济南经九路号项目地块考察报告济南经九路3号项目市场调查分析报告一、济南基本概况:济南市又称泉城，是中国山东省省会及最大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，中国历史文化名城，也是国家批准的十五个副省级城市之一。济南拥有2700多年的历史， 是中华文明的重要发祥地之一，是龙山文化的发祥地。因境内有“七十二名泉”故被称为“泉城”，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。 环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。继济南全运会取得圆满成功后，2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。面积：8227平方公里 人口：681.4万（2011年）二、济南经济发展状况 1、济南经济发展概述自清朝后期，济南便产生了资本主义的萌芽。济南是中国近代史上第一个自开商埠（1904年），主动进行资本主义化的城市。著名的瑞蚨祥就发祥于此。20世纪初由德国修建的胶济铁路和津浦铁路交汇与此，更促进了济南的繁荣。近年来，济南在机械纺织、钢铁、化工、轻工、 食品、建材等优势工业的基础上，根据国家产业政策， 适时地把机（高性能、 高附加值机械产品和冶金产品）、车（先进的重型汽车、改装车、摩托车）、 电（新型电子产品和高档家用电器）、化（现代生物医药化工、 精细化工和化纤）作为四大主导产业发展， 提高了全市工业经济运行质量和效益。济南还大力实施名牌产品战略，不断扩大名优产品生产规模，积极参与国内外市场竞争。以轻骑牌摩托车、大型压力机、数控机床、 高档改装车为代表的车机产品，以小鸭牌洗衣机为代表的家电产品，以将军牌卷烟、 金钟牌电子衡器、元首牌针织品、双利达牌箱包为代表的轻工产品， 均在国内市场占有很大份额。其中小鸭牌全自动滚筒洗衣机、轻骑牌系列摩托车已是中国家喻户晓 的名牌，远销海外30多个国家和地区。同时，济南还大力发展文化创意产业和会展业，成功举办了第7届中国国际园林花卉产业博览会和2010年全国糖酒会，也涌现了济南兴国展览展示公司等行业领导企业。济南在拥有两个会展中心的基础上，在城西第三个会展中心即将竣工，届时三馆齐发的会展格局就会形成。济南已经成为“中国经济综合实力50强”城市之一。 电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食品纺织等主导产业在国内外有着举足轻重的地位。济南高新技术、信息产业发达，并被国家批准成为“中国软件名城”。拥有占地20公顷、亚洲最大的环形建筑国家级软件基地“齐鲁软件园”，及“CIIIC国家信息通信国际创新园”、“国家超级计算济南中心”、“济南量子技术研究院”等一批电子信息研发机构，现已有1200余家国内外IT研发企业入园发展。济南现代服务业繁荣发达、服务功能健全，市区范围共有各类商业网点数量近40000个，其中购物中心、 济南夜色商场、超市、便利店等布局合理、数量庞大，商业潜力雄厚。济南也具有良好的农业资源，悠久的蔬菜种植传统，享有“中国精品菜篮”的美誉，培育出“章丘大葱、鲍芹”、“商河大蒜、彩椒”、“平阴玫瑰、阿胶”、“仁风西瓜、曲堤黄瓜”、“张而草莓”、“张夏玉杏”、“马山栝楼”等一批国家地理标志产品，在国际市场亦具有较高知名度。济南市郊区农村盛产粮食、蔬菜、果品、水产品、经济作物和药用植物，其中明水香稻、龙山小米、 章丘大葱、北园白莲藕、泰山小白梨、大货山楂、鸡爪绵核桃、历城红玉杏、黄河鲤鱼、平阴玫瑰、庄科栝楼等以其品优质良而驰名中外。近年来，济南发挥当地资源优势，大力发展优质、高产、高效农业，农业生产连年丰收。投资环境优势。济南市成立了“加快科学发展，建设美丽泉城”领导小组，由市四大班子领导挂帅，以大力促进“发展实体经济、建设美丽泉城、优济南风景化发展环境、创新社会管理”，努力将济南市政府打造成全国 “审批最快、服务最优、效率最高”的廉洁高效服务型政府，并出台了一系列招商引资优惠及扶持政策，大大提高了投资者在济南投资的效率及便利水平。济南抓住发展的战略机遇期，解放思想、干事创业、加快发展、实现三步走的阶段性战略目标，2012年在全市国内生产总值GDP达到4812.68亿元，人均GDP超过1万美元，建立起现代化省会城市的发展框架；到2020年城市人口将达到800万，建成区面积达1000平方公里，把济南建设成为现代化、国际化的区域中心城市。2、济南近期宏观经济发展情况济南市2012年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。截至2012年10月，济南地域财政收入为977.40亿元，经济运行态势总体良好。但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。国内方面，预计2013年的中国经济增长总体呈平稳走势。但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。3、GDP及产业结构（1）济南去年GDP情况分析2012年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值3500.68亿元。根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍，2012年预计全市生产总值(GDP)增长9.5%左右。推算得出，2012年全年生产总值约4824.89亿元，是近七年来的最高值。在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度GDP增长率已达到7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。