致： 南京建邺集团 南通南通 RO734RO734 地块地块 前期项目定位报告前期项目定位报告 1111 月月 1515 日日1212 月月 0505 日日 报 告 前前 言言 本次调研，从了解南通市房地产宏观经济市场环境、区域房地产市场 状况入手，通过实地考察，重点对南通市老城区区域住宅发展状况和 趋势进行剖析。 调研目的：调研目的： 通过全面深入调研，获知项目地块周边的环境特征，即自然环境、人 文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境，并以此为 基础，结合购房者需求调研及南京市房地产市场整体操作水平，研判 项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确的市场定位提供强 有力的市场支持。 策划单位：策划单位： 易居中国南京房地产研究中心 调研人员：调研人员： 易居中国南京房地产研究中心南通项目工作组 报 告 目目 录录 第一部分：项目价值判断.8 1. 项目分析.8 1.1 项目地理位置分析.8 1.2 项目基本技术指标分析 .11 1.3 项目自身条件对规划的影响 .12 1.4 项目物业类型组合中的共融性和矛盾点.14 2、土地属性与客户需求的匹配.17 第二部分：项目市场研究.19 1. 南通概况.19 1.1 地理位置 .19 1.2 面积.19 1.3 地形地貌 .19 1.4 气温气候 .19 2. 南通市宏观经济背景研究.20 2.1 宏观经济环境.20 2.2 南通与南京宏观经济环境之比较 .25 2.3 房地产市场经济指标 .28 3. 区域市场分析.31 报 告 3.1 南通市规划.31 3.2 中心城区规划建设的重点.39 3.3 中心城区市场分析.40 3.4 可借鉴性产品分析.46 4. 潜在消费者消费特征分析 .58 4.1 调研对象特征表述.58 4.2 潜在购房者购房动因及关注点.59 4.3 潜在购房者消费偏好 .60 4.4 潜在购房者价格承受能力.62 4.5 装修房专项调研.63 4.6 潜在购房者购房信息获取途径.65 4.7 潜在购房者购房决策模式.65 第三部分 项目市场定位.67 1. 项目特质回顾.67 2. 项目 SWOT 分析.67 2.1 项目优势 .67 2.2 项目劣势 .67 2.3 项目机会点.68 2.4 项目威胁点.68 2.5 优势与机会的充分利用.68 2.6 劣势及威胁的弥补方案.69 3. 项目市场定位.69 报 告 3.1 定性描述 .69 3.2 案名 .69 4. 项目客户定位.70 4.1 客源分析 .70 4.2 目标客户需求.71 5. 最优市场空间判断及产品概念定位.71 5.1 项目方案选型.72 5.2 精装修产品论证 .73 6. 项目产品定位.76 6.1 产品概念 .76 6.2 产品物业体量的确定 .76 6.2.1 地块资源分析.