（房地产管理）房地产变化2010-2011中国房地产市场报告分报告一 (2011-02-12 15:41:44) 转载标签： 房产占城镇商品住宅百分点住房REICO工作室20102011年度中国房地产市场报告的内容太多了，无法全部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场，根本不关心商业、办公楼等其他内容。有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度承诺的个人目标。期增长-0.5%、20.8%、11.9%，增幅分别减小63.3个百分点、18.5个百分点、40.8个百分点，东部地区商品住宅销售面积增幅的减小幅度最大。 下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长 2010年1-11月，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品住宅销售面积分别同比增加-20.2%、-4.3%、21.0%，其中，长三角地区自5月份以来、珠三角地区自6月份以来商品住宅销售面积均表现为同比负增长，环渤海地区6月份以来商品住宅销售面积同比增幅低于去年同期水平。9月份以来，三大重点区域商品住宅销售面积同比负增长幅度收窄或同比增幅有所回升。 价格分析 2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%；5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳 2010年全年，70大中城市新建住宅价格同比上涨12.2%，涨幅比2009年高11个百分点；环比累计上涨7.7%，涨幅比2009年低1.3个百分点。2010年全年，二手住宅价格同比上涨7.4%，涨幅比2009年高5个百分点，环比累计上涨5.1%，涨幅比2009年低1.8个百分点。 从价格的月度环比变化来看，新建住宅价格环比变化自5月份以来保持平稳，环比涨幅不超过0.5个百分点，9月份以来，价格环比涨幅有所上升。二手住宅价格环比涨幅5月份以来也在0.5个百分点以下，其中，5-7月份，二手住宅价格连续三个月环比负增长。 从价格的月度同比变化来看，1-4月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升，4月份新建住宅价格同比上涨15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二手住宅价格同比上涨10.5%；自5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落，12月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨7.6%和5.0%。 价格涨幅较高的城市多数为二三线城市 2010年全年，新建住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（45.6%）、海口（43.9%）、岳阳（18.2%）、赣州（13.1%）、安庆（11.6%）、秦皇岛（11.4%）、石家庄（11.0%）、宜昌（10.8%）、丹东（10.6%）、兰州（10.3%）；二手住宅价格环比累计涨幅前十位的城市分别是三亚（34.8%）、海口（21.3%）、兰州（16.8%）、温州（15.2%）、岳阳（12.8%）、遵义（11.0%）、湛江（10.7%）、乌鲁木齐（9.8%）、牡丹江（9.2%）、常德（9.1%）。其中，新建住宅和二手住宅价格累计涨幅前十位的城市中分别只有3个城市属于35大中城市之列。 2010年全年，70个大中城市中，新建住宅价格环比累计负增长的城市有2个，包括广州（-0.1%）、泉州（-0.1%）；二手住宅价格环比累计负增长的城市有5个，包括宁波（-2.7%）、泉州（-1.6%）、南京（-1.0%）、泸州（-0.5%）、福州（-0.1%）。 2010年全年，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅价格分别累计上涨9.9%、1.1%、-0.1%和1.6%，二手住宅价格分别累计上涨2.2%、3.4%、1.2%和0.8%。 高档住宅价格涨幅最高，全年环比累计上涨12.9% 2010年全年，70大中城市经济适用住房、普通住宅、高档住宅价格分别同比上涨1.1%、13.0%、15.9%，分别环比累计上涨1.1%、7.3%、12.9%。高档住宅价格涨幅最高。 从价格的月度同比变化来看，1-12月各月份，经济适用住房价格基本保持平稳，普通住宅和高档住宅价格同比涨幅先增后减，5月份普通住宅和高档住宅价格同比涨幅达到近年来的最高水平，分别同比上涨16.3%和19.1%，之后价格同比涨幅逐月回落，12月份普通住宅和高档住宅价格同比分别上涨7.2%和12.8%。 从价格的月度环比变化来看，普通住宅和高档住宅价格波动较大。1-4月份，普通住宅和高档住宅价格环比涨幅处于近年来的较高水平，5月份以来，价格环比涨幅趋缓；其中，6月份和7月份高档住宅价格环比负增长，9月份以来，普通住宅和高档住宅价格环比涨幅有所回升。 住宅租赁价格出现较快上涨 2010年住宅租赁价格出现较快上涨。前三季度住宅租赁价格同比上涨8.0%， 1-3季度住宅租赁价格分别同比上涨1.9%、10.0%、12.1%，涨幅逐季增加；前三季度住宅租赁价格环比累计上涨12.0%，1-3季度分别环比上涨2.2%、7.2%、2.2%。租赁价格同比和环比涨幅均为近年同期较高水平。 居住用地价格涨幅高于新建住宅价格涨幅 2010年居住用地价格涨幅较高。前三季度居住用地价格同比上涨30.0%，环比累计上涨13.9%，涨幅分别比同期新建住宅价格涨幅高17个百分点和7个百分点。