燕翅山片区调查总结花絮：2008年4月初，我在公司的安排下，对济南燕翅山片区的房地产市场进行了走访调查。通过对该片区部分楼盘的实地察看和对部分楼盘售楼处的走访了解。调查区域：燕翅山片区调查范围：南起南部山区，西至二环东路，北到经十路，东接奥体中心。调查项目：正大城市花园名士豪庭黄金99山水庭院银座花园荷兰庄园红山圣都东山墅学府蓝山军安和平山庄【各项目基本情况及浅析】虽然本片区有多个在售或已售项目，但是各项目又有其不同的特点和不同的类型。根据市场的类型，可将本片区分为（类）别墅或花园洋房项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项目、村改或集资房。一、各类型项目概况及浅析1. （类）别墅或花园洋房项目如：东山墅、原山9号、昌明伴山苑/望山苑、鲁班紫麟阁、龙景苑1）东山墅项目总占地面积210亩，总开发建筑面积13万平米，是由济南合稼置业投资开发，合富辉煌全程销售代理。项目设计为退台式设计，每地块高差为3米。项目宣传主题为“中式住宅”。 项目设计为“电梯多层，花园洋房”。其容积率不足1，达到别墅的设计标准。项目一期共开发8栋，每栋都配有电梯，总建筑面积为73116.24平米，均为多层设计（其中两栋4层多层，六栋6层多层，一期累计开发：208户。其内部结构设计新颖独特。两栋四层的多层，内部结构设计是一、二层为一户，复式结构，面积为280平米（五室两厅两卫）。三、四层为一户，也是一梯两户，三、四层位一户，复式结构，面积为260300平米（五室两厅两卫），两栋共计16套。价格为起价：6600元/平米，均价：6900元/平米。一层小院是免费赠送的（实际价格已累加进总房款里了）。六栋六层多层，设计结构为一、二层为复式，面积在240280平米（五室两厅两卫），五、六层也为复式，面积在160286平米（五室两厅两卫），三、四层为平层，面积在120136平米（两室两厅）和168188平米（四室两厅两位），每栋四个单元，共计：192套。平层均价：6600元/平米。2）原山9号项目总占地面积55亩，总开发建筑面积3.5万平米，项目有联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅，面积在185260平米（五室两厅两卫）及600平米（七室三厅三卫）。3)鲁班紫麟阁本项目占地46亩，总建筑面积30403平米由德州鲁班房地产公司投资开发，项目内部有7东六层的多层，共计210户。小区为带电梯多层，花园洋房。项目于2007年9月开工建设，计划于2008年12月竣工，但现场实际仍在施工，个人推测，可能是受金融危机，市场疲软等因素影响，资金吃紧，从而导致项目施工进度延迟，至今仍未完工。4）昌明伴山苑/望山苑A.伴山苑项目总建筑面积为1.5万平米，由6栋6层多层组成，共计144户。项目层高为2.9米，户型面积为126156平米（三室两厅两卫），目前项目均已封顶，已是尾盘。然，在走访该项目时，在其楼体外面可以清晰的看到一竖挂条幅：昌明伴山苑 电梯多层 花园洋房 仅典藏10套 TEL：82928338。从此条幅可以推测，项目虽然开盘较早，但销售不力，以致现在仍未清盘。此外，个人认为，条幅广告虽只是说仅典藏10套，而实际剩余房源可能会在20余套。B.望山苑该项目尚未开盘，属于新开的增量房。项目与伴山居比邻，总占地面积34亩，总开发建筑面积为2.7万平米，共14栋6层的多层组成，共计206户。户型面积为116平米（二室两厅一卫）、130167平米（三室两厅两卫）、188平米（四室两厅两位）。项目为开盘，价格尚不确定。5）龙景苑南区项目为总占地面积74亩，总开发建筑面积3.6万平米，共14栋。其中，别墅三栋（两排叠拼别墅）、多层（4层标准层+1层阁楼）11栋，共计约：276户。