(注：图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”)（2）产业结构2006年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势，2012年前三季度三大产业总量分别为168.75亿元、1391.07亿元、1940.86亿元，三产比例由2011年同期的4.8:41.4:53.8调整为4.8:39.7:55.4。全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为5.2:41:53.8”，该数据与2011年同期相比，第三产业比重同比提高了0.7个百分点，产业结构进一步优化。近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。(注：图内虚线代表的是2012年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012年预计全市生产总值GDP增长约9.5%”和“预计全年三产比例调整为5.2:41:53.8”)4、济南人口数量趋势济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。全国第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000年和2010年济南市常住人口(详见图表备注)分别为592.17万人和681.40万人，十年间共增加了89.23万人(其中城区人口增加了75.74万人)，增长15.07%，年平均增长率为1.41%，即济南每年约新增近10万人口。从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。截至2012年12月，济南全市的户籍人口是606.6万，其中，主城区户籍总人口是349.2万，登记在册的外来人口(流动人口)是192万。主城区外来人口和户籍人口之比是1：1.5。而10年前的2002年，济南市外来人口仅有60万，2009年达到了150万，2012年则达到了192万。预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万。(注：图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为2000年及2010年全国人口普查数据，均为常住人口。常住人口包括：居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。)5、固定资产投资2012年1-10月份，济南市固定资产投资1717.5亿元，同比增长19.7%。从产业结构看，第一产业61.7亿元，增长32.8%；第二产业540.1亿元，增长21.3%；第三产业1115.7亿元，增长19.0%，其中房地产开发投资557.0亿元，增长25.8%。2012年1-10月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的32.43%，呈逐年上升的趋势。6、对外贸易2012年济南市进出口总值实现91.47亿美元，同比下降12.1%。其中，出口实现57.2亿美元，同比下降5.4%，增幅低于全省7.8个百分点；进口34.3亿美元，同比下降21.3%。其表现出的特点如下：一是内资企业成为出口的主力军。1-12月份内资企业出口41.97亿美元，占全市出口比重的73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。一般贸易出口37.99亿美元，占全市出口的66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。机电产品出口39.5亿美元，占全市比重69%，高新技术产品出口64249万美元，占全市比重11.2%。五是部分骨干企业出口下滑。1-12 月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了86%和27.7%，减少出口4.9亿美元；济钢集团出口同比下降52%，减少出口1.84亿美元；力诺公司出口下降43.6%，减少出口4577万美元。以上4家企业共减少出口7.2亿美元，拉低出口增幅11.9个百分点。7、居民生活水平和消费（1）人均可支配收入与人均消费性支出济南市城市居民收入逐年平稳增长。2012年，济南城市居民人均可支配收入为32561.28元，同比增长12.7%。2013年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长11%。从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费性支出可达20000.00元。（2）社会消费品零售总额济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势。2012年前三季度，全市实现社会消费品零售总额1660.60亿元，同比增长14.8%。生活必需品类消费稳步上涨；住宿餐饮业和家居建材市场销售增速回升，前三季度，住宿餐饮业实现零售额306.0亿元，同比增长14.9%；建筑及装潢材料类实现商品零售额7.3亿元，同比增长55.8%；家具类实现商品零售额15.1亿元，同比增长6.8%；石油及制品类消费稳步上涨，前三季度，石油及制品类实现零售额127.2亿元，同比增长27.2%；通讯器材类继续保持较大增幅。前三季度通讯器材类累计实现零售额17.4亿元，同比增长25.2%。三、济南房地产市场现状1、房地产开发投资情况2012年1-10月，济南市房地产投资额557.0亿元，同比增长25.8%。其中住宅投资额为373.9亿元，同比增长9.0%。自2006年起，济南市房地产投资额呈逐年上升趋势，其增长率