房地产营销经营流程房地产营销经营流程 目 录 前 言1 第一章 综述1 第一节 基本概念 1 一 房地产相关概念 1 二 房地产开发与经营业相关概念 2 三 房地产开发与经营业的纳税评估 3 第二节 经营特点 3 一 经营概况 3 二 经营分类 3 三 经营流程 4 四 会计核算 7 五 应税特征 9 第二章 评估方法12 第一节 假设法 12 一 环境适用 12 二 具体应用 13 第二节 SPSS 应用法18 一 环境适用 18 二 具体应用 19 第三节 系统预警法 21 一 环境适用 21 二 具体应用 22 第三章 评估指标25 第一节 会计报表指标25 一 指标基础 25 二 指标确定 28 三 指标附件 41 第二节 纳税问题指标66 一 指标基础 66 二 指标确定 71 三 指标附件 77 附录 法规政策 101 附录一 营业税法规101 中华人民共和国营业税暂行条例 101 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 104 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法 110 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答 之一 的通知 节选 113 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 117 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行 管理工作的通知 119 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 123 附录二 企业所得税法规128 中华人民共和国企业所得税暂行条例 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 131 财政部 国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 141 关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知 142 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 156 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 158 关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知 节选 162 关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知 节选 164 印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业 私营企业实行企业所得 税定率征收的暂行办法的通知 节选 165 附录三 土地增值税法规168 中华人民共和国土地增值税暂行条例 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 169 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 174 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通 知 177 北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工 作的通知 178 北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 179 北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知 181 附录四 房产税 城市房地产税 城镇土地使用税法规182 中华人民共和国房产税暂行条例 182 北京市施行 中华人民共和国房产税暂行条例 的细则 修正 184 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 185 北京市财政局 北京市地方税务局关于明确房产税 城镇土地使用税 城 市房地产税有关政策和征管问题的通知 189 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知 191 印发 关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见 的通知 195 北京市财政局 北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补 充通知 197 北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税 若干问题的通知 197 北京市财政局 北京市地方税务局关于明确房产税 城镇土地使用税 城 市房地产税有关政策和 征管问题的通知 199 附录五 其他法规 202 中华人民共和国城市房地产管理法 202 城市房地产开发经营管理条例 212 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 218 北京市商品住宅销售价格构成 221 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 222 北京市关于实施 商品房销售管理办法 的若干规定 225 北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知 226 关于加强住宅工程质量管理的若干意见 231 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 234 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 237 第一章 综述 第一节 基本概念 一 房地产相关概念 一 房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称 在经济学上称为不动产 不动产 指不能移动 移动后会引起性质 形状改变的财产 包括建筑物 构筑物 土地 及其他土地附着物 很多国家将房地产称为物业 房地产涉及的税收主要有两类 一类为财产税性质 即对房地产的存量状 态进行征税 我国现在开征的房产税 城市房地产税 城镇土地使用税 十 六届三中全会指出 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 以及将 来可能开征的遗产税的有关房地产税目 均属此性质 第二类为流转税和所得 税性质 指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税 主要包括营业 税 土地增值税 企业所得税等 二 房地产市场 房地产市场可分为以下几类 房地产一级市场 指土地征用 划拔 出让 市场 房地产呈纵向流通 土地的出让方式一般有协议出让 招标出让 拍卖 出让三种方式 房地产二级市场 指房地产转让 租赁 抵押等市场 房地产 呈横向流通 通过表现为经营者与消费者之间的交易 房地产三级市场 指房 产的互换 典当 租赁以及二手房交易市场 