新江湾城22号地块估价报告在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。1、 环线比较运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间上海环线办公土地价格情况数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric外郊环：主力地价：80.0-852.8万元/亩主力楼板价：3825-8388元/中外环：主力地价：439-1078万元/亩主力楼板价：5989-8958元/内中环：主力地价：1641.9-5355.16万元/亩主力楼板价：9851-15000元/结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，地块的楼板价可在6000-9000元/之间。2、土地市场比较1. 求取土地取得费用采用市场比较法测算宗地的价值 选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一比较因素条件说明表：所选实例示意图：本 案长宁区新泾镇228街坊2、4丘长宁区221街坊5丘、225街坊3丘闸北区338街坊北上海物流3-1地块外环线中环线表一比较因素条件说明表估价对象实例A实例B实例C土地名称新江湾城22#地块闸北区338街坊北上海物流3-1地块长宁区新泾镇228街坊2、4丘长宁区221街坊5丘、225街坊3丘宗地编号200910702200908004200906003交易日期估价时点2010年2月2009年11月2009年9月交易情况正常正常正常土地剩余使用年限50年办公：49.67年49.5年办公：49.3年土地用途办公办公、商业办公办公、商业区域因素距市区中心距离10.2千米8.6千米11.8千米11.2千米基础设施完善程度环境质量交通便捷度板块未来成长性目前办公聚集程度个别因素面积20,33338,310.8 47,482.7 94,052.6 建筑容积率4.02.52.01.81平面形状规整规整规整规整临路情况临交通性干道临交通性干道临交通性干道临交通性干道地势条件较平坦较平坦较平坦较平坦地质情况较好较好较好较好每亩地价953.61万元/亩800.01万元/亩764.12万元/亩楼板价5,722元/6,000元/6,332元/注：采用评分，1星为最低分，4星为最高分。 环境质量：实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。交通便捷度：实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；实例B、C：北翟长途汽车站板块未来成长性: 实例A：随着北上海现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。临路情况：实例A：西邻南北高架；实例B、C：西邻外环线、南接北翟路。 编制比较因素条件指数表根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下： 交易日期修正：由于本市存量建设用地逐渐减少，土地价格呈现上升的趋势。根据可比实例A、B、C 的成交日期距离估价时点的远近，其价格应略作调整，因而其交易日期修正系数分别取为101/100、102/100、102/100。 交易情况修正：可比实例A、B、C 均为正常交易，因此其交易情况修正系数取为100/100。 交易方式修正：可比实例A、B、C 均属出让，所以其交易方式修正系数均取为100/100。 土地使用年限修正：根据公式K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n确定年期修正系数K。式中r为土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，确定土地还原利率为7%。m为待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限为50 年。n为可比实例的使用年限，本次估价中可比实例的使用年限分别为49.67、49.5、49.3年。、土地用途修正待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。、区域因素条件指数A、与市区中心的距离根据宗地距离市区中心的距离，分为2Km 内、2-5Km、5-10Km、10Km 以上四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；B 、基础设施配套情况根据周围道路、供水、排水、供热、供电、供气等状况，分为完善、较完善、一般完善、不完善四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；C、环境质量状况根据污染排放状况及治理状况、距离危险设施或污染源的远近程度、自然条件等情况，分为好、较好、一般、较差四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；D、 交通便捷状况根据宗地距离交通主干道、火车站、高速公路、码头等的距离及周围交通情况，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；E、板块未来成长性根据宗地所在板块的设计规划如：区域规划等，分为良好、较好、一般、无规划四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；F、目前办公聚集程度根据相关产业的配套及集聚状况、商务办公区的未来发展趋势等情况，分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；由以上六个区域因素，编制比较因素条件指数表（见下页）。 个别因素条件指数A、规划容积率评估宗地为100，由于目前上海市无容积率修正系数表可参考，故此次以北京市容积率修正系数为参考依据。 B、面积、形状根据宗地平面形状及可利用情况，分为规整、较规整、不规整等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；C、临路状况根据宗地临路状况，分为临生活性干道、临交通性干道、临小区道路、不临路等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；D、地势条件根据地形、地势情况，分为平坦、较平坦、不平坦（山坡地）等三个等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；E、地质条件根据宗地的地质条件情况，分为好、较好、一般、差等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；根据上述比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表：表二 比较因素条件指数表估价对象实例A实例B实例C区域因素距市区中心距离10096100100基础设施情况100100100100环境质量100949494交通便捷度1001009797板块未来成长性10096100100目前办公聚集程度100103103103个别因素建筑容积率100106.3810096.99面积、形状100100100100临路情况100100100100地势条件100100100100地质情况100100100100 编制比较因素修正系数表，确定估价对象的价格：根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表：表三 比较因素修正系数表实例A实例B实例C交易价格5,722元/6,000元/6,332元/交易时间101/100102/100102/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限1.011.011.01土地用途100/100100/100100/100区域因素距市区中心距离100/96100/100100/100基础设施情况100/100100/100100/100环境质量100/94100/94100/94交通便捷度100/100100/97100/97板块未来成长性100/96100/100100/100目前办公聚集程度100/103100/103100/103个别因素建筑容积率100/106.38100/100100/96.99面积、形状100/100100/100100/100临路情况100/100100/100100/100地势条件100/100100/100100/100地质情况100/100100/100100/100比准价格6168.53元/6573.79元/7133.83元/简单算术平均值6625.38元/经评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（楼板价）为人民币6625.38元/3、销售比例法在办公土地的楼板价和当年区域办公成交价之间的关系中，推算本案的土地楼板价。1、通过杨浦区办公地块楼板价和区域办公成交均价的占比，和行业一般办公开发成本规律，大致预测土地成本占当地市场的办公开发成本的比重。表四 、杨浦区办公类地块楼板价与当年区域办公成交价占比率表：年度项目名称楼板价（元/平米）当年项目所在板块办公类成交均价（元/平米）按板块占比率（%）2005年创智天地坊地块25281081523.37%上海新纪元国际广场地块4087.821081537.80%2007年绿地汇创国际广场地块4702.611112742.26%2008年2008年32号公告黄兴路1700号地块8,0001603249.90%2009年2009年64号公告上海市杨浦区31街坊地块6,0592102128.82%注：数据来源：CRIC由表可知杨浦区办公类项目楼板价与当年板块成交价占比率为23.37-49.9%。而根据办公一般开发规律，土地开发成本占销售价30%进行修正。则可以大致判断：杨浦区办公类项目楼板价大约占当年区域办公售价的25%-40%左右2、本案在规划上属于五角场城市副中心区域内，所以将五角场板块作为本案研究对象五角场板块在售办