（房地产策划方案）现代房地产企业顶层设计及策划崔建福 目 录作者简介：崔建福目 录1第1章 编制管理体制121.1 两级管理体制121.2 团队建设121.3 组织构架和管理13第2章 现代房地产企业房产管理应遵循的原则152.1 成本控制152.1.1“财大不能气粗”152.1.2 实施“小气管理”152.1.3 省小钱，算大账152.1.4 把握品牌与利润之间的关系162.1.5 全面控制成本162.2 建立现代企业制度172.2.1 从“人治”到“法治”过渡172.2.2 董事长是创造公司变革的绝对动力172.2.3 管理制度一大堆并不代表管理水平高182.2.4 有效监控的基础上进行有效授权182.2.5 制度养廉182.2.6 好的制度下组建强有力的执行力团队182.3 强化计划和目标管理192.3.1 现代房地产企业房产的改革必须强化，实行目标管理192.3.2 不能因局限性而否定目标管理192.3.3 现代房地产企业房产计划、目标管理实施基本流程202.3.4 建立全面预算管理系统202.3.5 计划目标管理中定性和定量相结合的原则212.3.6 董事长管计划外，职业经理人管计划内212.3.7 设立CEO办，作用之一在于监督与防范，将“死后认尸”变成“事先防范”212.4 现代房地产企业人外交、合作礼节之道222.4.1 对客户或其他合作伙伴的过度维权行为不能一味退让222.4.2 诚信经营222.4.3 实事求是，慎重承诺，不夸大宣传232.4.4 建立危机预警和处理系统232.4.5 客户服务系统232.5 人力资源管理与房地产实际业务结合232.5.1 房地产人才供不应求232.5.2 现代房地产企业房产人力资源管理新定位242.5.3 现代房地产企业房产人力资源管理体系在房产运作体系中的位置242.5.4 现代房地产企业房产急需建立科学、公平的薪酬和绩效考核系统252.5.5 现代房地产企业房产最优秀的人才标准252.6 重调研，把握客观市场，提倡创新252.6.1 现代房地产企业房产的生存之道262.6.2 创新262.6.3 现代房地产企业房产不能成为艺术家的家园262.6.4 设立“设计部”262.6.5 重视调研262.7 循序渐进、平稳过渡、推进改革不能有拔苗助长的急躁心理27第3章 现代房地产企业房产企业文化283.1 概论283.2 现代房地产企业文化精神283.3 现代房地产企业人的自律精神293.3.1 决策层的自律精神293.3.2 管理层自律精神293.3.3 执行层（员工）的自律精神293.4 现代房地产企业房产企业文化建设阶段303.5 现代房地产企业房产企业文化建设内部具体推进战术303.5.1 建立企业文化必须具备的条件303.5.2 现代房地产企业房产企业文化内部具体推进战术31第4章 现代房地产企业房产人事管理324.1 总则324.1.1 准则324.1.2 权力和义务324.1.3 考评324.1.4 管理规范334.1.5 培养334.2 现代房地产企业房产人才招聘344.3 现代房地产企业房产人力资源开发364.3.1 培训制度364.4 现代房地产企业房地产企业的考核384.4.1 考核办法384.4.2 指标设立的要求394.4.3 考核关系404.4.4 考核指标的权重404.4.5 考核形式404.4.6 考核程序404.5 现代房地产企业房产薪酬管理424.5.1 原则424.5.3 薪酬体系434.5.4 薪酬元素434.6 现代房地产企业房产员工激励444.6.1 物质激励444.6.2 感情激励454.6.3 危机激励454.6.4 纪律激励464.6.5 行为激励464.6.6 适时激励464.6.7 关联激励464.6.8 产权激励47第5章 现代房地产企业行政办公管理485.1 概述485.1.1 忠于职守485.1.2 严守机密485.2 常务计划管理495.2.1 做好预算和预测495.2.2 设定目标495.2.3 检查资源495.2.4 制定行动方案495.2.5 确定进程505.3 办公室综合管理505.3.1 办公的基本要求505.3.2 办公室管理方式515.4 会议管理515.4.1 综述515.4.2 会议控制管理525.4.3 会议前、中、后概要525.5 现代房地产企业行政规章制度管理535.5.1 企业的制度化管理535.5.2 企业制度化管理的作用535.5.3 企业制度化管理的内容545.6 行政规章制度建设545.6.1 行政规章制度建设原则545.6.2 行政规章制度的制定55第6章 财务管理制度576.1 总则576.2 公司财务管理体系576.2.1 公司财务机构层次及岗位设置：586.2.2 公司领导人会计工作的领导职责586.2.3 财务总监的领导职责586.2.4 财务中心的职责586.2.5 财务总监的职责权限586.2.6 会计主管的职责586.2.7 财务主管职责及范围596.2.8 财务中心和其他职能部门的关系596.3 