20092009 年年 0303 月长沙房地产市场研究报告月长沙房地产市场研究报告 上海克而瑞信息技术有限公司上海克而瑞信息技术有限公司 上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院 2002009 9 年年 4 4 月月 注 本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据 由上海克而瑞信息技术有限公司长沙机 构监测 并在此基础上剔除经济适用住房 单位定向房后所得 目目 录录 本月导读 本月导读 4 易居视点 又是三月桃花开易居视点 又是三月桃花开 5 数字楼市 数字楼市 6 关注楼盘 关注楼盘 6 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 7 第一章 政策资讯第一章 政策资讯 7 一 政策法规一 政策法规 7 二 市政动态二 市政动态 8 三 市场资讯三 市场资讯 10 第二章 经济环境第二章 经济环境 12 一 一 GDPGDP 增速稍减 但仍保持增速稍减 但仍保持 14 14 以上以上 12 二 固定资产投资增速放缓二 固定资产投资增速放缓 12 三 社会零售总额增速略有下降三 社会零售总额增速略有下降 13 四 开发投资额增速加速下滑四 开发投资额增速加速下滑 13 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 14 第三章 土地市场第三章 土地市场 14 一 土地资讯一 土地资讯 14 二 本月公告土地分析二 本月公告土地分析 14 三 本月成交地块分析三 本月成交地块分析 17 四 重点地块四 重点地块 21 第四章 商品住宅市场第四章 商品住宅市场 22 一 市场综述一 市场综述 22 二 供求关系分析二 供求关系分析 23 三 供应量分析三 供应量分析 23 四 成交量分析四 成交量分析 24 五 成交均价分析五 成交均价分析 26 六 热点板块六 热点板块 27 七 项目解析七 项目解析 27 第五章 产品分析第五章 产品分析 30 一 产品综述一 产品综述 30 二 案例分析二 案例分析 32 第六章 营销媒体第六章 营销媒体 36 一 营销透析一 营销透析 36 二 媒体分析二 媒体分析 39 三 典型项目三 典型项目 43 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇 46 一 开福区一 开福区 46 二 天心区二 天心区 46 三 雨花区三 雨花区 47 四 岳麓区四 岳麓区 47 五 芙蓉区五 芙蓉区 47 专题 群雄并起竞风流专题 群雄并起竞风流 49 一 成熟型板块一 成熟型板块 49 二 热点型板块二 热点型板块 50 三 启动型板块三 启动型板块 52 四 潜力型板块四 潜力型板块 53 五 板块总结五 板块总结 53 本月导读 本月导读 温总理阐述房地产市场温总理阐述房地产市场 20092009 年工作任务年工作任务 力促市场健康稳定力促市场健康稳定 3 月 5 日上午 9 时 第十一届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕 国务 院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述 要 求采取更加积极有效的政策措施 稳定市场信心和预期 稳定房地产投资 推动房地产业 平稳有序发展 详情请见详情请见 P7P7 长沙投长沙投 166166 亿启动棚户区改造 棚改拆迁成长沙主力需求亿启动棚户区改造 棚改拆迁成长沙主力需求 长沙市将投资 166 亿元 启动 33 个棚户区改造 棚户区改造面积达 200 万平方米 涉及居民 5 万户 初步预计拉动住房需求 300 万平方米 详情请见详情请见 P8P8 长沙地铁进入实建阶段长沙地铁进入实建阶段 2 2 号线和号线和 1 1 号线开始勘探号线开始勘探 3 月 22 日 长沙地铁 2 号线和 1 号线进入勘探阶段 这意味着 长沙地铁正式进入实 质性阶段 详情请见详情请见 P8P8 长沙发放长沙发放 40004000 万购房消费券 噱头大于优惠万购房消费券 噱头大于优惠 3 月 17 日 由长沙市建委指导 长沙房地产开发协会组织 14 家会员单位联合发行购 房消费券 消费券主要针对有意在长沙购房置业的消费者发放 实行实名制申领 拟计划 发放 