多个楼盘策划方案(达188页面)一、“高新科技广场”销售总体思路 1、对“高新科技广场”销售全过程进行总体规划，对每一个销售阶段与节奏进行科学划分，结合项目工程进度和品牌积累，精心设计出每一个销售阶段的推广主题，主要卖点和营销推广计划，对项目从开盘到中盘、尾楼的销售节奏进行合理控制，实现项目持久热销。2、把价格杠杆、场外销售和放量控制进行合理运用，以楼盘价格升值线和适量上市线互相协调，突出房产增值概念、方案可调概念、分步销售概念和场外营销概念，进行全过程立体营销。3、充分运用各种造梦造势手法，在项目各阶段推盘时，不断制造小热点，有计划有节奏地推出项目卖点，实现销售步调与冲击力的恒温效应。二、营销中心人员架构人员构成与职责分工1、现场销售经理 1名：负责项目的全程营销工作，包括：项目的销售进度安排；销售控制；销售卖场的包装；销售团队的培训及激励；销售推广的策划及执行；与项目各部门的沟通与协调（工程部、财务部、营销部）；各个项目合作单位工作的协调与监督（广告公司、制作公司、新闻媒体）；销售现场的日常管理以及销售目标的顺利达成。2、销售现场主管 1名：负责协助现场经理做好销售现场的管理；销售控制的执行；销售业绩的统计及销售报表的制作；3、销售秘书 1名：负责来访客户的引导及初步接待；客户资料的收集整理；销售资料的收集整理归档等。4、销售代表 6名：负责来访客户的接待工作，包括：介绍楼盘信息；传递客户信息；潜在客户跟踪的服务；客户资料的记录；销售合同的签定等。5、客户服务人员 2人：负责客户的售后服务工作，包括：客户按揭手续的办理、客户产权证的办理、交房入伙手续的办理等。三、营销人员的销售培训（一） 销售培训目的提高销售人员的销售能力及专业水平；建立健全销售团队的整体作战能力；让销售团队在顺利达成销售目标的同时树立好楼盘及公司的形象。（二） 销售培训安排销售培训采用专家授课、模拟演练、实地观摩学习的方法（三） 销售培训内容包括：房地产相关基础知识；建筑知识；房地产广告相关知识；消费者心理学；销售技巧培训；销售礼仪培训；（四） 销售培训教材房地产经纪人教程；房地产广告；建筑学；消费者心理学；公关礼仪；房地产相关政策法规；合同法；商品房销售管理办法等（五） 销售培训时间项目正式开盘前20天（六） 销售培训考核根据培训的进度进行阶段性的考核，包括：命题考试；实战演练考核等。实行严格的上岗考核制度。- “碧海云天”项目策划建议书 一、可比性楼盘乳山银滩调查情况 目前在山东省会济南等内陆地区销售力度最大、影响力最大的楼盘当属乳山银滩，凭着环境的干净优美以及价格便宜等因素打入市场，深入人心。在开发前景、目标市场上与莱州“碧海云天”有着相似性与竞争性。在此我们拿出乳山银滩其中项目作为借鉴。 三庆碧海华庭楼盘位置：威海乳山银滩开发商：山东三庆置业有限公司乳山分公司楼盘类型：多层 户型：5680平方米 绿化：40%均价：1600元平方米楼盘特色：地处银滩滨海度假区，自然风光优美，总建筑面积20 余万平方米，多层公寓设计，精致简约的设计风格。 假日海景公寓楼盘位置：威海乳山银滩开发商：乳山长城住宅开发有限公司楼盘类型：海景公寓 户型：67.07121.63平方米 绿化：54%均价：1680元平方米楼盘特色：地处国家AAAA级旅游度假区威海乳山银滩旅游度假区， 毗邻国际高尔夫俱乐部，距银滩两大旅游景点“三观亭、“仙人桥均 在1公里左右。绿化率高达54%，由23栋多层精品海景楼盘围合而成，整 体规划设计继续延续假日海景一期、二期独有特色。 珍珠湾花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：威海旅游房地产开发有限公司售楼地址：东关大街9号楼盘类型：海边住宅 户型：48.77256.5平方米 绿化：42% 容积率：0.73 均价：1800元平方米楼盘特色：珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为 成熟的大型生活社区组团内，紧邻旭日广场，南向面海，北依百亩松 林，西临潮汐湖，东临大庆颐园小区。小区总占地约200亩。 星海花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：日照丽城房产开发公司楼盘类型：海边别墅 户型：77.03112平方米 绿化：50% 容积率：0.7 均价：1700元平方米楼盘特色：项目总占地5.4万平方米，12栋精品海景住宅，500户亲海人家， 天然海拔高度、特有坡地风情，不一样的高度，成就不一样的星海风情。 天安海景园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：天安房地产开发公司楼盘类型：海边别墅 绿化：50% 容积率：0.77 均价：1700元平方米楼盘特色：天安海景园坐拥美丽的银滩，南临珍珠湾，北望潮汐 湖，自然风情，一览无余。项目总占地100亩，总建筑面积5.1万平 方米，绿化率高达40%，容积率仅为0.77。