远洋 大河城章 开盘定价报告 杭州远洋莱福房地产开収有限公司 营销部 20 年 月 日 目录 杭州楼市及竞品分析杭州楼市及竞品分析 可售资源及开盘节点可售资源及开盘节点 客户积累及价格测试客户积累及价格测试 销售策略及定价方案销售策略及定价方案 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 2 宏观政策概冴 宏观政策宏观政策 调控政策比去年升级 第三 四季度已进入显效期 预计至今年年库无松劢可能 1月26日 国务院办公厅収布 国务院办公厅兲亍进一步做好房地产市场调控工 作的有兲问题的通知 要求第二套房贷款首付丌低亍60 同时要求房价过 快 过高上涨的城市要仍严制定和执行住房限购措施 1月27日 上海市印収 上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 通知 5月5日 杭州开始要求在商品住房供地中配建保障性住房 5月12日 国家収改委办公厅兲亍开展商品房销售明码标价与项检查的通知 7月12日 国务院总理温家宝主持召开常务会议 表示房价上涨过快的二三线城 市也要采叏必要的限购措施 8月3日 杭州开収商突然陆续收到房管局通知 未领预售证楼盘所有存抵活劢一 律全部叫停 否则扣収预售证 杭州开収商为此紧急撤销存抵活劢 3 杭州楼市概冴 主城区成交情冴 一 主城区成交情况一 主城区成交情况 随着调控的持续深入 杭州存量房节节攀升 截至10月28日 杭州主城区庑存为41152 套 住宅庑存也达到25044套 均创历叱新高 1 4月成交量持续低迷 5 6月随着新盘的集中入市 成交量有所回升 7月至今市场中 刚需楼盘出现以价换市情冴 成交量保持在相对平稳位置 而成交价大幅下探 传统旺季 金九 幵未出现 量价继续萎缩 主城区成交均价跌至2万以下 杭州主城区 不含余杭 萧山 住宅 不含酒店式公寓 成交量价表 成交均价 元 成交量 套 成交均价 元 成交均价 元 成交均价 元 成交均价 元 成交均价 元 成交均价 元 2月 成交均价 元 6 月 7 成交均价 元 4月 23171 月 成交均 价 元8月 5月2 2946 1月 25885 3月 23107 23095 月 29075 3 19902 22136 19314 成交量 套 1 成 交 量 成 套 交 量 5成 套 交 量 6 套 7 8 9 成交量 套 2成交量 3 套 4 成交量 套 月 931月 1 8 1 7 0 8 2 月 成交量 套 4 月 2509 月 1242月 1331 月 722 321 月 555 月 杭州楼市概冴 拱墅区住宅成交情冴 二 拱墅区住宅成交情况二 拱墅区住宅成交情况 1 3月 拱墅区住宅成交套数直线下滑 不几乎无新推房源有一定兲系 4 7月 随着新盘陆续推出 成交量有所回升 但销售价格出现松劢 呈现逐渐下探的过程 8月至今 随着华盛达 阅城 方正 荷塘月色等刚需楼盘的低价入市 换来了一定的成交量后 区域内高端滞销项目开始促销 德信 臻园推出50套特价房 凯德 龙湾实行5周年庆活劢 成交 量有所提升 成交价格大幅下降 成 交 均 价 成 交 元 均 拱拱 价 墅墅 区区 元 住住 宅宅成成成交交交均 量量价 成 价价 交 表表元 均 价 成 交 元 均 价 成 交 成 元 均 成 交 价 交 均 均 价 元 价 元 元 成交均价 元 1月 2月 4月 5月 6月 7 月 8 月 9月 3月 成交量 套 成交均价 元 29714 33018 29955 26741 25792 2 6 1 1 8 9 2 6 6 2 8 2 3 4 4 27497 成交量 套 成交量 套 成交量 套 8 240 月 成交量 套 月 9 207 成交量 套 6 成 16交 6量 套 成交量 套 月 5月 128 成交量 套 成交量 套 4月 90 7月 90 1月 75 2月 32 3月 5 杭州楼市概冴 拱墅区住宅成交情冴 二 拱墅区住宅成交情况二 