买房未签合同但由于贷不到款如果要退 款要银行开证明吗篇一：银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理 银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理熊潇敏4 月国务院下发国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知（国发XX! 10号），要求各地区、各有关部 门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决遏制部分城市 房价过快上涨。通知要求实行更为严格的差别化住房信贷政 策。各大银行为贯彻国务院的精神，纷纷“收紧”银根，导 致一些投资性或自给性购房者在签订购房合同后在办理 按揭时受到了影响，许多购房者因银行的放贷政策的调整而 无法获得按揭贷款，购房者一时又无力支付余下房款的情形 下，纠纷发生了。【案情简介】 张先生和李先生分别为湖南人和黑龙江人。今年 3 月， 因看好广西南宁房地产市场，认为升值空间较内地其他城市 要大，于是两人相约前往广西南宁与正在投资开发南宁琅东 某楼盘的开发商 A 公司分别签订了商品房买卖合同 。按 合同约定，张先生和李先生支付了首付款，未付清房款部分 均采取银行按揭的方式支付。张先生和李先生应在合同签订 后十五日内提供贷款相关手续给 A 公司。合同签订后，张先生和李先生依约在规定时间内向A 公司提供了备齐的相关贷款手续材料。 A 公司在向南宁市某商 业银行申请贷款时，适逢国家对房价的调控，银行贷款政策 作了相应调整，张先生和李先生的按揭贷款申请未能审核通 过。于是， A 公司要求张先生和李先生按合同约定，支付余 下房款，否则要追究张先生和李先生逾期未支付房款的违约 责任。张先生和李先生却以银行未办理按揭手续而拒绝，并 要求解除合同。而开发商却不同意解除合同引起纠纷。【问题提出】 这类纠纷是国家对房地产市场调控后，银行收紧放贷资 金导致买受人不能办理按揭引发纠纷的典型案例。在这一纠纷中，争议的焦点是： 1、因未能办理银行按 揭，房屋购买人未能按合同约定支付未付清的房款，房屋购 买人是否已构成违约 2、未能办理按揭是否应由开发商来承 担违约责任 3、国家调控政策导致按揭未办成属不属于情势 变更 4 、该案如何处理【分歧意见】 第一种意见认为：房屋购买人应在接到未能办理按揭贷 款的通知后，按合同的约定支付未付清的房款，否则应承担 违约责任。理由：购房者购买房屋应支付购房款，不管是通过全款支付或 是分期支付，抑或通过银行按揭贷款方式支付。购房者通过 按揭方式购买房屋，通过办理按揭，由银行代购房者支付房 款，按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发 商承担。购房者的按揭手续未能审核通过，银行因政策原因 不能如期放款，导致购房者未能按合同约定付清购房款，相 当于购房者通过银行代为支付房款的方式失败，购房者应及 时采取其他方式及时支付未付清的房款，否则应当承担逾期 付款的违约责任。此外，购房者未能申请到按揭贷款，不属 于不可抗力，或情势变更，不构成房屋购买人的抗辩理由。 贷款办不下来，不是不可预见的，因为不是任何人都能当然 地从银行申请到贷款，银行本来就有权利拒绝贷款。购房者未能申请到按揭贷款，也不属于情势变更。根据 情势变更原则，是指在合同成立后至履行完毕前，因不可归 责于当事人的事由发生致使合同的基础动摇或丧失，如继续 履行合同将给一方带来重大损失和显失公平。按揭贷款只是 合同的一项付款方式，贷款办不下来，并没有动摇合同的基础，不影响房地产买卖合同交易目的的实现，房产的 产权同样可以发生转移 ; 同时，贷款办不下来，也不存在给 合同一方带来重大损失或显失公平，因为房产及房产的交易 价格未发生任何变化。因此认为，支付房款是购房者义务， 购房者不能通过办理按揭付款，如未采取其他方式支付房款， 逾期支付的，应承担相应的违约责任。第二种意见认为：办理按揭是开发商的义务，开发商未能成功办理按揭，应承担违约责任，购房者有理由拒绝支付 未付清的房款。理由：在现实商品房贷款操作中，银行同意办理按揭需要开发 商提供担保，并在购房者的贷款合同中作为担保人的身份出 现，同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。 