北京万通发展战略项目内部评估报告 1 目录 整体绩效评估 2 业务能力评估 3 组织能力评估 1 整体绩效评估 4 财务能力评估 5 获利模式评估 2 企业文化 策略 人力资源架构 业务流程 技术架构 组织架构 总体评估看来 万通员工对公司的经营策略和企业文化的认同度较高 但是对于企业的管理架构和执行能力存在较大的意见 内部技能评估 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 3 万通员工对于企业文化 企业策略的认同程度比较高 组织构架 企业文化 企业策略 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 4 万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务管理流程方面 业务管理流程 人力资源管理 企业策略 企业文化 技术构架 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 5 企业策略 万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握 但是80 的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 6 业务流程 员工对于信息共享 冲突的解决和沟通意见较多 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 7 企业文化 万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁精神 但是认为企业在员工激励 鼓励人才多样化发展和员工参与企业管理方面存在问题 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 8 组织构架 技术与组织架构 万通员工调查中有67 的员工不认同IT投资已经足够达到应有要求的说法 IT技术构架 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 9 人力资源 员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存在的问题比较集中 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 10 高层管理人员对于万通的流程管理意见较大 中层干部更关注企业技术构架上的短板 一般业务人员对公司人力资源管理和流程管理意见较多 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 11 总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅 项目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 12 在公司5年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度比较高 但是在公司3年以上的员工普遍对于万通的流程管理 技术构架 人力资源管理意见较大 资料来源 综合能力评估问卷统计分析 评分标准 完全不同意 1 基本不同意 2 没有意见 3 基本同意 4 非常同意 5 1 整体绩效评估 13 目录 业务能力评估 2 业务能力评估 3 组织能力评估 1 整体绩效评估 4 财务能力评估 5 获利模式评估 14 万泉项目的业务价值链中 土地选择 前期项目策划和营销管理方面均体现了万通的优势 但后期项目策划和服务方面也显示出了不足之处 资料来源 瑞通管理分析 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 万泉项目业务能力评估 中关村高科技园区绿化带西三环四环之间 交通便利 低密度多层带电梯板楼市场先机 新新家园CEO官邸广告宣传 低开高走 开发周期长后期无新意 三期面临周边项目价格竞争 投诉率高无客户服务专人 招标采购高绿化率领先的设计思想 一 二期部分投资人 项目经理套现撤出 15 新城项目在前期项目策划 管理方面同样具有优势 但土地和销售方面表现不足 新城项目业务能力评估 资料来源 瑞通管理分析 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 CBD抗风险力强东三环沿线 市场先机居住性概念与香港置地成功合作与国际先进中介服务机构合作 引入香港管理经验 广告宣传合资概念 土地持有期长财务费用高 周边项目竞争激烈 16 亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其相同 亚运项目业务能力评估 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 亚运商圈奥运概念原生地独特 稀缺性四五环之间 交通便利 大绿地别墅 联体别墅 职责明确系统化强招标采购 新新家园广告宣传 土地成本较高 资料来源 瑞通管理分析 17 龙山项目上策划和营销具有优势 土地和项目管理存在不足 龙山项目业务能力评估 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 轨道交通 土地评估值虚增土地持有期长 财务费用高周边环境为工业区及铁路远离城区 连排别墅第二居所小区 建筑单体设计及材料领先 新新家园营销创意 走远一点弹性物业管理费 准现房销售 经验不足与其他项目交流不够 资料来源 瑞通管理分析 18 新概念住宅有别于其它传统业务 整个价值链均具有新意 但诸多方面亦存在不足 新概念住宅业务能力评估 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 根据客户的需求选择 强调个性化设计满足客户的特定需要预制集成 小规模 多地域境外加工部件 国内施工 安装建立采购中心 与国外厂家密切联系 网上预选门市签约网上修改 监督工程进度根据样品 个性化调整 建立客户网络现有签约客户1家 意向6家在龙山建有15个样品间 拟建客户联络网通过成立俱乐部建立客户联系拟进行客户跟踪服务 如向其他开发商购置土地价格会比较高其他开发商可否同意单建别墅尚有待实践检验 成本高于传统建筑模式 建立俱乐部与房屋开发是不同的业务流程 应成立不同的机构分别进行操作管理 木制结构比刚混结构价值到底是高还是低 资料来源 瑞通管理分析 全新的商业模式顾客导向 战略实施的计划不完善 19 