企业发展战略咨询 北京南洋林德投资顾问有限公司北京 研究报告 汇报版 长春国信集团投资有限公司 本研究报告共分四部分内容 第一部分系界定国信集团进行发展战略调整的企业环境基础和必须条件 明确国信集团五年规划期内的具体战略目标 第二部分为国信集团产业方向与各业务层面的定位 确定房地产开发为今后五年内国信集团的主导业务 房地产配套工程为次主导业务 冰雪娱乐旅游开发与物业管理为副业 并对目前已经初步介入的医药医疗业采取战略性收缩 第三部分为国信集团相应于新的发展战略之组织架构调整与资产关系梳理 提出了具体的原则性方案设计 包括完整的制度体系 和操作方法 第四部分为国信集团的人力资源管理战略 针对国信集团的人力资源规划 教育与培训 薪酬与绩效考评提出了实施指导性意见 总体介绍 1 本报告的核心为国信集团五年规划期内的产业方向与业务层面定位 项目组将据报告研究意见与国信集团高层就此进行充分讨论 形成统一认识 2 报告中对各层次业务的拓展意见主要是根据项目组的研究指明原则性方向和方法 供国信集团管理层在实际运作时重点考虑 3 制度建设主要是构建基本的制度管理体系 各项规章制度的具体条文须在项目组协助下由国信集团职能部门自行予以完备 4 各子公司的具体设立或变更需根据实际情况适时把握 包括注册资本的确定 是全资子公司抑或控股子公司 经营范围等 5 薪酬设计主要是确定总体原则和基本方法 尤其是需结合人力资源的绩效考评系统来具体细化 而后者必须在本报告经过国信集团最终确认后作为另一单项咨询项目专门进行才能全部完成 6 整个资产关系和股本结构的梳理须根据本报告提出的方法并经国信集团确认后进一步制定实施方案 在项目组协助之下进行 报告要点 Part 国信集团发展战略规划的现状基础 1 1企业所处的战略发展环境 1 2规划期与分阶段战略目标 1 3发展战略实施的前提条件Part 国信集团产业发展方向的战略定位 2 1主导业务 借势型房地产开发2 1 1长春市房地产市场鸟瞰2 1 2房地产主业的战略目标2 1 3房地产主业加强与拓展2 1 4主业的风险因素与规避 2 2次主导业务 房地产配套业务2 2 1整合现有房地产配套业务2 2 2配套业务的战略发展目标2 2 3配套业务的市场拓展策略2 2 4次主业的风险因素与规避 报告目录 2 3副业 冰雪娱乐旅游与物业管理2 3 1医药医疗业务实行战略性退却2 3 2冰雪娱乐旅游开发 副业一 2 3 3专业化的物业管理 副业二 2 3 4副业风险因素与规避策略Part 组织架构调整与法人治理结构梳理 3 1母子公司型经营管理布局 3 2集团总体组织架构设计 3 3各子公司组织架构设计 3 4国信集团制度建设框架体系 3 5股权关系与股本结构梳理Part 国信集团人力资源战略 4 1国信集团人力资源规划 4 2人力资源教育培训系统 4 3人力资源薪酬福利与激励系统 4 4人力资源工作绩效考评系统 国信集团五年期发展战略规划与目标国信集团产业发展方向与业务层面定位主导业务 借势型房地产开发次主导业务 房地产配套工程副业 冰雪娱乐旅游开发与物业管理国信集团组织架构调整母子型集团公司管理母公司组织架构子公司组织架构国信集团资产关系与股本结构梳理国信集团制度化管理体系建设国信集团人力资源管理基本体系 报告主题内容 一 规划期目标与分阶段指标 国信集团目前发展战略基点总体定位 第二次创业 孕育 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 病态期 蹒跚期 枯竭期 衰亡 南洋林德企业生命周期曲线 成熟期 目前的国信集团 由学步期进入青春期的国信集团综合实力处于起伏波动的不稳定状态 需要通过战略性的变革与整体提升来实现第二次创业 变革 导入期 成长期 成熟期 第二次创业期 变革阵痛 企业生命周期 企业战略周期 进入新一轮 发展周期 孕育 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 病态期 蹒跚期 枯竭期 衰亡 南洋林德企业生命周期曲线 成熟期 分阶段实施 时间区划 战略定位 