1-3季度居住用地价格分别同比上涨30.5%、31.1%、29.3%，涨幅基本保持在30%左右的水平；1-3季度居住用地价格环比涨幅分别为6.5%、3.7%、3.1%，涨幅逐季回落。 商品住宅市场发展趋势分析 2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括： 积极稳健、审慎灵活的宏观经济政策取向 2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。 积极稳妥推进城镇化 2010年经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局。”城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。 经济增速将有所放缓 2011年全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011年我国经济增长在9%左右，低于2010年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。 房地产调控政策仍将从紧 2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与重返灾区中国之声温暖行动直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。 综合上述影响因素，预计2011年商品住宅市场的发展趋势如下： 住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。 住宅价格保持基本平稳。2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，在从紧的房地产调控政策下，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。 三、住房可支付性与投资机会分析 2009年当地居民对住房的支付能力下降 以住房可支付性指数（HAI）来代表当地居民对当地住房的支付能力，2003年以来全国住房可支付性指数总体呈下降趋势，其中，2008年可支付性指数有所提升。2009年按30年期限的按揭贷款计算的HAI为101.7，比2008年下降13个百分点。 区域性住房市场孕育着不同的投资机会 理论上，一个地区的住房可支付性指数越高，偶尔居住住房比例越低，该地区以满足当地居民自住需求为主的住宅增量市场的投资机会越大；而对于住房可支付性指数很低的地区，则说明该地区外来人口对住房的需求很高，当地居民改善住房条件的能力较低。 本报告以住房可支付性指数代表当地居民对当地房价的支付能力，以偶尔居住住房比例代表该地区存量住房的潜在供给，为投资者指出不同地区住宅市场孕育的投机机会。 为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？有人说非住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？哪个国家能让所有的民众都买得起商品住房？而保障民众有“适足居住权”又在哪个国家是靠商品房解决的？哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决的？而保障又与商品房的价格挂钩吗？是政府定价还是市场中的价格信号呢？商品房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为呢？ 中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。 全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。84.1%，其中，二居室和三居室单元房在住房存量中所占比重分别为44.2%和30.8%；单栋住宅所占比重为3.5%。与2008年相比，单元房所占比重提高了0.7个百分点，而普通楼房、平房及其它所占比重分别下降0.16个和0.48个百分点，表明总体住房质量有所提升。 与全国平均水平相比，2009年35个大中城市住房存量中，单栋住宅、单元房、普通楼房、平房及其它所占比重分别为1.0%、93.4%、3.8%和1.8%。单元房比重高于全国平均水平。其中，大约三分之二的城市二居室单元房在住房存量中所占比重超过50%。 从不同住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房和房改私房三类住房以单元房二居室为主，所占比重分别为38.4%、44.2%和56.8%；商品房中单元房三居室所占比例最高，达到44.9%，其次为单元房二居室，所占比重为41.4%；原有私房中平房及其它所占比重最高，为32.8%。 2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年 2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为16.0年。其中，商品房最新，平均楼龄为10.7年；其次是房改私房，平均楼龄为17.7年；租赁公房的平均楼龄最长，为27年。 2009年，35个大中城市城镇居民家庭住房的平均楼龄为16.2年，上海、太原、北京住房存量中旧房比例相对较大，平均楼龄均在19年以上，其中，上海住房平均楼龄最长，为23.8年。 2009年，城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元套，比2008年上涨4.5% 2009年，城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元套，单位建筑面积的平均价格为3475元平方米，分别比2008年增长4.5%和3.2%。中位数家庭的住房市场价值为20万元套，比2008年增长11.1%。 自有住房的平均市场价值为29.4万元套，单位建筑面积的平均价格为3387