信报评价：蕴涵海之韵的多层住宅构成小区尊贵的生活空间，小 区设计糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，赏心悦目， 充分体现了现代美感。 海韵阳光花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：威海天阳房地产开发有限公司楼盘类型：高层，小高层 户型：62.1686.34平方米均价：1850元平方米售楼地址：济南东关大街9号楼盘特色：位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部，毗邻 银滩管委会行政中心，南亲碧波海岸，东靠规划中的乳山市政务中心， 总占地面积330000平米，澳大利亚柏涛（墨尔本）设计有限公司全景 规划设计。 金长城花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：金长城置业有限公司楼盘类型：海边住宅均价：1550元平方米 绿化率39.2%楼盘特色：小区总规划近20万平方米，绿化率39.2%，30米生态绿化 带，80米蔚蓝海的视线，优秀楼盘品质，共同缔造更为完美的“全海景 生活。区内公寓、别墅、综合商店、超市、射击场等商业、娱乐功能配套 齐全，项目周边卡丁车运动场等娱乐设施使居住更便利。信报评价：80米蔚蓝海视线、40里纯天然银滩、完善区内功能配 套、精品海景住宅品质，将“旅游、度假、养生、投资四重蔚蓝海 岸生活缔造的更为完美。 银滩之心楼盘位置：山东威海乳山开发商：乳山市大陶家房地产开发有限公司楼盘类型：海边住宅均价：1640元平方米楼盘特色：位于银滩整体规划中心位置，可以俯瞰银滩全貌，风 景优美，占地440余亩，户型设计多样，体现人与自然、居住与大海 的完美和谐。 富绅海苑楼盘位置：威海乳山银滩开发商：威海环建集团乳山环境房地产开发有限公司楼盘类型：海边住宅楼均价：1700元平方米 绿化率：45%楼盘特色：地处银滩黄金地段，建筑设计体现高低有序、层次分明，户型多样，总建筑面积二点五万平方米，绿化率45%。 总结： 从乳山银滩的户型面积看：多为小户型，销售最好的也数小户型，从4080是主打户型。 从绿化面积以及容积率看：绿化从40%54%；从装修程度看多为粗装修，少数为精装修。 从价格上看：均价多在16001700。 从社区配套看：周围医院、学校、购物、银行等设施配套齐全，已经是成熟的社区。 从消费群体看：面向内陆3560岁的中、高档人群。 从宣传方向看：崇尚一种休闲、旅游、度假的生活方式。 以上种种表现形式说明乳山银滩已经找准了卖点，因此吸引了不少投资、度假、养老的人。“碧海云天” 与乳山银滩相比较： 最大的优势就是：距鲁中最近的海 相似的地方在：小户型、低价位、配套齐全 不利性在于：环境炒作没有深入人心、绿化率低二、“碧海云天”二期策略建议（一）、产品自身策略1、外立面的设计建议用明快的色调，体现悠闲、阳光的度假心情。2、阳台的设计内陆人来海边置业在很大程度上是为海的壮观所吸引，阳台的合理设计将起到至关重要的作用，为尽可能迎合客户心理建议用宽大落地飘窗，充分体现海景住宅的优势，借以提高了顶层的价格。3、防盗系统本项目阳台为未封闭式，如果没有防盗系统将影响到低层住户的安全。4、外围墙的设计外围墙如果采用实体，必将影响到小区的美观，建议改为铁艺围墙，以充分彰显出休闲、度假社区的气氛，与碧海蓝天溶为一体，因视野的开阔亦能达到提升一、二层住宅售价的目的。在安全方面建议用防越报警系统。5、户型、面积的设计根据一期的销售情况及目标客户的实际情况，本案在户型、面积的定位是基本正确的，小户型一期总价较低为本案的销售做了成功的铺垫，但是小户型的设计会增加建筑成本，亦会带来一些不同取向客户群体的遗失，本司建议适当增加大户型，面积在110左右，户型设计为三室两厅。根据对乳山银滩的调查发现适当增加大户型的策略是可以实施的。在户型设计方面，依据海边楼盘的实际情况及“建筑有型，阳光无价”的设计理念，本司建议一、二居室所有卧室朝阳。外加小型阳台。6、客厅的设计根据本案的实际情况（北面可以观海），为挖掘利用这一资源，本司建议客厅置于北面，落地飘窗、观景大阳台，真正实现海景住宅的优势。7、一楼的设计我司对沿海楼盘的调查表明，一楼置业者以长期居住居多，根据这一情况建议在户型设计方面，相对较大的户型定在一楼，底楼空地设休闲小花园，用篱笆装点，做足休闲惬意的气氛。从而达到增加卖点，缓解7栋多层带来的绿化面积低、采光性低于一期等不利因素，达到提高底楼售价的目的。根据置业者的实际情况，业主亦可以把花园委托给物业代为管理。（二）、宣传策略： 鉴于一期宣传材料主题不明确，可宣传性不强等特点，对项目的主要买点即宣传主题做出初步的调整。 占地为王我在海边有个家（副标题） 最近的海岸在莱州亲吻美丽莱州湾（副标题） 1 6 0 0 碧海云天安个家 落地飘窗 尽览渤海，超大阳台 凭海临风 建筑有形 阳光无价 私家花园 田园小筑- “边城”提案项目简介：该项目整体规划为旅游观光、度假别墅区。一期为高档度假别墅，占地124462平方米，建筑面积49785平方米，容积