2003长春市商业房地产市场调研报告1长春市基本概况 自然环境 长春是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。长春市位于中国东北平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北纬43度05分-45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。长春市资源丰富，经济发达，是“中国首批投资硬环境40优秀城市”之一，素有“汽车城”、“电影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方粮仓”之称。 长春市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季风气候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生动物34种，属森林草原过渡地带。辽阔长春大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的黄金玉米带。 长春市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季风气候，冬季漫长、气候寒冷、干燥，一月份平均气温为-16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋短促，万象变幻；夏季气候温暖、湿润，全年降水量522-615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月(7月)平均气温23度。四季分明的气候，使长春有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。1) 综合 国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现生产总值13380亿元，按不变价格计算，比上年增长142。其中，第一产业增加值1573亿元，比上年增长6O；第二产业增加值6303亿元，增长172；第三产业增加值5504亿元，增长135。三次产业比重分别为118、471和411。人均生产总值达到18705元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长132。 居民消费价格水平有所上涨。2003年，居民消费价格总指数为101，比上年上升1，其中，除衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类略有下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。 国企改革取得新进展。2003年，继续以国有资本退出和破产重组为主要方式推进改革进程，共有20户市直国有企业实施了改革，其中国有资本退出16户，实施破产4户。长拖集团、银龙集团、大政制药公司等大企业的改革工作也有了很大进展。就业和再就业工作稳步推进。2003年，全市开发各类用工岗位91万个，安置下岗失业人员实现再就业56万人，再就业政策扶持到位率达100。发放再就业优惠证45513个，持证人员实现再就业23078人。全年培训下岗失业人员31万人，培训后就业21万人，就业率达到67。城镇登记失业率控制在344。 2 ) 农业种植业结构进一步调整。全年粮食作物播种面积91.9万公顷，比上年增加05。经济作物播种面积减少383，优质专用玉米、大豆、水稻播种面积达683万公顷，占粮食作物播种面积的617。全年粮食总产量达到670万吨，比上年减少318万吨。全年农业总产值2592亿元，比上年增长79。 “订单农业”规模不断扩大。订单种植面积达到507万公顷，占总播种面积的458。 畜牧业生产稳步发展。全年畜牧业产值达1392亿元，比上年增长118，占农业总产值的比重达537。畜禽产品产量全面增长，2003年，全市肉类总产量达到1483万吨，比上年增长86。禽蛋产量351万吨，比上年增长71。猪、牛、鸡良种覆盖率分别达到95、80和96。 全市完成造林面积13972公顷，比上年增长460。当年完成新育苗面积1058公顷，比上年增长40。 农业产业化龙头项目建设进展顺利。全市新建续建农产品加工业重点项目10个，总投资56亿元。 3) 工业和建筑业 2003年，工业经济以壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药四个主导行业为发展重点，不断推进工业化进程，工业经济整体素质和市场竞争能力进一步增强。 工业生产快速增长，经济效益大幅度提高。全年完成全口径工业增加值5423亿元，比上年增长171。其中，国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(以下简称规模以上工业企业)完成增加值4389亿元，增长210。工业经济效益综合指数达到1888，比上年提高了176个百分点。规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润1019亿元，比上年增长258，其中，国有及国有控股工业企业实现利润91亿元，增长304，占全市规模以上工业利润总额的893。大中型工业企业盈利水平明显提高，全年实现利润926亿元，比上年增长226。 工业经济结构进一步优化，重点行业和重点企业的支撑作用不断增强。汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四个主导行业完成工业总产值13551亿元，占工业总产值的比重达到897，比上年提高2个百分点。30户重点企业完成工业总产值12675亿元，比上年增长223，占工业总产值的比重达到839。