1 亿元 首期发放 4000 万元 但优惠并未如想象中的样子 详情请见详情请见 P11P11 易居视点 易居视点 又是三月桃花开又是三月桃花开 春节刚过 房地产市场就迎来了 小阳春 全国市场整体回暖 大部分城市 2009 年 1 2 月份市场成交量同比去年均有大幅增长 其中半数以上高于 08 年月均成交量 部分城 市更是创下了 08 年市场调整以来的成交量新高 由于销售持续活跃 深圳 上海等城市 部分项目优惠幅度减小 但仍取得了较好的销售业绩 此外 土地市场也有回暖迹象 土 地成交明显活跃 流标情况有明显改善 部分资金实力雄厚的企业开始抄底拿地 量涨价不跌 长沙楼市回暖之势日趋明朗量涨价不跌 长沙楼市回暖之势日趋明朗 3 月 长沙商品住宅市场成交 104 49 万平方米 同比增长 200 00 环比上涨 11 01 成交均价略有回升 这是自 08 年 12 月以来成交板块持续 5 个月呈正增长率现象 由此可 见 在一系列宏观调控政策及地方楼市激励措施出台的刺激下 楼市已进入全面复苏之势 土地市场成交持续冷清 供应有所回暖土地市场成交持续冷清 供应有所回暖 本月土地成交与上月相比大幅下降 本月仅成交 3 宗 全部是挂牌成交 本月共有 10 宗土地发布出让公告 总占地面积 18 58 万平方米 总建筑面积 39 24 万平方米 供应土 地初始平均单价 64 52 万元 亩 本月市场供应量为 2 月份 2 倍 供应量有所增大 但流标 率较高 成交量依然不大 较高的流标率表明开发商对市场仍然谨慎 后市走势预测 供应量集中爆发 成交量高位徘徊后市走势预测 供应量集中爆发 成交量高位徘徊 随着连续 5 月成交市场高调走强 年底市场存量进一步快速去化 为下一轮供应量集 中爆发提供条件 同时 开发商对市场的乐观预期也是供应量增加的基础 此外 成交走 热 销售价格优惠幅度的挤压 部分热销楼盘涨价势头依旧存在 给刚性需求一个强烈的 暗示 经历年余的价格对峙 市场价格已止住跌势开始爬升 由此可见 在刚性需求的支 撑下 未来数月长沙市场成交量会持续在高位震荡徘徊 数字楼市 数字楼市 3 3 月商品住宅市场基本情况月商品住宅市场基本情况 供应量供应量成交量成交量供求比供求比成交均价成交均价 40 45 万平方米104 49 平方米1 2 583954 元 平方米 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 3 3 月项目成交量排行榜月项目成交量排行榜 名次名次热销楼盘热销楼盘所属区域所属区域环线位置环线位置 销售面积 销售面积 均价均价 元元 1万科金域蓝湾芙蓉区二环 三环27403 824854 2 万象新天公寓 中联 新天地 芙蓉区二环内25902 865358 3湘江世纪城开福区二环内25843 023970 4恒大华府岳麓区二至三环间24809 044284 5中江佳境天成雨花区二环内21907 743792 6SOHO 天都开福区二环内21524 285781 7湖光山色天心区二至三环间20527 73339 8博林金谷天心区二至三环间17856 224182 9南山苏迪亚诺望城县二至三环间163443141 10中天馨园雨花区二至三环间16263 473352 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘 关注楼盘 天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世 主城区城市综合体 项目规模大 为区域内标志性楼盘 受广大购房者 关注 此前售价较高 去化速度较慢 3 月份降价近千元 单周销售量超过 100 套 博林金谷博林金谷 德国建筑 山谷风情 60 万平米大社区 此前一直坚持不肯降价 此次降价 200 元 左右 同样实现热销 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章 政策资讯第一章 政策资讯 一 政策法规一 政策法规 1 1 温总理阐述房地产市场 温总理阐述房地产市场 20092009 年工作任务年工作任务 力促市场健康稳定力促市场健康稳定 3 月 5 日上午 9 时 第十一届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕 国务 院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述 温总理在报告中提出 