华润置地 悦里竞品分析报告 部门 日期 2018年8月 一 项目概况及指标二 规划特点分析三 综合楼建筑景观分析四 综合楼装修分析五 户型特点分析六 板房装修分析七 思考 目录 一 项目概况及指标 项目概况 华润置地悦里作为华润置地在佛山的第一个项目 项目位于政府重点打造板块佛山新城 裕和路与腾冲钢贸路交汇南行300米 碧桂园华润新城之光东侧 项目占地面积约7 1万 计容总建筑面积约27万 中央绿岛公园设计 为业主规划专属体育公园 33F 33F 3 项目区位 1 项目位于佛山市顺德区乐从腾冲村腾冲官路 2 处于顺德生态廊道之上 受顺德产业创新带辐射 3 处于佛山新城乐从生活圈 4 距离佛山市政府半小时以内车程 一 项目概况及指标 总部 乐从生活圈 北滘生活圈 佛山市政府 禅城 产业创新带 顺德生态廊道 约25min车程 约35min车程 项目位置 周边交通 1 新建佛山地铁三号线 距离广佛线世纪莲站直线距离1 2KM 2 项目紧邻佛山大道距离三乐路2KM 3 地铁三号线直达广州南站 4 项目周边配套学校 医院 商业配套齐全 一 项目概况及指标 项目位置 潭州水道 三乐路 佛山大道南 佛山一环 地铁广佛线 世纪莲站 在建地铁三号线 东平站 1 2KM 学 学 小布市场 佛山公园 世纪莲体育中心 卫 项目规划现状 用地面积 71000m2 约106 5亩 计容总建筑面积 370000平方米容积率 5 21 绿地率 29 产品 33F高层洋房 面积段88 123 三四房在售 一期1 2 3 4号楼 二 规划特点分析 一期 1 2 3 4 规划特点 1 售楼部与塔楼 地下室脱开 利于快速开放 2 多采用高层点式住宅 拥有16栋塔楼 一期设置部分底商 2 一二期之间牺牲大量可用地面积用于体验馆 亲水平台 花园泳池 球场 地面停车场 运动社区等 综合楼包括景观打造的高端大气上档次 3 二期的Y字型单体 利于景观利用最大化 地块南侧利用拉手T6户型充容富裕出来的面积用于打造中央绿岛 4 小区内部为环形消防车道 中心为绿化大花园 地面车位集中布置在二期的东北侧 出入口位于左侧现状道路 二 规划特点分析 一期 一期 售楼部 体验馆 运动场 售楼部局部 看楼通道 三 综合楼建筑景观点评 售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素 改善光线的同时增加设计感 外立面虚实对比 实体部分采用装饰混凝土 没有有任何涂装 贴砖 石材等表现混凝土的素颜状态 建筑立面简洁和谐 暖色系的景观与冷色系建筑的有机结合 运用大面积玻璃幕墙增加通透性 夜晚配合灯光效果更好 三 综合楼建筑景观点评 售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素 改善光线的同时增加设计感 效果图一样的景观 处处透露出一种高冷的感觉 水的运用充分支撑着这种感觉 高低起伏的建筑穿插交错 明练简洁 没有多余繁琐的细部处理 没有大量的植物 只作为点缀与水中 院中设立 没有金碧辉煌 只使用原色混凝土 玻璃幕 格栅 凭借高低错落 虚实结合的手法与现代设计的结合营造出一种宁静典雅的场景氛围 临水而立 虽平实简单 却有一种时间都可以慢下来的感觉 平淡中见深意 四 综合楼装修分析 进门为接待与沙盘区 较为直观 吧台设计较为简单 空间无亮点 洽谈区沙发组合布置合理 签约区用屏风分隔每组客户 布置合理 空间也有层次感 感观较好 小结 售楼部效果较为淡雅 销售气氛不浓 但与 悦 系产品线相关 与建筑风格相协调 也与交标样板房风格相呼应 1 装修交标整体分析 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 2 装修整体亮点 四 综合楼装修分析 3 装修缺陷 1 地毯边缘无收边 感觉粗糙 2 去板房的走廊 有很矮的台阶 但提示不明显 有的干脆没提示 存在安全隐患 局部细节 四 综合楼装修分析 3 装修缺陷 1 地面反碱较为利害 感观不太美观 局部细节 四 综合楼装修分析 3 装修缺陷 1 品牌技术馆及看楼通道效果一般 楼梯踢脚线使用泡沫建筑剪影装饰 天花暗藏灯带 两侧墙面展示铝膜建造技术 局部细节 五 户型特点分析 阳台赠送都已满18 改造阳台 赠送面积 增加产品溢价能力L字型厨房厨房洗切炒动线较乱体验感不好 我司户型厨房空间更加方正 生活阳台的面积也更大 餐厅开间稍小 使用不便 而我司户型餐厅 客厅开间一致 悦里景观阳台两侧墙体突出较多 像内阳台影响视野采光 我司观景阳台视野更加开阔采光更好 约88m2 悦里主力户型2 1房2厅2卫 约93m2 FZ 401户型2 