房地产呈横向流通 表现为消费 者之间以及经营者与消费者之间的交易行为 广义而言 房地产市场还包括物 业管理市场 指以物业管理服务为交换对象的市场 对前三级房地产市场有一 定的辅助作用 三 房地产业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资 开发 建设 销售 出 租 管理 服务 咨询等项目的产业 具体可分为房地产开发与经营业 房地 产经纪业 房地产管理业 物业管理业 二手房交易的经营管理等行业 广 义而言 还包括建筑业的房地产建设部分 从历史看 我国的房地产业起步较晚 但进入 20 世纪 90 年代以来 房地 产业得以迅速发展 其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关 第一 改福利性住房制度为商品化住房制度 第二 改对土地无偿 无期限行政划拔 的土地使用制度为通过协议 招标 拍卖方式 有偿取得土地有限期使用权的 土地使用制度 第三 改千家投资 分散建设的房地产开发方式为综合建设 国税发 1993 149 号 国家税务总局关于印发 营业税税目注释 试行稿 的通知 根据国家标准行业 我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业 配套开发的房地产综合开发方式 1991 年 3 月和 1994 年 7 月 国务院分别颁布 了 城市房屋拆迁管理条例 和 中华人民共和国城市房地产管理法 标志 着我国房地产业走上了法制轨道 1998 年 8 月 全国人大再次修订了 中华人 民共和国土地管理法 从土地利用 用地审批等方面规范了我国房地产业的 成长 二 房地产开发与经营业相关概念 一 房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行 工商用房建设事业的 发展 以及城市土地使用制度改革的深化 逐步从建筑业分离出来的新兴产业 主要涉及房地产的投资 开发 建设 销售 出租等环节 是房地产业最重要 的组成部分 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物 中华人民共和国城市规 划法 中明确规定 统一规划 合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设 是我国城市建设的基本方针 其本质特点就体现在 综合 和 配套 上 所 谓综合指对地下设施如给水 排水 供电 供热 煤气 通讯等设施进行综合 开发 配套则指对住宅 工商业用房 文教卫生设施 园林绿化 道路交通及 其他公用设施进行配套建设 把城市作为一个有机整体开发 保证城市的生产 生活 服务和文化设施的协调发展 提高城市的整体功能 二 与相关行业的关系 1 与 建筑业 的关系 在我国三项产业的划分中 建筑业属于物质生产部门 是第二产业 房地 产开发与经营业带有经营与服务的性质 是第三产业 在房地产的开发建设中 二者的具体关系可分为两类 一类是合同关系 委托 招标等 一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商 将从事 房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商 第二类是房地产开发企业通过自营 工程 将建筑业的环节纳入本企业之中 对于第二类关系 值得注意的涉税问 题有两点 一是自营工程在销售时 其自建行为视同提供应税劳务按 建筑业 税目缴纳营业税 二是存在自营工程的企业 如果有代建工程项目 应按 建 筑业 税目缴纳营业税 2 与 房地产管理业 物业 的关系 二者同属于房地产业 且同属于第三产业 后者是前者的延续 在销售和 盈利环节对前者的影响越来越大 同时 随着房地产市场的规范发展 逐渐要 求物业公司前期介入开发及销售过程 从物业管理及潜在业主的需要出发 提 出建设性意见 二者的具体关系有三类 一类是合同关系 委托 招标等 物业建成后 由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作 当首届产权人及使用 人代表大会召开后 选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责 第二 类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理 第三类是房地 产开发企业兼营物业管理 对第三类关系 值得注意的涉税问题是 兼营物业 管理的企业 有的同时兼营餐饮 娱乐等服务项目 对其物业收入以及服务业 的各项收入应按相应的税目 税率纳税 三 房地产开发与经营业的纳税评估 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的 相关涉税信息 通过特定的程序和方法 对从事房地产开发与经营的企业一定期 间内履行纳税义务 扣缴义务的真实性 准确性 合法性进行系统的综合评定 并对一般涉税问题进行处理的工作过程 第二节 经营特点 一 经营概况 截止 2003 年底 我市共有房地产开发与经营业 3836 户 占我市地税征管户 数 374398 户的 1 2003 年 1 12 月纳税总额 10 亿元 占同期我市地方税收总额 565 亿元的 17 其中营业税纳税总额 7 亿元 占同期我市地方税收总额 266 7 亿元的 26 根据北京市房地产信息网数据显示 2003 年 1 12 月 我市商品房预售面积 总计 1350 万 m2 预售金额总计 864 亿元 预售均价 6398 元 m2 经济适用房预 售面积总计 393 万 m2 预售金额总计 115 亿元 预售均价 2917 元 m2 二 经营分类 1 根据开发建设的层次和产品内容的不同 可分为两个层次的开发和一个 层次的开发两种形式 两个层次的开发是先将 生地 不具备使用条件 开发 建设成 熟地 后进行拍卖或出租 产品为土地 由取得土地使用权者进行房 屋开发建设 产品为房屋 一个层次的开发是指一次性完成土地 房屋的开发 产品为房屋 国外一般以前者为主 在我国绝大多数企业以后者为主 也有 少数企业同时从事两个层次的开发 2 根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同 分为新区开发和旧城改 造 旧区再开发 两种形式 简称为新开发和再开发 新开发是城市的外延和 扩展 建设卫星城就是一种大规模的新开发形式 再开发则是对原有城市功能 指实现 三通一平 水通 电通 路通 场地平整 或 七通一平 给水 排水 供电 供热 供气 电讯 道路畅通 场地平整 的土地 一个层次的开发 房屋 含土地使用权 两个层次的开发 第一层次 土地 拍卖 招标 协议 第二层次 房屋 含土地使用权 的改造和扩充 涉及到拆迁安置改造等环节 程序更为复杂 新开发和再开发 的主要工作内容分别是 3 根据投资方式不同 可分为独立建房和合作建房两种形式 4 根据开发建设项目的类别不同 可分为普通住宅 含经济适用房 公 寓 别墅 商用 写字楼等几种开发形式 三 经营流程 经营特点 1 投资量大 投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业 投资量大 除分散建设的单项工 程外 多数企业进行成片开发 一般采用分期分批 滚动开发方式 从立项 规划 征地 开工审批 建设 竣工交付使用 租售 直到实现投资回收和回 报 要跨过几个年头 经营运转