银行并不接受购房者个人自行办理楼花抵押按揭手续。此外， 开发商还要提供符合贷款条件的楼盘相关资料。因此，楼花 抵押按揭手续应由开发商去办理。购房者只要备齐相关的资 料，抵押按揭未能办理下来，责任在于开发商。由于开发商 没有办理好按揭手续，致使房屋购买人未能付清全款，继尔 拿不到房产，开发商应当承担逾期交楼的违约责任，购房者 可以行使抗辩权而暂缓履行支付未付清房款的义务。第三种 意见认为：购房者与开发商不存在违约问题，均不应承担违 约责任。按揭能否办理成功取决于银行的同意与否，在购房 合同签订时，银行是否同意办理按揭均处于一种未知状态， 如将一个未知的状态作为各方当事人承担违约责任的条件， 显失公平。合同双方可以就未支付房款问题进行协商，签订 补充协议。如未能签订补充协议的，一方可以解除合同，另 一方退回已付房款及定金。【法律评析】笔者同意第三种意见。（ 一 ） “情势变更原则”的法律问题所谓情势变更原则，是指合同生效后，因发生了当事人 在签订合同时不能预见并不能克服的客观情况，致使当事人 签订合同的基础发生动摇，履行合同将对一方当事人没有意 义或造成重大损害，该当事人可以与对方就合同的内容重新 协商，协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或 解除合同的法律规则。情势变更原则适用有严格的条件：1、须有情势变更的客观事实。也就是指合同生效后至 履行终止前作为该合同赖以成立的环境或基础的一切客观 情况发生了异常变动，造成合同基础动摇或丧失。2、当事人无主观过错。即情势变更事由的发生，并非 双方当事人的主观过错引起的。3、情势变更事由的发生须是不可预见的，当事人也不 能克服。4、情势变更须发生在合同生效以后至履行终止以前。 即情势变更须发生在合同履行期间，当事人才能主张适用情 势变更原则。5、因情势变更事由的发生致使原合同的履行将对一方 当事人没有意义或者造成重大损失，致使当事人之间的权利 义务显失公平。6、情势发生变更，一方当事人首先应与对方就合同的 内容重新进行协商，在协商不成时，才能通过司法救济途径 适用这一原则。（ 二 ） 本案不适用情势变更原则处理 从商品房购买合同的权利与义务关系上看，作为购 买人履行的是支付购房款的义务。合同约定购买人采取按揭 的方式由银行代为支付房款只是一种付款的方式或方法。在合同签订时，双方当事人对于银行是否同意办理按揭 均有一个起码的判断，即要么银行同意办理按揭放贷，要么 银行拒绝办理。对于银行拒绝办理按揭放款，不能全部归责 于国家政策的调整，即使国家未出台新的房贷政策，也同样 会存在银行拒绝办理按揭放贷的情形。如果认为银行不同意 办理按揭的原因是由于国家对房贷政策的调整，认为是情势 变更，那势必会得出这样的结论：合同签订时约定买受人以 按揭方式支付未付清的房款，银行均会同意办理按揭放贷。 国家房贷政策的出台变成了意外，不可预见或不可克服。显 然，这样的推理是不能成立的。因此，笔者认为，即便出现国家对房贷政策的调整，这 一事由的发生，不是导致银行不同意办理按揭的唯一原因， 本案不能适用情势变更原则予以处理。（ 三 ） 本案的处理意见 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释第二十三条规定： “商品房买卖 合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因 未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能 继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因 不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合 同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求 解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定 金返还买受人。 ”本案中，张先生和李先生及时将个人办理 按揭的相关材料备齐交给 A 公司， A 公司亦能及时备齐材料 交至银行申请按揭贷款，双方当事人均履行了合同的相应义 务，不存在过错或过失，银行最终不同意办理按揭，不能归 责于合同双方当事人，双方均不须承担相应的违约责任。而 在考量银行不同意办理按揭的原因上，是因为国家对房贷政 策的调整或其他原因，银行收紧房贷，不同意为张先生和李 先生办理按揭，这是由于银行方面的原因，不能归责于合同 的双方当事人。根据上述司法解释的规定，作为买受人的张 先生和李先生如果愿意购买该房，可与开发商协商，签订补 充协议，篇二：银行贷款不足能否解除房产买卖合同 银行贷款不足能否解除房产买卖合同读者曾先生问： 律师您好，我今年四月通过中介公司买了一套房屋，房 屋总价为 280 万，首付款为 84 万元，由于我是第一次购房， 中介承诺会协助办下其余七成的贷款 194 万元，基于对中介 的信任我跟房东签订了买卖合同并支付了第一笔房款人民 币 30 万元，但贷款银行审核贷款时拒绝了我的贷款要求， 中介从中多次协调至今仍没有说法。如果贷款不足七成，我 直接面临的问题是将没有能力支付首付款，于是我尝试跟房 东交涉，房东却认为我在找理由不肯退还我已经支付的房款， 请问律师，这种情况我能不能解除合同要回我的房款？ 律师答：近日多有读者就类似问题来电咨询，除银行 贷款政策收紧的原因，交易中中介机构急于促成交易而对购 房人承诺贷款的情况也普遍存在，而这种承诺往往又是口头 的，事后即使贷款未能通过审批承诺人也能推得一干二净。 因此，建议购房人不要太相信一些非银行金融机构人员所做 的承诺，首套房七成的贷款政策上银行在操作中也要视具体 情况而定，不必然首套房就一定能贷足七成。 来看曾先生 面临的问题，双方买卖合同已经签订，合同一旦成立，任何 一方没有法定或约定的理由都无权任意解除。所以这时双方 合同的约定就显得十分重要了，建议曾先生仔细的看一下自 己签订的这份买卖合同，对于购房人没有贷足银行贷款导致 无法支付首付款的情况如何处理有没有约定？如果有明确 约定的，参照约定处理。如果没有约定或者约定不明确的，情况对曾先生就不是 很有利了。根据笔者办案的经验，这类案件诉至法院，法院 往往会考虑到房屋买卖合同是一种标的额大、与买卖双方有 切身利害关系的合同。而购房人应当在订立合同时对合同内 容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较 为充分的预见。作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后 可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对 可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款 成数的变化不会必然地导致购房人不能继续履行合同，购房 人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，在无 特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由来主张解除房屋买卖合同。当然，也有例外情况，购房人确实能举出证据证明贷款 不足对购房人的履约能力有严重影响的，而房屋买卖合同在 事实上也确实无法继续履行，且这种履行障碍也并非购房人 信用低下等个人原因所导致的，法院也可以允许合同进行接 除。这个例外对购房人在法庭上的举证要求十分的高，基本 是个不可能完成的任务。因此，如果曾先生的这一份房产买卖合同对贷款成数不 足没有明确约定的话，仅凭无力支付首付的理由解除合同是 存在法律障碍的，律师给您的建议还是通过其他的方式筹足 首付款来继续履行合同，以避免房东来追究您的违约责任。律师建议：购房时应充分考虑自己的付款能力调整贷付比例，订立 合同时应参照自己首付能力议定适合自己的条款。根据笔者办理房地产类诉讼案件的经验，实践中房地产 买卖合同对于贷款成数不足的约定，往往是“未能贷足贷款 的，则由购房方在房屋过户交易时以现金补足” 。这样的条 款常见于中介提供的格式合同版本，目的是促成交易或者说 提高交易的成功率。但这样的条款明显不适合首付款已是购 房人支付极限的情况，因此，像曾先生这种情况的购房人， 建议在合同中明确加入“购房方根据现有条件申请贷款，如 贷款未能通过审批