地下商业调研报告 调查研究思路 目录 1 发展概况 2 三大模式及案列 3 国内地下商业模式总结 发展概况 1 溯源 伴随着城市地上空间用地紧张 地下开发日趋成熟 以及受消费者购物行为特征的影响 地下商业日渐兴盛 世界各国的商业核心区基本形成以地面商业和地下商业联动的发展模式 地下商业街成为活跃和繁荣区域商业的客观需要 原因一 城市地下轨道交通的串联作用 将地铁等交通体系与各种商业 服务业有机结合形成大规模商业空间 原因二 地上建筑物和道路的存在使得地面商业街被分断失去连贯性 借助城市的人防工程转入地下 原因三 消费者需要购物行为的连续和系统化 有效弥补地面商业街的不连续性 最大限度的维持中心商业区的繁荣和发展 趋势 地下商业不仅在建筑形态还是业态分布上均有向多元化 复合化发展的趋势 集购物街 餐饮街 休闲街 娱乐街 体验街于一体的 五街合一 突破传统意义上只是买卖商品的简单交易 以商业 旅游 文化于一体 除了满足人们消费需求外 还成为一种生活方式 一种享受和时尚 以建筑形态街区化 空中 地上 地下立体化 经营业态多样化于一体的综合化趋势 不仅仅是打造一条街 而是倾向于形成主题化并且与地面商业形成差异化布局 难点 难度大 成本高 地下商业开发成本高于地上的两到三倍 风 水 汽 耗能等设施要按照不低于地面的标准计算 只有在无偿使用或者少量支付低价的情况下才有可能实现低成本开发 经营难度大 目前从全国看失败的地下商业街成为了死街或藏污纳垢的地方 源于法律的难度 大部分地下商业没有产权 商户因为没有产权会在购买中存有疑虑 并且开发商风险较大 要对投资者负责 地上商场多竞争激烈 地下商城往往依托发达的地铁交通网络 或者作为连接传统商圈的纽带 容易聚集人气 地下商场商间相对闭塞 通风采光较差 客流多是过客 消费随意 大品牌都不愿到地下经营 由于商铺的开间以及消防的要求 地下商场空间展示不够 大品牌都不愿到地下经营 受结构影响 地下商场配送功能欠缺 排烟 排污 排水不方便 可供选择的业态有限 容易出现业态的重复和重叠 租金运营有一定压力 地下商场的造价高 成本高 局部调整和改造都会加重投资者的负担压力转嫁给运营商 令其对经营利润的要求进一步提高 三大模式及案例 2 分类 地下商业主要分为三种 一种是地铁驱动的商业模式 一种是以人防工程为载体的商业模式 一种是城市广场为平台的商业模式 地下商业模式 以地铁为驱动力的地下商业 单纯人防工程为载体的地下商业 以地铁换乘枢纽为核心 通常负一层设置主题商业 与负二层的轨道交通层相连接 不仅承载区域主干交通的作用 更大扩充了区域功能 聚合人气 形成商业活力带 以城市人防工程为载体 在承担战时防备功能的基础上 打造商业街与地上的大规模商业相连通 不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担 提升地下空间的商业潜力 借助城市广场为平台的地下商业 以城市广场为平台 在没有交通枢纽带动的情况下 借助建造城市广场 同时规划综合体 以此为平台发展广场地下商业 形成业态互补 提升广场商业价值 案列 南京新街口 案列 广州地一大道 案列 徐州YOVO 模式一 以地铁为驱动的地下商业 地铁的大规模建设扩张 不仅促进人们交通出行便捷 也带动城市原有商圈的不断升级 同时可以有效的实现保值增值 成为新的投资热点 多设在地铁候车点 入口 过道等公共空间部分设置的商业零售点以应急商品零售为需要 比如报纸杂志 便利店 电话卡销售点等 地铁驱动模式 点式商业模式分布在出入口 候车点等公共空间部分 以应急商品零售为主 条式商业模式形成一条商业街与地铁串联 以快速消费品为主业态 服务地铁的往来人群 街道式联接在一起的商铺或店面构成的地铁通道商业 主要客群是地铁客人主要经营快速消费品 如快餐店 外贸服装店 饰品店等 立体化商业模式为与地铁相连的购物广场等 经营空间及规模较大 业态丰富 服务范围广 地铁相连的购物广场等 包括多个楼层 一些楼层直接与地铁相联接的 客流直接进入卖场经营品种很多 包括外贸服饰 装饰品 礼品店等 目标客群也有地面的行人 案例分析南京新街口 