会计人员岗位责任制596.3.1 会计人员的职责596.3.2 会计人员的权限596.3.3 会计人员应当正确履行职责和行使国家赋予的权限606.4 账务处理程序制度606.4.1 会计核算的组织形式606.4.2 会计科目的设置和使用616.4.3 会计凭证的要求、格式、审核要求616.4.4 凭证传递程序616.4.5 会计核算的方法616.4.6 会计账簿616.4.7 会计报告626.5 内部牵制制度626.5.1 收款员与会计的相互制约626.5.2 会计与出纳的相互制约626.5.3 财务人员工作交接事项636.6 稽核制度636.6.1 岗位职责636.6.2 工作职责636.7 原始记录管理制度646.7.1 原始记录的内容主要包括原始凭证和记账凭证646.7.2 原始记录填制方法的基本要求646.7.3 原始记录的格式656.7.4 原始记录的审核656.7.5 原始记录填制人的责任656.7.6 原始记录的管理、传递、汇集656.8 预算管理制度666.8.1 全面预算的内容666.8.2 预算编制的程序和方法666.8.3 预算的执行666.8.4 预算执行的考核676.9 财产清查制度676.9.1 财产清查的范围676.9.2 财产清查的组织676.9.3财产清查的期限和方法676.9.4 对发现问题的处理方法686.10 财务收支审批制度686.11 成本核算制度696.11.1 成本核算对象706.11.2 成本核算的方法706.11.3 成本核算的程序706.11.4 成本分析706.12 财务分析制度716.12.1 财务分析的主要目标716.12.2 财务分析的主要内容716.12.3 财务分析的具体方法716.12.4 财务分析报告编写71第7章 现代房地产企业房产资本运作737.1 现代房地产企业房产资产运作实操思路737.1.1 现代房地产企业将从生产经营逐步向资产经营过渡，实现企业管理模式的整体创新737.1.2 资产经营的主要方式和途径737.2 现代房地产企业房产投融资决策747.2.1 投资流程：747.2.2 投资风险及其防范747.2.3 融资决策767.3 现代房地产企业房地产项目投资操作流程767.3.1 投资运作流程：767.3.2 把握投资时机要点787.4 现代房地产企业房产项目融资与资金战略管理807.4.1 拓展融资渠道807.4.2 现代房地产企业房产银企合作模式807.4.3 信贷运作实操策略817.4.4 现代房地产企业房产资金筹措方案中的资金流通模型837.4.5 现代房地产企业房产资金运作及风险回避847.4.6 现代房地产企业资金投入及回笼技巧847.5 现代房地产企业房产资金管理程序857.5.1 制定左右决策的财务管理体系857.5.2 现代房地产企业房产资金策划的“空手道”867.5.3 提高现代房地产企业财务管理水平的诀窍877.6 现代房地产企业房产资金回笼与控制887.6.1 资金回笼的实战方案887.6.2 利润预算管理887.6.3 编制有效的回笼计划897.7 现代房地产企业房产风险控制897.7.1 风险管理897.7.2 房地产阶段性风险控制模式927.8 现代房地产企业房产成本控制947.8.1 现代房地产企业房地产项目开发成本全过程策略947.8.3 成本控制的具体操作流程957.9 现代房地产企业房产税费减免实操977.9.1 税费高的原因977.9.2 抓住减税费带来的无限商机97第8章 现代房地产企业房产项目操作988.1 编制现代房地产企业房产企业及项目运营总流程998.2 地产投资运作盈利模式与策略998.3 项目选择1008.3.1 项目选择的内容1008.3.2 项目选择的程序1008.4 土地使用权的获取1038.4.1 土地使用权的获取方式1038.4.2 合作建设和补地价1078.4.3 现代房地产企业房产土地资源获取渠道1088.5 现代房地产企业房产市场调研1088.5.1 市场调研的重要性1088.5.2 市场调研的主要类型1088.5.3 房地产市场调查的主要方式1098.5.4 房地产市场调查的步骤和程序1108.5.5 调查问卷的设计1118.6 现代房地产企业房产项目的市场细分与定位1128.6.1 房地产项目定位的准则1128.6.2 房地产项目的市场细分1128.6.3 目标市场1128.6.4 塑造产品差别化的途径1138.6.5 房地产市场定位策略1138.7 现代房地产企业房产开发项目的规划设计思路1148.7.1 住宅项目规划设计思路1168.7.2 商业项目规划设计思路1168.8 现代房地产企业房产工程监理招标1178.8.1 开发工程招投标概述1178.8.2 开发工程监理招标1188.8.3 开发工程施工招标1188.8.4 设备与材料购置的招标1198.8.5 开发工程勘察与设计招标1198.9 现代房地产企业房产竣工验收和交付使用许可制度1208.9.1 主管部门和验收条件1208.9.2 竣工验收程序和方法1208.9.3