户型面积为131176平米（三室两厅两卫）、112120平米（两室两厅两卫）、159188平米（四室两厅两卫），本项目为山东省委宿舍，目前小区内住户很少，项目的空置率很高，估计能达到65%。个人推测，可能是单位分房或作投资用的居多。据看门老大爷估计说价格为6200元/平米以上。2.高档住宅项目1）名士豪庭该项目在济南属于高端项目，是由香港南益集团在济南的经典之作。项目总占地面积500亩，总开发建筑面积100万平米，分期滚动开发，所开发的住宅产品为隶属豪宅之列。因为，项目无论是在前期的规划设计，项目的楼梯外观，还是户型的配比、售楼处的包装都可体现出项目的“豪”气，与项目命名吻合一致。现在项目已开发到二期，一期业主已于2008年入住。不可否认，开发商来自房地产业起步较早的香港，无论在规划设计、产品类型、项目包装、项目经营管理、销售管理、物业管理等方面均体现出其成熟的经验。所以，项目在操作时较其他项目略高一筹。现在，项目的三期共建7栋高层（18层），对外公开发售的是两栋北面临街的住宅，每栋楼2个单元，一梯两户。两栋共计176户，据其一位内部人士说，项目受到大环境的影响，成交量较前段时间有所下降，每周成交量在10套左右。通过，到现场察看，看其上客量还行，当时现场就有两批客户看房客户。项目户型面积：从90180平米不等。其中，90平米（两室两厅一卫）、140平米（三室两厅两卫）、180平米（四室两厅两卫）别墅户型。项目起价：6500元/平米，均价6800元/平米。另外，项目内部专门设有小区内部的幼儿园国际化的大地双语幼儿园。于09年2月份落成。配置高档的名士豪庭香榭丽商业街于09年3月份建成。随着幼儿园、会所、商业街的雏形卓现，名士豪庭的内在价值会有所提升。对有些客户兴许会产生一定的吸引力。2)黄金99该项目为黄金集团在济南继黄金时代之后又一扛鼎力作。项目总占地面积为1200亩，总开发建筑面积约100万平米。建设规模与名士豪庭相当。项目分期滚动开发，其中开发的一期项目为景城，该组团总占地面积约160亩，总开发建筑面积为16.5万平米。由11栋（20层）高层，约840户；3栋（12层）小高层，约264户；以及5栋（7层）多层，约168户，共同组成，共计1272户。户型面积为，60142平米不等，其中有60平米（一室一厅一卫）、87平米（两室两厅一卫）、89平米（两室两厅一卫）、90、91平米（两室两厅一卫）、142平米（三室两厅两卫），在售价格为，3.中高档住宅1）正大城市花园项目总占地面积为206亩，总建筑面积为22万平米，分期开发，一二期业主已经入住，三期共开两栋(12层)小高层， 共约176户。户型面积以7080平米的小户型为主，70平米（一室一厅一卫）、80平米（两室两厅两卫），另外，项目二期还有部分剩余房源，户型面积从90200平米不等，其中90平米（两室两厅一卫）、138平米（三室两厅两卫）、200平米（复式结构：四室两厅两卫）。于今年新开的三期幸福里，7080平米的小户型住宅，销售受率不是太高，估计约65%。项目的销售的特色是精装修，主要是突出项目的差异化，切取济南房地产市场中的细分市场。项目起价为5900元/平米，而项目的均价却为6900元/平米。此定价相比名士豪庭的均价6800元/平米略高一筹，而项目除了户型设计较小，总价款较少以外，与名士豪庭相比较，此项目无论是从项目的规划设计、内外包装、内部管理、人员素质、小区内部配套等方面均不具明显竞争力。因此，项目在销售时可能会有一定难度。项目开盘的三期，户型多在7080平米，总价款50万左右，首付款10万左右。所面对的目标客户群多为既青睐济南南部优美的环境，但资金实力又不是绝对宽裕，或是因生活水平的提高，已不满足当前居住条件，需要更换住宅的中产阶层人士这也与其推广策划的“阶层之城”之主题，不谋而合。