战略任务 第一阶段 2002年 调整导入管理规范期 导入和开始实施新的发展战略规划 完成集团产业结构和组织结构调整 初步形成人力资源管理体系 第二阶段 2003 2004年 磨合适应业务提升期 全面提升主业的经营业绩和盈利水平 人力资源配置逐步到位 组织 管理 决策和公司整体运作达到规范化水平 第三阶段 2005 2006年 正轨微调积极扩张期 主业根基牢固 次主业形成规模 副业效益保证 新的增长点渐露端倪 形成高水准的职业经理人团队 企业在能够抵御正常经营风险的前提下积极扩张 国信集团战略规划期2002 2006年 总体目标 起点 业务层次清晰有效根基 人力资源配置合理原则 经营管理科学规范目的 企业发展良性循环 分阶段实施 第一阶段 第二阶段 第三阶段 销售净利润率25 5 25 24 8 时间区划2002年2003 2004年2005 2006年 所有者权益1亿2亿3 2亿 年销售额1 7亿2 4亿3 1亿 年净利润4300万6000万7700万 国信集团五年战略规划期内各主要战略指标分阶段分解 调整和实施新的发展战略之必要条件 国信集团核心团队对因企业变革而带来的短期震荡有足够的心理准备和有力的应对措施 在导入和实施新的发展战略规划之第一阶段能够保持企业稳健经营 国际国内政治局势和经济形势不出现大的逆变 利益与权力重新分配过程中的动态平衡克服各级管理层认识差异产生的隐形阻力国信集团局部利益与长远发展关系协调 企业现金流不发生特别大的困难 阳光景都 项目能持续正常操作成本控制得力 管理和运营有序进行 条件一 条件二 政治局势持续稳定 企业外部公共关系和谐宏观经济继续看好 所涉足行业稳步发展融资环境进一步改善 民营企业国民待遇到位 条件三 二 主导业务 借势型房地产开发 万平方米 截至2001年秋季长春市房地产开发量 数据来源 2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计 各价格区间开发面积 各价格区间开发量占总开发量比重 长春市房地产业产品需求状况 根据2001年10月长春市秋季房展会调查问卷统计资料 以改善居住条件为目的的消费者比例占被调查总体的36 与1999年初相比增加了4 且有进一步上升的趋势 房屋质量 物业管理是消费者选择购买住宅的主要影响因素 经济实用仍是消费者选择购买住宅的主导原则经济适用房继续成为消费者选择的主要品种 其所占比例为计划购房消费者的42 3 2001年秋季房展会3 4万张调查表统计计算结果 住房面积在60 100平方米的二室一厅 二室二厅是消费者的主要选择户型 占到计划购房者的63 7 购房支付来源呈现多元化 工资收入占49 3 抵押贷款占30 7 其它经营性收入来源占20 价格结构错位 长春市人均住宅使用面积为9 5平方米 低于全国城镇11 5平方米的平均水平 大部分工薪层虽有改善现有居住条件的愿望 但由于支付能力有限 选择范围多集中在价格较低的经济适用房面积结构错位 好地段 面积不大 设计合理 功能齐全的中型住房 90 左右 相当受欢迎 而位处较好地段的楼盘之设计户型绝大部分都在130 以上在空置房屋中 除少部分存在结构和质量缺陷外 大部分都是由于开发定位不准 造价偏高等原因导致滞销 长春市住宅消费需求趋势 一 数据来源 2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计 数据来源 2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计 长春市住宅消费需求趋势 二 调查资料显示 近四成半的消费者计划在位于长春市中心的朝阳区购买住宅 消费者选择住房的主要因素中 房屋质量 物业质量已列为前两位 而今年初春季房展会中排在第一 第二位的交通因素和小区环境分别退居为第七位和第五位 数据来源 2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计 长春市住宅消费需求趋势 三 长春市房地产开发商与市场分割 大连万达 星宇地产 吉林亚泰 市场份额 