本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划 但土地购置能力上同样不足 本部业务能力评估 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 除龙山外 现有项目处于市场热点地区现有地块各具成功特色 龙山 新城国际土地持有时间较长所获得的土地没有价格优势 设计理念比较超前项目品牌效应明显 资料来源 瑞通管理分析 思想领先 探索先进的经营模式积极促进产业交流 整体市场调研不连贯政策研究不充分 企业形象宣传的社会认同性较强 20 综合各主要项目的业务能力可以得出 万通的核心技能是项目策划和营销管理 但弱项是项目管理 客户服务和土地购置 整体业务能力评估 2 业务能力评估 存在的主要问题 万通成功之处 准确把握地块的价值能够预期市场发展趋势 与其他开发商相比 万通没有获取土地的优势土地置留时间较长 成功树立项目品牌注重项目市场研究项目策划能力教强设计思想比较超前 项目间资源调配受合作方式影响不同项目的经验教训没有共享项目管理能力不均衡 注重企业形象宣传广告宣传效应明显注重把握市场动态市场运作能力较强 注重销售手法 客户关系管理薄弱客户价值研究不足 资料来源 瑞通管理分析 在思想和实践上积极探索新型商业模式积极促进产业交流 新模式的实施能力有待检验对整体市场和政策研究不充分 21 北京CBD 亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点 其中亚运村为已持续多年的热点 而CBD及中关村为新兴热点 竞争日益激烈 项目名称开发商建外SOHO红石实业现代城红石实业新城 国际万通集团世贸国际奥中基业国际花园深圳金地财富中心香江国际旺座天亚物业阳光100银信光华宅 美诗住总 中关村 日坛 晶华大成 CBD地区 中关村地区 项目名称开发商中海紫金苑中海中海雅园中海山水倾城住总 中关村 百环公寓住总 中关村 新起点三义锦绣大地锦绣大地涧桥 泊屋馆新纪元光大花园光大美丽园东方浩鸣华清嘉园华润置地 资料来源 搜房网 2 业务能力评估 22 中关村作为高科技产业基地 受到开发商的追逐 区域房地产市场迅速升温 成为与CBD东西呼应 最有人气的热点地区 万泉 美丽园 人济山庄 新起点 华清嘉园 嘉慧苑 科技会展 韦伯时代 希格玛 世纪豪景 光大花园 涧桥 泊屋馆 中海紫金苑 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 锦绣大地 2 业务能力评估 23 中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2001年最激烈 对2002 2003年市场都将产生显著影响 此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取 对97年前开盘的项目对97 2000年的市场竞争 及2002年后新开盘项目对未来的市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响 万泉 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 2 业务能力评估 24 在同一区域内 交通 自然 人文 位置 市政配套 生活配套等相差不大的情况下 万泉在建筑形式和密度上仍占有优势 中关村周边地区高档住宅项目平均容积率为1 3 绿化率为41 多层 小高层约占总开发项目的1 3 适于居住 万泉项目为多层 容积率1 3 绿化率45 定位于高档住宅中的高端 万泉 万泉 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 2 业务能力评估 25 万泉在中关村周边的高档住宅中 户均面积大 定位在周边区域的高档住宅中高端 在中关村周边区域开发商倾向于三居 其次为二居和四居 一居 五居 和六居有少量供应 万泉的主力户型为三居 四居 六居 户均面积大 定位在周边区域的高档住宅中高端 万泉 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 2 业务能力评估 26 北京向国际化城市迈进 而 是北京与国际接轨的一个端口和标志 的建设引起世人的关注 房地产项目广受置业者青睐 新城国际 第一商城 旺座 光彩国际 京达 世贸 阳光100 宅 美诗 现代城 吉庆里 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 2 业务能力评估 27 CBD区域现有高档住宅项目的竞争在2001年最为激烈 对2002 2003年市场都将产生显著影响 此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取 对97年前开盘的项目对97 2000年的市场竞争 及2002年后新开盘项目对未来市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响 新城 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 2 业务能力评估 28 在同一区域内 交通 自然 人文 位置 市政配套 生活配套等相差不大的情况下 新城在建筑设计和密度上亦占有优势 CBD区域高档公寓项目容积率较高 平均为4 8 高层建筑占总开发项目近90 绿化率平均为36 体现了商务中心区的公寓特色 新城国际项目设计上引入国际招标 新型的环行楼体设计 国际公寓部分容积率为3 6 绿化率为43 领先于市场 新城 新城 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 单位 个 单位 个 2 业务能力评估 29 在户型设计上 新城国际满足系列化需求 但不强调闹市中的大面积设计 定位于市场广泛认同的标准 具有其合理性 在CBD区域开发商倾向于二居 三居户型 四居和一居有一定供应 而五居只有一个项目 新城国际项目户型有一居 二居 三居 四居 在户型选择上针对市场广泛认同的标准 新城 资料来源 搜房网 瑞通管理分析 2 业务能力评估 30 目录 组织能力评估 2 业务能力评估 3 组织能力评估 1 整体绩效评估 4 财务能力评估 5 获利模式评估 31 比较万通组织结构发展特点 万通目前正处于项目制分权管理阶段 由单一项目转向多项目分头并进阶段 组织结构评估 创业初期的万通 目前的万通 项目制分权管理 未来的万通 资料来源 瑞通管理分析 3 组织能力评估 32 纵观万通目前组织机构 总部35人 项目73位派出人员 外加200人以上项目招聘及合作方人员 表现了万通主要职能各项目独立运作循