二三年全国房地产估价师执业资格考试笔记房地产估价案例与分析 目录第一部分房地产估价原则1第二部分估价程序2第三部分房地产估价技术路线3第四部分估价方法3一、市场比较法3二、收益法5三、成本法7四、假设开发法9五、基准地价修正法11第五部分不同估价目的下的估价11一、土地使用权出让价格评估11二、房地产转让价格评估12三、房地产租赁价格评估12四、房地产抵押价值评估13五、房地产保险估价14六、房地产课税估价14七、征地和房屋拆迁补偿估价15八、房地产的分割、合并估价15九、房地产纠纷估价16十、房地产拍卖底价评估17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价17十二、损害赔偿估价18第六部分各种类型的房地产估价18一、居住房地产估价18二、商业（含餐饮）房地产估价18三、商务办公（写字楼）房地产估价18四、旅馆（含娱乐）房地产估价19五、工业房地产估价19六、特殊用途房地产估价19第七部分估价报告格式19估价报告常见错误21第八部分估价报告案例23第九部分投资分析23第十部分网上下载24案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面价格内涵，由目的确定估价思路，由原则原理确定估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；遵守估价原则；确定价格内涵（一定要先说清楚）；确定价格形成过程；再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格价格部分价整体价年收益价格整体价部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去现在过去现在将来现在将来现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用规范 P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：拆迁范围内的不能抵押。划拨土地不能单独抵押。集体土地未经征用不得出让。相邻关系、共同所有、区分所有。土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则原理P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。市场准入；条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响技术路线。五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；项目有关文件。（2）估价时点房地产市场状况的资料：一般性的；地区性的；本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4）估价对象区域条件资料：交通。环境。繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。2、不同估价方法应收集的主要资料（四章191）（1）市场比较法：交易实例及实例房地产状况。不同交易情况价格差异的资料。房地产价格指数及汇率方面的资料。房地产状况修正的有关技术资料。（2）成本法：土地取得成本方面的资料。土地开发和房屋建设方面的资料。管理费用方面的资料。利息率、利润率、税费等标准方面的资料。建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。建筑物的折旧方面的资料。（3）收益法：估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。折旧、剩余收益年限等资料。资本化率方面的资料。（4）假设开发法：同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。同类房地产市场售价。同类项目开发周期、开发费用。同类项目开发利润或收益资料。折现率确定的有关资料。七估价报告（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二）错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。2、不规范。术语不规范；表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。时间修正未说明市场状况分析。比准价格的未说明理由。如加权、平均。各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。、不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）；他项权利（抵押权对资产的影响）；特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。F、估价结果报告（）委托方（一般无误）（）估价方（看是否超级评估）（）估价对象：区位、实物、权益。面积前后不符，分部之和不符合总面积；产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。（）估价目的；（）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（）估价原则。（）估价方法的说明（方法的选用