促进房地产市场稳定健康发展 采取更加积极有效的政策措施 稳定市场信心和预期 稳定房地产投资 推动房地产业平稳有序发展 加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施 争取用三年时间 解决 750 万户城 市低收入住房困难家庭和 240 万户林区 垦区 煤矿等棚户区居民的住房问题 中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度 适当提高中西部地区补 助标准 今年拟安排 430 亿元 用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设 选择一些有条件的地区进行试点 把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房 建设 积极发展公共租赁住房 落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷 税收和 其他政策 对符合条件的第二套普通自住房购买者 比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政 策 对住房转让环节营业税 按不同年限实行有区别的税收减免政策 促进普通商品住房 消费和供给 加大对中小套型 中低价位普通商品房建设的信贷支持 加快发展二手房市场和住房租赁市场 鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场 加强住房市场分类管理 继续整顿房地产市场秩序 规范交易行为 帮助进城农民工解决住房困难问题 扩大农村危房改造试点范围 深化城镇住房制度 改革 满足居民多层次住房需求 努力实现居者有其屋的目标 易居点评 易居点评 温总理的政府工作报告对 2009 年房地产工作做了指导性的部署 促进房 地产市场稳定健康发展和加大保障性住房仍将是 2009 年的最重要的两项任务 为了促进 市场成交量回升 中央对第二套普通自住型购房政策已经开始松动 如果年内成交量回升 有限 不排除第二套住房完全放开的可能 2 2 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开 30 日 全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开 中共中央政治局常委 国务院 副总理李克强出席会议并讲话 他强调 保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切 身利益 事关经济社会发展 要认真贯彻中央的决策部署 坚持以人为本 执政为民 加 快建设保障性安居工程 切实保障和改善民生 促进经济又好又快发展 易居点评 易居点评 全国保障性安居工程工作会议在长沙的召开 预示着中央政府对长沙安居 工程工作的肯定 对长沙经济适用住房货币化补贴的肯定 这势必会提升长沙政府对推动 棚户区改造 推动住房保障货币化的动力 更加坚定政府开展棚户区改造和货币补贴的信 心 长沙以保障需求 棚户区改造需求推动楼市发展的步伐也将加速推进 09 年以刚性需 求为主要需求将会成为长沙楼市最显著的特点 3 3 长沙投 长沙投 166166 亿启动棚户区改造 棚改拆迁成长沙主力需求亿启动棚户区改造 棚改拆迁成长沙主力需求 今年长沙市将投资 166 亿元 启动 33 个棚户区改造 棚户区改造面积达 200 万平方 米 涉及居民 5 万户 目前 市政府的棚改主要政策是 拆迁户私房可享受拆迁补偿 拆 迁补偿价由政府评估 私房面积不足 45 平方米 按照经适房价格补足 45 平方米 拆迁户 在他处无房的可申请经适房或货币补贴 而在购房上 各区给予的优惠政策有所不同 易居点评 易居点评 09 年长沙棚户区改造工程全面启动 今年长沙市将投资 166 亿元 启动 33 个棚户区改造 棚户区改造面积达 200 万平方米 涉及居民 5 万户 按照 1 1 5 比例 计算 将产生棚户区拆迁刚性需求近 300 万平米 而开福区作为长沙市棚户区最集中的地 区 总棚户区面积接近 300 万平米 而列入今年动工的棚户区拆迁主要集中在中山西路 湘春路西入口 火车北站片区 这些片区的拆迁将为伍家岭周边楼盘提供较大的刚性需求 如何最大化的争取这部分集中产生的客户是当前区域内各项目营销策略的重点 湘江世纪 城等项目制定专门针对棚户区客户的优惠 而天健则是大