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XX新中心区N4地块投标分析报告目录一、 一、 市场分析1、 1、 XX区宏观环境分析(2页)2、 2、 XX区房地产市场分析(4页)3、 3、 N4地块区域市场分析(6页)二、 二、 投资成本及效益分析1、 1、 施工成本估算(12页)2、 2、 其它开发成本估算(12页)3、 3、 总开发成本及投资效益核算(14页)一、市场分析1. 1. XX区宏观环境分析XX区自1992年11月份建区以来,国内生产总值保持高速增长的健康态势,进入1998年,当各区受亚洲金融风暴的影响增长有所减缓时,XX仍以高于16%增长率的保持平稳增长。XX区经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态,2000年区属经济总量占深圳市各区属经济总量的40%。XX区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。深圳2000年各区份国内生产总值资料来源:XX2001年统计年鉴2002年1到5月,全区实现工业总产值315.66亿元,同比增长39.8%;固定资产投资完成额19.4亿元,增长23.3%;社会消费口零售总额37.8亿元,增长20.1%;加工贸易出口58亿美元,增长12%;预算内财政收入9.15亿元,增长8.4%;经济发展前景非常乐观。XX区市场经济环境呈以下特点:l l XX经济具有明显的外向驱动性2001年XX工业产品的出口产值达到人民币432亿,外资、港澳台资企业在工业总产值中比重占88%,出口产值占XX工业总产值的83%,占深圳市工业总出口产值的40%多。l l 科技人员中暂住人员相当于5年来XX购房者总量的二倍多进入2000年,XX人口达到135万,其中暂住人口占80%,超过深圳70%的平均值;同时,人口结构发生了质的变化,常住人口中科技人员达到91620人,暂住人口中科技人员达到76260人(相当于5年来XX商品房购买者的总量之和的三倍),大量的技术人员推动着XX的科技发展。l l 占深圳旅客1/3数量的商务旅游经济XX与国际、国内公司商务来往频繁,是产品贸易集聚地,商务活动聚集地,2001年接待的商务游客近整个深圳市的1/3。l l 将加强第三产业的发展2001年XX产业结构中第一、二、三产业比分别为3.8:59.7:36.5工业在XX的产业结构中占绝对主导地位,但第三产业远低于深圳市的发展水平,第三产业无疑将成为XX下阶段发展的重点。2000年XX区产业结构与深圳市的比较类别人均GDP(美金)第一产业第二产业第三产业三产/二产XX区198741%594%365%061深圳市400013%500%487%097l l 繁荣的商业服务近两年来,基于对XX消费潜力信心,市内大型零售商纷纷大举入驻XX,以赢得先机:顺电、天虹、万佳已开业,国际零售巨头沃尔玛亦正在签约中。2. 2. XX区房地产市场分析近年来,XX区房地产市场进入快速成长时期。XX区的房地产市场特点:l l 较大的地价上升空间XX目前开发的较高品质的楼盘也得到市场广泛的认同,新安老城区成熟区域小高层及高层住宅单价已达到4500-5000元/平方米,西乡热点开发区的多层及小高层的价格目前已在3000元/平方米以上,且呈不断上升趋势。l l 良好的销售业绩2001年,XX区房地产市场住宅销售总量达到90多万平方米,另据市场调查显示,XX规模在5万平方米以上的住宅楼宇销售率达到85%以上,销售期通常不超过1.5年。l l XX土地出让引起了境内外投资者高度关注从XX的土地招标拍卖情况可以看出,越来越多的深圳市区开发商、香港开发商对XX土地给予了热切的关注。从众多市区品牌开发商多次踏勘XX拟出让地块可见一斑。今年3月22日115区拍卖地块,9家境内外开发商激烈角逐,亦可看到投资者对XX的关注程度。l l 营销创造价值对深圳市区内楼盘而言,营销费用越来越高,甚至达到总销售额的5%之多,营销更多的是对成本的增加。而XX的开发项目目前普遍的广告投入费用还不足销售额的2%,营销处在起步阶段,更多的项目在前期定位,市场研究,资源整合方面做得还远远不够,XX的营销存在非常大的空间。l l 投资XX,成为真正的深圳品牌开发商正如不在拥有全世界约1/4人口的中国投资,不能称为真正的全球化跨国企业一样,不投资拥有30%人口、40%区属经济总量的XX地产,又如何称得上真正的深圳地产领导品牌!现时的XX房地产市场是个相对区域性的市场,但XX人民却在热切地期待着品牌开发商能在XX提供令他们感到自豪的生活空间。XX的地产商着力于品牌创建时,赢得市场的一片喝采与回报,便是例证。l l 购房入户政策推动房地产发展第五次人口普查结果显示:XX81.2%的从业人口集中在第二产业中。从业人口中受过大专及以上教育的仅占3.82%,高中及中专占20.35%,初中的为65.68%,小学及以下的为10.15%;在这样的人口结构中,从逐年大幅增长的购房入户家庭数量亦可看出,购房入户政策无疑对现在居民具有较大的吸引力。逐年增长的购房入户家庭表(系列2为入户数)3、 3、 N4地块区域市场分析N4地块位于XX新中心区,相邻XX行政中心与体育中心。分别由新潮路、创业西路、裕安西路、新城大道围合而成。地块占地面积为51826. 3M2。用地性质:商住,其它要点未定,预计2002年8月23日进行拍卖。XX新中心区面临珠江出海口,有着约4公里的海岸线,正南隔海与大小南山相对,东南隔海与大、小铲岛相望,近凭水色远眺山光,“山、水”交融,这是其与深圳市其他中心显著的区别,也是其鲜明环境特色所在。