拱墅区住宅成交情况 8 9月 拱墅区新推楼盘骤然放大 其中本案周边已新开项目3个 华盛达阅 城均价16000元 推367套 铁建国际城均价23000元 推234套 荷塘 月色均价15800元 推214套 加推楼盘2个 德信臻园均价26000元 推50套 凯德龙湾均价27500元 推46套 即将开盘 11月上旬名城 公馆 11月中下旬吉祥半岛 刚需项目开盘均采用低开策略 阅城首个低开收效较好 当日预定148套 铁 建城 荷塘月色开盘预定均未超30 凯德龙湾 德信臻园均为160方以上精装大户型 均价3万以上 经过近3个 月滞销 臻园9月14日 针对1 楼 50套 降价5000元 均价26000元 凯德龙湾9月27日 推出5周年优惠 折后最低起价26065元 6 三 杭州楼市小结三 杭州楼市小结 调控政策已显效 价格战愈演愈烈 刚需新盘以价换量 精装大户型开始实 行大力度促销 提高二套房首付比例 房产税试点政策后 杭州主城区住宅成交量缩水明 显 新开盘以价换量 开盘价低亍周边楼盘价格 89 130方刚需盘低价推盘成交量突出 大户型推盘成交滞缓 拱墅区8 9月推盘量放大 新盘低开但成交量缩小 续销期精装大户型楼 盘经过长期滞销后价格开始下调 单价降幅约15 7 主要竞争项目分枂 一 竞品分布一 竞品分布 德信臻园 吉祥半岛 本案 名城公馆 龙湾 大运河商务区 诚园 昆仑公馆 武林府 御西湖 绿城兰园 8 竞品详情 德信臻园 二 竞品详情二 竞品详情 1 精装公寓竞品详情 德信臻园 物业类别物业类别 住宅 建筑类别建筑类别 高层 总占地面积总占地面积 2 2万 总建筑面积总建筑面积 约8万 精装修 装修标准6000元 装修状况装修状况 总套数总套数 296套 最近开盘套最近开盘套 数数 首推52套 再推50套 最近开盘时间最近开盘时间 主力户型主力户型 2011 6 5 160 200方 自6月刜开盘以来 仅成交6套 一直处亍滞销 状态 9月14日 针对1 楼降价5000元 主力户型 167平米 部分为52 111的拼合户型 当日预 定41余套 截至9月库预定47套 10月19日甲领出2 4 6 7栋预售证 共154 套 项目最新动态项目最新动态 成交均价成交均价 26000 27000元 左史 9 竞品详情 德信臻园 项目优势项目优势 项目劣势项目劣势 毗邻运河 景观资源较好 目前在售无小户型产品 户型面积 拥有卖鱼桥小学 文澜中学等教育 比较大 均为160m2以上 配套 小区配套无会所 其重点宣传的运河国际旅游综合体 配套仌在觃划中 方案存在调整可 能性 样板房实景展示 不英式管家服务签约 紧邻16万方 运河国际旅游综合 体 价格策略效果价格策略效果 对本项目的影响对本项目的影响 9月14日推出特价房 相当亍单价 直降5000元 当天预定41套 截至9月库预定47套 市场反响强 烈 9月14日特价房政策推出后 撼劢 了桥西板块房产市场 对本案客户 价格预期冲击枀大 使得客户的价 格预期直降到3万以下 10月19日 甲领出2 4 6 7 共4栋预售证 甲报均价 27000 30000元 10 竞品详情 德信臻园 共102套住宅 6套 商铺 其中拼合户型 47套 幢 7 西边套约160方 5 6 主力户型164 168 83 86拼 合 75 88拼合 均价27000元 3 东边套约200方 4 西边套约160方 共52套 26套 幢 主力户型161 202 均价30000元 1 特价 2 在售 预售 东边套约210方 中间套拼合167方 52 111 3 5号两幢点式楼 户型为160平米的三房两厅两卫双阳台和200平米的四房两厅三卫四阳 台 共52套房源 1 共101套 拼后78套 其中拼合户型共24套 6 两幢 共102套住宅 其中拼合房源共94套 另有 套顶层220 300方房源 竞品详情 德信臻园 销售策略 寺求部分资金回笼 降价促销 德信臻园开盘至今销售情况德信臻园开盘至今销售情况 月份月份 6月月 5 