企业实力 长房 长春地产 热电 国信宇华 建业 秋实 东华 综合实力强的几家开发商在长春市外围采取规模化开发运作 并已在长春市形成地产品牌优势 开发实力中等 利用政府背景 在长春市取得较好开发地段进行项目开发 综合实力较弱 利用各种资源或渠道获得长春市内可开发地段进行项目开发 综合实力较强的开发商采取规模化运作有一定政府背景的当地建筑公司抢手开发长春市市内好地段其它规模较小的开发商则各显神通 采取 见缝插针 式开发 未来五年内 通过借势型的房地产项目运作 提升国信集团房地产主业综合竞争能力 成为长春市具有一定综合开发实力的专业型房地产服务提供商 国信集团房地产主业五年内战略目标 总体目标 未来五年房地产开发销售额与利润估算表 未来五年房地产主业开发的收入达到10亿元人民币 实现累计利润2 1亿元人民币 项目开发与资源储备 现有项目的运作通过公司内部相关部门的全力配合 完善 阳光景都 项目的配套设施建设 并须特别重视供暖工程强化楼盘营销 利用地理位置优势 可考虑采用出租 出售相结合 以租代售等灵活多样的售楼手法扩大销售面对商铺的销售须拓宽思路 在一次性整体销售比较困难的情况下 可从完善社区服务体系并辐射周边地区居民消费的角度 考虑分区 分功能的商铺批次销售 分头引入龙头性商家先行进驻 以带动商铺人气后续项目的储备抓住时机积极筹备 阳光景都 二期开发工程的相关工作做好 阳光景都 三期用地及项目整体规划工作 尽可能提前完成项目立项审批 以防政策变化的影响强化国信集团与长影的长期利益共同体关系 商 情 结合 同时积极介入长影世纪城新区40公顷房地产综合项目的开发工作适时继续深入研究华村项目的可行性问题 开发模式创新与市场营销 深入研究消费者需求 引进 新城市生活主义 开发模式新城市生活主义的开发模式 产业化打造的换代住宅 街坊化的配套与服务 和谐优美的自然环境 浓郁迷人的文化氛围在 阳光景都 系列性开发项目中以质量 物业管理 配套服务 文化氛围营造等方面下功夫 提升项目的整体形象特别强调品牌建设充分利用 长影阳光景都 项目打下的基础 重点突出国信集团房地产项目的影视文化艺术社区特色通过多渠道 全方位的反复推介 强化独一无二的项目差异性特点 逐渐树立以 影视文化艺术社区 为中心诉求点的 国信 房地产品牌科学的销售机制建立真正富有激励作用的销售奖励制度在后续项目开发中与专业性的营销策划公司合作 伺机引进 名人效应 差异定价 等独特的营销手法 主业拓展过程中的合作与借势 重新认识和注意发挥国信集团作为长影影视股份公司第二大股东的作用在五年战略规划期内 国信集团单一依靠自身发展难以达到房地产主业的规模化优势 须在更大视野范围实施战略性合作战略合作方式可以采取增资扩股 战略结盟 股权渗透 同业购并等手法 并可在近阶段首先围绕长影老厂区整体开发模式创新进行将 阳光景都 项目拓展为长影搬迁后老厂区范围一体化的 影视文化艺术主题社区 之大规模综合性房地产开发系列项目以长影影视股份公司为开发龙头 依上述战略合作方式组成项目运作的联合舰队 分期分批开发 同时部分解决长影世纪城启动资金问题适当条件下的资本经营 由产品经营过渡到产品经营与资本经营并举有所为 有所不为 通过有效的资本运营和资产经营 构筑国信集团的核心业务 增强企业的整体竞争能力 房地产主业的风险规避策略 以夯实企业自身基础和稳健经营规避政策风险实事求是地把握主业的扩张速度 保持适度的开发利润率不惜代价抢先一步敲定 阳光景都 三期项目立项以准确的项目开发定位规避市场风险项目前期保证详细的市场调研和专业策划 实施整合营销 控制开发成本根据项目特点 集中针对锁定的目标消费群体提供产品与服务以努力寻求共享型多方战略合作规避资源风险继续固化与长影的长期利益共同体关系 至少保障 阳光景都 项目二期 三期工程的正常开发积极寻求行业内和金融界合适的战略合作伙伴 实现资源共享以循序渐进的资本运作规避资金风险在今后一 两年时间内适当收缩主业以外的业务战线 提高资产运用效率巧妙发挥资本杠杆作用 包括在适当时候和适当条件下的股权溢价转让 增资扩股等 拓宽融资渠道 投入 选择 放弃 南洋林德业务选