易主体1、供给主体2、需求主体：有偿取得房地产商品的所有权或使用权的单位或个人3、中介机构 房地产咨询机构：提供法律、政策、信息、技术支持 房地产价格评估机构 房地产经纪机构：收取佣金，居间代理业务。4、管理者：国有土地管理局和房地产管理局（二）房地产市场的客体 房地产市场客体，是指交易对象。一般来说包括地产、房产及他们相关的服务。 （三）房地产市场的交易组织形式 1、房地产交易所 2、场外市场 、房地产市场的结构 房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分：1、按市场运行层次划分 一级市场 二级市场 三级市场 2、按用途需要划分 住宅市场 写字楼市场 商业用房市场 工厂厂房市场 仓库市场 特殊用途市场 3、按房地产市场交易客体划分 土地市场 房产市场 房地产中介服务市场 房地产金融市场 物业管理市场、房地产市场的特点 1、市场信息不充分 2、区域性强 3、产品的异质性 4、市场垄断与竞争并存 5、对商品短期供求变化反应不灵敏 6、市场调节机制与计划调节机制共同作用第二节 房地产市场运行的一般规律 、供给与需求的一般概念 （一）需求 1、需求（demand）的定义：是指消费者在某一特定时期内，在各种可能的价格水平上愿意而且能够购买的该商品的数量量。 2、需求的两个条件：（1）有购买欲望 （2）有购买能力 3、需求的影响因素 （1）商品的价格(P) （2）消费者偏好（F） （3）消费者收入水平（M） （4）相关商品价格(Pr) （5）消费者对商品的价格预期（Pe）（二）供给 1、供给（supply）的定义：是指厂商(生产者)在某一特定时期内，在各种可能的价格水平上愿意而且能够出卖的该种商品的数量。 2、 供给的两个条件：（1）有出售欲望 （2）有供应能力 3、供给的影响因素 （1）商品的价格(P) （2）生产成本（C） （3）政府的政策（N） （4）相关商品价格(Pr) （5）生产者对商品的价格预期（Pe）（三）需求弹性与供给弹性 1、需求的价格弹性 （1）定义：简称为需求弹性，需求弹性是表示某一商品的需求量对它本身的价格变化的反应程度的概念 。需求弹性一般为负数，其绝对值体现变动的程度大小 。 （2）需求的基本公式： 需求的弧弹性公式： 表示需求曲线两点之间的一段弧的弹性，当价格变动较大时，则用弧弹性。 （4）需求弹性与销售收入的关系 （）需求缺乏弹性： 价格，收入 ； 价格，收入 （）需求富有弹性： 价格，收入 ； 价格，收入 （）需求具有单一弹性：商品价格一定程度的变化对生产的收益影响不大。 （5）影响需求价格弹性的因素 商品的替代性：易被替代的商品富有弹性 商品的种类：生活必需品缺乏弹性，奢侈品富有弹性 商品的消费支出占消费者总支出的比重：比