2）军安和平山庄/学府蓝山项目总占地面积约150亩，总规划建筑面积约为15万平米，项目由11栋（11层）小高层，10栋(5层)多层、一栋会所以及两栋写字楼（1栋18层，1栋12层）共同组成。其中，军安和平山庄总建筑面积为126701平米，他与学府蓝山为统一开发商所做。学府蓝山总建筑面积约为5万平米，是从军安和平山庄脱离出来的四栋小高层。项目的户型面积为69148平米，其主力户型为69平米（一室一厅一卫）、89.4平米（两室两厅一卫）、105平米（两室两厅两卫）、148平米（三室两厅两卫），其中小高层约为704户，多层290户，小区景区共计994户。军安和平山庄为济南首席军旅社区，小区业主以军人业主为主，同时亦有部分对外公开发售房源。学府蓝山是以军安和平山庄为依托，共开发4栋小高层。现在，学府蓝山一期共推出两栋小高层，其中有一栋11层，一栋12层，两栋共推出房源252套，通过其销售控制表可以看得出来，学府蓝山一期销售并不是太理想，推出的两栋销售的多是东户，目前共销售40余套，销售率不足20%。但是，售楼处时点的上客量不少，来看房咨询的客户有四、五批。另外，通过览阅2009最新楼市地图，发现原军安和平山庄已被学府蓝山替换，且据其销售人员介绍，两项目为同一开发商。在现场，学府蓝山售楼处也非常扎眼，不像军安和平山庄售楼中心，只是在施工现场设立一很不起眼的售楼处。由此可以推测，军安和平山庄项目名称将逐步的被学府蓝山所替换。兵家之语：偷梁换柱。3）红山圣都项目位于旅游路中井村，洪山北邻。该项目是龙泉山庄的重要组成部分，该项目总占地面积：43亩，总开发建筑面积约66138.97平米，共开发17栋楼。其中，有四栋别墅（4层联排叠拼）,12栋多层（3栋6层，9栋7层），项目的19#，于2008年10月开工，09年5月竣工。户型从80160平米不等，80平米（两室两厅一卫）、90平米（两室两厅一卫）、160平米（三室两厅两卫），共计：536户。项目依洪山而建，南边与旅游路比邻，环境优美，交通便利，且洪山公园正在修建，休闲配套齐全，目前项目已于08年年底封顶，一期均价5800元/平米，二期尚未开盘，价格未定。4）山水庭院项目紧临城市风景线-旅游路，位于龙泉山庄居住区内。项目地块紧靠牧牛山公园，东距建设中的奥体中心、市政务中心和文娱中心仅一山之隔；南拥浆水泉风景区、龙洞风景区等旅游景点；北与景观大道-经十东路仅半公里之遥；西邻二环东路，交通极其便利。山水庭院占地约168亩，总建筑面积15万平方米，一期共开发9栋多层（6层），2栋写字楼（1#、12#），总建筑面积约为67071.56平米，共计372套住宅。户型面积：从78166平米不等，其中，78平米（一室两厅一卫）、89平米（两室两厅一卫）、128平米（三室两厅两卫）、168平米（四室两厅两卫）。项目尚未开盘，价格未定。5）龙泉山庄F组团项目总占地面积32亩，总开发建筑面积25584.7平米，项目共开发3栋多层（6层），现已封顶。户型从76130平米不等，76平米（一室一厅一卫）、87平米（两室两厅两卫）、120平米（三室两厅两卫）、130平米（三室两厅两卫）。项目尚未开盘，价格未定。6）尾盘或已结盘项目A.银座花园该项目是鲁商置业在济南打造的一知名楼盘。项目总占地面积350亩，总开发建筑面积35万平米，其中一期总占地面积260亩，总建筑面积24万平米，由小高层（9层）、多层（6层）组成。小区内规划设计较好，中间设计有一条小溪，为小区增添了活力与灵气。目前项目仅剩10余套复式，面积多在300平米，价格起价为7000元/平米。该盘属于尾盘，目前售楼处仍有两名收盘人员，据其介绍，项目还有约百亩的空地，待市场转好后，将择机开工建设。B.荷兰庄园该项目属于尾盘，项目目前仅剩几套大面积的房子，面积多在200平米以上。当前，售楼处已迁至小区内部5#楼上。通过，对小区的参观，感觉小区设计独特，小区规划设计秉承欧式设计风格，荷兰风情浓重。小区内的建筑艺术小品居多，