1房2厅2卫 1 1 2 2 3 3 4 4 五 户型特点分析 FZ401户型南北通透穿堂风双阳台 居住舒适度高 我司户型户门打开后房屋一览无余 且正对主卧门 私密性稍差 悦里餐厅稍小 使用不便 对比我司餐厅大圆桌 完败 约121m2 悦里主力户型3 1房 约125m2 FZ 401户型3 1房 3 1 悦里户型每个卧室均衡 对比我司更加方正实用在保证房间尺度的同时 悦里与走廊一侧设置杂物间 增加实用性 悦里主卧与次卧之间墙体没有居中设置 而是偏向次卧一侧 留给主卧大量收纳空间 整个户型收纳空间充足 2 5 6 1 装修交标整体分析 地面 800 800米色砖波打线 无地脚线 黑色不锈钢50MM高墙身 白色乳胶漆天花 跌层天花 藏灯带 黑色不锈钢线走边配套灯具 灯带及明装射灯 地面 原木色复合木地板地脚线 配套地脚线墙身 白色乳胶漆天花 白色乳胶漆配套灯具 灯带及明装射灯窗台石 米灰色石材 六 板房装修分析 24 1 装修交标整体分析 地面 800 800O米色砖地脚线 黑色不锈钢50MM高墙身 白色乳胶漆天花 跌层天花 藏灯带 黑色不锈钢线走边配套灯具 嵌入式筒灯门槛石 灰色门槛石 地面 600 600防滑砖墙身 300 600瓷砖天花 300 300铝扣板天花配套灯具 嵌入式灯灯盘门槛石 灰色门槛石 卫生间门门套有石基座 橱柜 木纹面防火板吊柜 浅灰色烤漆板地柜白色人造石台面洗手盘柜及镜柜 木纹面防火板 米灰色台面石 台下盘洗手盘 六 板房装修分析 25 1 装修交标整体分析 六 板房装修分析 26 1 装修交标整体分析 六 板房装修分析 27 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 28 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 29 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 30 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 31 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 32 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 偷偷告诉你 我骗过了所有人 包括消防员 33 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 34 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 是的 这面墙全是衣柜 35 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 36 2 装修整体亮点 六 板房装修分析 37 1 客厅与餐厅之间没有梁 但做了分区跌级天花 让餐厅高度降下来 让人误以为客餐厅之间有条梁 设计不合理 3 装修缺陷 整体空间 六 板房装修分析 38 1 阳台门门套设计不合理 具体用途未知 2 全屋空调冷媒管裸露 电源线零乱不美观 3 装修缺陷 局部细节 六 板房装修分析 39 六 板房装修分析 3 装修缺陷 40 六 板房装修分析 3 装修缺陷 41 七 思考 在房价较高的地区 以居住品质较好的刚改产品搭配刚需产品 有利于控制总价 促进去化 售楼部建筑设计 通过空间的光影变化渲染气氛 竖向线条层层叠叠形成韵律 制造层次感设计感 项目利用架空层设置公共厨房 公共客厅供业主租赁招待朋友客人 实用性较高 可借鉴 但偷面积意味着高报建 验收风险 不符合集团高周转的战略要求 使用该类户型前做好充分的预沟通 七 思考 销售中心紧靠路边 因空间不大 路边景观设计浅浅一笔带过 并不惊艳的水景与建筑体组合得很好 也可看到施工细节 销售中心围合的水景面积过大 没有预留足够的销售搞大型活动空间 户外活动空间选年龄段较大的运动器材 部分为成人而非儿童工或老人使用 及网球场与其它销售中心展示区拉开目标人群的需求 销售解说儿童与老人运动器材放置在架空层内 减少此人群活动中的日晒及雨天不能参加活动 规划设计较为贴心 三套交标样板房软装风格一致 没有照顾到客户的多样性 并没有让人惊喜的亮点 色调过于平和 据销售人员说 样板房风格较年青人喜欢 年长一些的人较不喜欢 交标装修设计上较为现代淡雅 对客户后期软装搭配能力要求不高 百搭各种软装风格也可出彩 且样板房细节手工很好 虽无智能化等加分卖点 但已平稳地达到客户基本需求 Thanks