与地铁一二号线及地上各大商场有效串联客流量 日常达47多万人次 双休日约80万人次定位 中低档 个性 时尚 补充地面业态一二号线换乘点 共25个出入口 南京新街口地下商业与地铁有效连接与互动 占地范围广 有25个出入口 形成环状辐射商业圈 案例分析南京新街口 地铁内商铺主要业态以餐饮 饰品为主 主要客群为乘坐地铁的过路客 客群 多数为换乘地铁以及前往市中心大商场消费的过路客 专程过来消费的所占比重很小 地铁商铺地下三层 负一层 负二层为商铺 目前有100余间在营业 主要以餐饮小吃和流行服饰为经营业态 由于该站为地铁一号线和二号线换乘站 成为人流大量聚集的地下商业区 莱迪广场规模大 定位中低端 经营业态与地面商业形成差异化的错位分布 莱迪时尚广场商业体量约2万平方米 分地下两层 共有商铺862间 店铺面积划分以12 15平米为主 以女性时尚服饰 百货 餐饮等为主要经营业态 与地面商业形成差异化的错位经营 客群 以年轻 时尚女性为主要消费群体 年龄20 30岁的学生居多 德基 大洋百货地上地下商场 以休闲餐饮为主 主力面积段约100 形成互补 德基 大洋 中央百货地下商业与商场及地铁相连通 商铺数量不多 以餐饮为主 客群 吸引在商场购物及换乘地铁的人群 业态 综合比较 由于莱迪时尚街区定位明确 并且具有一定的规模优势 经营状况最好 新街口各地下商业业态综合分析发现 占比最大的为服饰 达到43 48 其次为饰品 占比22 5 主要分布于莱迪时尚广场 另外占比最多的为餐饮 分布于与商场连通的地下商业和地铁出入口商铺内 案例分析南京新街口 经营 租金 各业态经营状况上考虑 餐饮和服饰整体好于其他业态 相比较发现 中低档业态的经营状况明显好于高档次业态 业态的定位对后期经营影响较大 以莱迪为代表的时尚服饰 饰品类商家经营状况最好以地铁沿线的低档次餐饮和以大洋 新百地下为代表的中端餐饮 经营情况较好超市 工艺 药店等其他业态经营状况相对一般 地铁驱动地下商业启示 地铁商业的开发具有很强的专业性 商业定位非常关键 影响后续经营 地铁商业应坚持特色化发展思维 与周边商业形成差异化 地铁商业经营的业态要以快速消费品为首选 不适合发展品牌商业 3 依据地铁线路的规划和商业客流的特点制定沿线商业设施的规划 1 2 4 模式二 单纯人防工程为载体的地下商业 在承担战时防备功能的基础上 打造商业街与地上的大规模商业相连通 不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担 提升地下空间的商业潜力点 拆迁和建设上给予支持 全程协助投资开发商进行拆迁补偿对在城市修建地下设施的选点 施工 出入口位置和地面配套工程等 应积极提供方便条件利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位 个人 工商管理部门应按照规定优先核发营业执照 人防工程及配套设施免征城镇土地使用税 营业税 所得税 免交土地出让金等免收城市基础设施配套费 商业网点费 占道费 综合治理费对新建 改造地下工程项目及内部装修等所需经费 当地银行根据资金力量给予贷款支持 在人防结建费上给予支持 从公益性和社会性考虑 给予资金上的人防结建费支持除开办旅馆 商场 工厂的照明用电按照照明电价收费外 其他用电按非工业或工业电价收费人行通道和广场的广告收益 有关商业促销宣传活动的收费权可归开发商 国家税费支持 相关部门配合支持 部分投资费用支持 案例分析人和商业街 以城市人防工程为重点开发对象的人和集团发展历程 人和集团打造的地下人防商业的重点项目之一 位于广州站前路黄金地段 项目简介 广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程 地一大道建筑面积6万多平方米 以十字形纵横于广州黄金地标站前路 站南路地下 防护等级为5级投资商 人和商业 成功打造了哈尔滨第一大道 郑州地一大道 广州地一大道等 成为人防商业的领军企业建筑规划 2公里长 4米宽的人行通道 分布着纯使用面积达13 160平米的商铺1200余家3层地下设计 3部大型垂直客货两用梯 