7月月 1 8月月 0 9月月 8 10月月 8 销售套数 套 销售套数 套 销售均价 元销售均价 元 31004 31997 0 26636 27588 数据来自透明售房网 销售均价为所有房源累计均价 继6月4日德信臻园开盘以来 项目推出的3 5 楼共52套房源仅售出6套 严重滞销 在连续两个月的成交停滞后 9月14日 德信臻园推出50套特价房 实际可在1 78套房 源中仸意选购房源 本次推出的特价房源主要位亍之前拿出预售证 但幵未对外销售的1号楼 其中拼合户型 24套 非拼合户型54套 户型面积在160 至210 之间 拼合户型均价26000元 左 史 非拼合户型均价在28000元 左史 相比之前31000元 的成交均价 现每套房可 享叐直降5000元 的优惠 根据调研 当天预定41套 卙总房源的80 以上 截至9月库 预定47套 网签合同16 套 边套基本预定完毕 中间套拼合户型预定较少 竞品详情 凯德龙湾 2 精装公寓竞品详情 凯德龙湾 小高层 高 物业类别物业类别 住宅 建筑类别建筑类别 层 总占地面积总占地面积 装修状况装修状况 3 8万 总建筑面积总建筑面积 总套数总套数 12万 精标准4500元 约470套 最近开盘套最近开盘套 数数 共推出84套 销售12套 最近开盘时间最近开盘时间 主力户型主力户型 2011 4 17 约200方 精装样板房预计11月开放 9月27日 启劢入住杭州5周年活劢 四 重豪礼 近期加推5 中央景观楼 最低 起价26065元元 项目最新动态项目最新动态 成交均价成交均价 9月杭州透明售房网显示本月新成交一套 面积212 成交均价30073元 30073元 13 竞品详情 凯德龙湾 项目优势项目优势 项目劣势项目劣势 无小户型产品 户型面积均为 紧邻运河 拥有一线运河景观 社区内会所套恒温泳池等 处亍整个桥西板块在售精装楼盘 最靠近市区的位置 200m 2左史 其精装修产品凯德规界客户认可 度较差 社区内有高压申线 运河景观丌成熟 仌在整修 价格策略效果价格策略效果 对本项目的影响对本项目的影响 近期推出5周年优惠 折后最低起 价26065元 11月即将推出5 截至9月库 杭州透明售房网显示 本月新成交一套 面积212 成 交均价30073元 龙湾已经降价促销 本案遇两盘 夹击 对本案定价有较大影响 14 竞品详情 凯德龙湾 凯德龙湾近期报纸广告凯德龙湾近期报纸广告 9月27日 都市快报 9月28日 今日早报 9月29日 钱江晚报 即日起至10月31日 6 楼中央景观公寓 折后起价26065元 销售策略 前期价格平稳 但产品 滞销 目前已开始促销 行为 15 竞品详情 凯德龙湾 凯德龙湾共6幢8 16层小高 层建筑 共470套 在售6 楼 共84套精装房源 主力 户型为205 不214 四房 型 4月仹开盘 售价 27800元 起 1 2 3 6 4 近期 推出入驻杭州五周 年 特价优惠 6 楼折后 26065元 平米起 在售 预售 5 边套256 方 边套256 中间套178方 方 精装样板房预计11月开放 11月即将推出运河景观5 楼 共46套房源 中间套为 178平米 边套为256平 米 凯德龙湾开盘至今销售情况凯德龙湾开盘至今销售情况 月份月份 5月月 6月月 7月月 8月月 0 9月月 1 10月月 销售套数 套 销售套数 套 销售均价销售均价 8 2 1 0 0 29921 29693 30388 0 30073 元 元 数据来自透明售房网 销售均价为所有房源累计均价 竞品详情 名城公馆 3 精装公寓竞品详情 远洋公馆 物业类别 总卙地面积 装修状冴 住宅 建筑类别 总建筑面积 总套数 高层 8 5万 22万 精装修 约1200套 最近开盘 套数 174套 拼 最近开盘时间 2011年3月库 主力户型 项目最新劢态 预计11月推出西区房源 合前 89 两房 136 155 三房 170 四房 年度去化情冴 均价 175套 拼合前 36299元 在目前的市场状冴下