XX新中心区既是深圳市西部的城市次中心,也是XX区的政治、经济、文化、体育和信息中心,是XX面向二十一世纪,现代化、高效率的花园式滨海城区。l l 未来的XX新中心区主要有以下主要结构特点(一)、一个濒海带状公园和一个都市绿环XX新中心区沿滨海大道内侧设置连续的带状城市公园,承担观海,游憩,运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责,提高XX新中心区的绿地率和绿视率。沿XX新中心区核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带,开发连续的,有树阴遮蔽的开放窨,引入街头艺术,街头文化,与大海相连,创造一个郁郁郁葱葱的都市绿环。XX新中心区内地块按高绿地率控制,平均绿地率高于45%,同时区内小公园,小游园要求街头化、外向化,“城中有绿”,“绿中是城”。(二)、两条轴线-中央绿轴和发展主轴XX新中心区内设置了两条主要轴线,分别正对大、小南山和大、小铲岛,中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施;发展主轴以购物广场、步行街为主线,两侧布置商业建筑和商务办公设施。(三)、三个圈层-核心区、混合区、居住区XX新中心区用地布局结构明确划分为三个圈层,从总体上界定其相应的用地规模,每个圈层都有主要功能,并兼容其它功能,以带旺人气,创造浓郁的都市风情。第一圈层核心区,是XX新中心区的主体,功能包括行政、文化、商业金融及商务办公,用地面积2.26KM2,建筑以高层为主,以突出新中心区的形象形和地位。第二圈层混合区,为核心区的外延部分,功能包括商业和商住混合,面积1.87 KM2。第三圈层居住区,功能包括居住和居住配套设施,面积2.25 KM2。(四)、四个商业中心中心区内有一条规划中的地铁线路,即横贯深圳市东西的地铁1号线,经由深南大道至新湖路下通过XX新中心区,并在区内设置了三个站点。在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心。l l 新中心区开发建设近期目标通过35年的开发和建设,形成一个较为完善的城市形态,提升XX区整体形象,创造一个优美的生活和工作环境,为深圳市人民提供一个前所未有的高品质国际化社区。并通过新中心区土地的开发,形成规模效应、示范效应和辐射效应。位于中心区的XX体育中心也将于今年9月投入使用,行政中心、中心广场已经完成基础工程,即将进行主体工程的施工。中心区N12区,周边的新湖路已建成,兴华路已完成路基工程,年底即可完工,届时该地块的市政配套也将完善。大型商住用地N17、18、19区周边的创业路、新安六路将于7月底竣工,裕安西路也将于年底建成,该地块的市政配套也就基本完善。明年,区政府还将继续安排资金,进一步完善地块周边的兴华路、罗田路等市政工程XX分局于2002年3月15日召开座谈会,传达区委区政府关于加快中心区建设的要求,并听取了用地单位的意见。XX分局将加大土地清理力度。对已办理出让合同或批复、具备开发建设条件,但未按规定时间开发建设的用地,严格按规定对其违约行为进行处理,对达到无偿收地条件的坚决收地,对属农村批复用地的按调整用地处理。XX局已于2002年5月29日与XX新中心区内待建地用地单位召开座谈会,并就以上管理原则及方案取得共识。2002年7月28日XX新中心区出让两幅地块地块编号:2002-165 中心区N17、N18 2002-166 中心区N19用地性质:商住混合用地XX新中心区出让地块规划要点一览N17、N18建设用地N19建设用地建设用地面积183825.01平方米83329.4平方米容积率2.63.1建筑覆盖率25%30%建筑面积478000平方米257660平方米出让方式招标招标住宅面积450000平方米211600平方米商业(含市场)10000平方米38000平方米机动车位3850个2000个l l 新中心区价格分析近几年XX区房地产市场稳步增长。特别是楼盘的质素不断提高,从而带动了楼价格上扬。据统计2001年度XX区房地产销售总额达到35.6亿元,均价3670元每平方米。2002年5月份首界XX房地产交易会商品化成交额8900万元,价格在每平方米30005000元之间。随着XX中心区的转移,房地产市场热点也由老城区转到新区。因此,新中心区的地产价格必然会提升。目前新区一带的价格多层项目均价:大概3000元/M2例如:福中福花园:2950元/M2达海花园:3200元/M2 小高层项目均价:35003900元/M2例如:中南花园:3500元/M2德邻雅筑:3500元/M2 豪城馨庭居:3800元/M2金景豪园:3800元/M2金叶花园:3600元/M2高层项目均价:38004400元/M2 例如:威文大厦:3900元/M2 富源商贸中心:4400元/M2 金汇名园:4200元/M2结论:根据分析新中心区地产市场的升值潜力巨大。在35年后,中心区建设已初具规模,地铁一号干线建成,则该区域地产市场会有一个巨大飞跃。预计地产价格上扬空间在5001000元/M2之间。所以3年后新中心区的住宅价格应在45005500元/M2,高档住宅:最理想价位为5500元/M2,较适合价位约为5000元/M2,保守价位约为4500元/M2。二、
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