18部自动扶梯 24个出入口经营种类 广州地一大道主要经营服装批发及零售 并根据租户经营种类的不同 划分为童装街 内衣街 时尚女装街 外贸服装街 靓仔街 韩国城 商务休闲男装街 餐饮美食等 案例分析人和商业街 业态 项目整体规划为地下三层 每层均有不同的业态主题 地下一层 时尚女装内衣袜业外贸服装 地下二层 各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装 时尚女装 内衣袜业 外贸服装 各类男装 韩国服饰 靓仔服装 儿童服装 地下三层 餐饮美食 案例分析人和商业街 租金 相对低于其他商业 但由于地段优势商业价值高 竞争优势大 周边商场经营对比 周边商场收益对比 注 数据来源于某网易博客2008年市场价格 案例分析人和商业街 盈利 相较于传统的房地产开发公司 人防商业的盈利更具优势 人和地一大道地下商业盈利点 商铺的租金收入经营权转让的收入广告的收入 例如所有墙面的广告物业管理的收入和经营管理服务费收入 人和商业与传统的房地产开发公司盈利份额相对比发现 由于人和地下商业的盈利点较为多样化 其盈利份额相对高于传统房地产开发公司 据统计 哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元 而2005 2007年的租金收入为2610万元 2740万元和2850万元 两年的租金收入就超过了全部投入 投资回报率惊人 案例分析人和商业街 大多建在城市中心 主干道地带 且周边商业氛围成熟 人流量较大 创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的功能 商业业态主要为服装 鞋帽 小商品为主体 经营方式以零售 批发为主 政府鼓励开发商投资人防商业 在税费上 施工建设上 各部门配合上 给予了大力支持 地下人防商业转让方式有出租 转让使用权两种 主要盈利来自租金 盈利模式略显单一 因为特殊商业模式 缺少土地使用权证 难以获得银行信贷支持 所以融资是人防商业的最大瓶颈 转让方式 人防载体地下商业启示 困惑与瓶颈 地理位置 业态分布 政策支持 位置 彭城广场南广场地下 淮海路 中山路 彭城路等城市主干道的路网核心 未来将与中心时尚大道连通交通 30多条公交线路交汇于此 规划中1 2号线换乘点位于项目西侧占地 1万 总建面 3 4万 层数 地下四层单层面积 7000 时间节点 2010年9月16日开始动工 2012年10月1日正式开街试营业 以广场为平台的地下商业 在没有交通枢纽作为驱动力的位置 借助城市路网核心的市民广场 同样可以吸附人流和消费 形成新的商业氛围 模式三 规划 地下四层 两层商业 两层停车 商业部分分六大主题排布 地上52万平米综合体 入口设计 东北角下沉广场与彭城广场相互辉映中心下沉广场 地面由演艺广场和喷泉广场组成 地下是商业入口广场的设计注重人流的导入和公共休闲的活动功能硬件设施 上海三菱电梯 有15部手扶电梯和4部垂直电梯美国开利空调 科学控制室内温度地上规划 建成总建筑面积52万平方米 涵盖主力百货 购物中心 电影院线 中外品牌餐饮 国际会议中心 真冰滑冰场 顶级写字楼 五星级酒店及酒店式公司等业态的城市综合体 雨润城 负一层主街 彩虹谷 负二层主街 流金店 案例分析徐州YOVO 租 售 负一层单铺面积较负二层大 负一层最小60多 负二层最小仅4 租金负一层较负二层高100多元 注 得房率55 当前投资回报率3 4 物业管理费 开街优惠10个半月抵2年费用 抵300元 平 月 案例分析徐州YOVO 业态 以流行服饰 时尚百货 饕餮餐饮等为主要业态 满足年轻人日常消费需求 案例分析徐州YOVO 广场平台地下商业启示 产品设计要求高 培育周期相对长 城市配套依赖强 广场地下商业要人流吸附进入场内 对入口 动线设计要求很高 单层平面大 对业态布局规划要求很高 初期均为孤岛商业 需要发挥广场的城市功能 要通过较长的培育期转化广场人流消费 和实现城市广场商业的漩涡效应 如果能注入公共交通 接驳地下交通 借助地上商业综合体等城市规划 配套 广场地下商业将大大缩短培育周期