新产品开发能力不断增强。全年完成新产品产值5553亿元，比上年增长465，新产品产值率达到368。 重点工业产品产量大幅度增长。在全市30种重点工业产品中有15种上升，增幅较大的有：汽车641万辆，增长213，其中轿车351万辆，增长549；子午线轮胎90万条，增长22倍；成品钢材88万吨，增长11倍；液晶显示块622万块，增长835；彩色电视机781万部，增长865；淀粉864万吨，增长685。 建筑业快速发展。全年建筑业完成增加值880亿元，比上年增长18O。建安企业完成建筑业总产值1987亿元，比上年增长224，实现利税94亿元，上升541。全市施工单位施工面积12196万平方米，比上年增长86；竣工面积7289万平方米，增长121。 4) 固定资产投资 2003年，固定资产投资保持了快速增长的好势头。全年完成固定资产投资总额3896亿元，比上年增长216。其中，基本建设投资145亿元，比上年增长206；更新改造投资879亿元，增长947；房地产开发投资777亿元，增长27.7%。从各产业完成投资情况看，第二产业投资增长最快，比上年增长587，第一产业投资下降347，第三产业投资增长171；从投资主体看，国有经济投资1514亿元，比上年增长276；非国有经济投资1739亿元，增长33，占全社会固定资产投资的比重由上年的524上升到535。房地产开发稳步发展。全年完成商品房竣工面积2434万平方米。商品房销售面积1853万平方米，商品房销售额407亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房1683万平方米，销售额378亿元，分别占销售总量的908和929。商品房空置面积2156万平方米。全年建成投产基本建设、更新改造投资项目242个，项目建成投产率为431，新增固定资产1732亿元，固定资产交付使用率为532，比上年下降184个百分点。房屋建筑面积竣工率为458。 5) 国内贸易 2003年，实现社会消费品零售总额4383亿元，比上年增长84。其中：吃的零售额1321亿元，比上年下降72；穿的零售额668亿元，增长84；用的零售额2394亿元，增长208。分行业看，其中，批发零售贸易业零售额3821亿元，比上年增长105，餐饮业零售额556亿元，比上年增长38。市场建设步伐加快。全年新建各类市场14个，各类商品交易市场已发展到384个。其中：消费品市场344个，生产资料市场40个。大型市场的主导地位越来越明显，40个亿元市场全年实现交易额2124亿元，占批零贸易业商品销售总额的300。全市菜田面积发展到103万公顷，保护地面积9000公顷。无公害蔬菜工程建设快速推进。全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜13万公顷，比上年增加5000公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜55亿公斤，进一步提高了市民的生活质量。会展经济成为我市新的经济增长点。全年共举办会展活动85项，实现会展业直接收入5亿元，带动相关产业收入45亿元。特别是汽博会、农博会、雕塑展等重点会展活动档次进一步提升，对促进我市经济发展，加快改革开放，扩大对外影响，产生了良好的经济效益和社会效益。 6) 对外经济全市进出口贸易快速增长。全年实现进出口总额522亿美元，比上年增长807。其中，进口367亿美元，增长127；出口155亿美元，增长219。在出口中，国有企业出口136亿美元，比上年增长276；外商投资企业出口17亿美元，减少132；一般贸易出口143亿美元，增长287。农副产品、机电产品、纺织服装、高新技术四大类骨干商品出口比重有所上升。外向依存度达到324，比上年提高115个百分点。招商引资成效显著，全方位对外开放格局基本形成。全年新批三资项目118个，其中投资总额超千万美元项目24个。全年实际利用外资75亿美元，比上年增长198。其中，直接利用外资17亿美元，下降487。长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区和长春净月潭旅游经济开发区继续发挥龙头带动作用，全年共审批三资企业84个，占全市审批项目总数的712；利用外资58亿美元，占全市的774，比上年增长261。对外承包工程与劳务合作继续展开。全年新签对外承包和劳务合作合同金额28亿美元，完成营业额18亿美元，外派劳务人员14万人。 7) 交通业和旅游业交通运输业发展平稳。全年各种运输方式完成货物周转量3645亿吨公里，比上年上升68。其中：铁路3310亿吨公里，比上年上升78；公路332亿吨公里，下降11；民航2905万吨公里，增长184。完成旅客周转量122亿人公里，比上年下降33。其中：铁路810亿人公里，下降49；公路241亿人公里，下降60；民航169亿人公里，增长105。邮电通信事业持续快速发展，现代化通信能力迅速提高。全年完成邮电业务收入357亿元，比上年增长85。全年特快专递127万件，增长337；函件7930万件，增长16；包件85万件，增长289。全市电话交换机容量达1935万门，比上年增长43；市话用户发展到1231万户，比上年增长177；农话用户发展到291万户，增长335。个人住宅电话已发展到1224万户，比上年增长64，占全市电话总数的804。移动电话持续高速发展，年内新增移动申话用户288万户到2003年末已达2798万户，比上年增长115。全市电话普及率由上年的534部百人提高到558部百人(含移动电话)。到2003年末，互联网用户106036户、比上年增长81。8) 财政金融和保险业财政收入持续快速增长。全市一般预算全口径财政收入完成1348亿元，比上年增长223。其中，上划中央收入709亿元，增长233；上划省级收入18亿元，增长208；留用收入460亿元，增长215。市本级