蒋村项目产品策划书（B-07、B-10地块）二八年八月目 录第一章 前言1第一节 项目可行性研究结论1第二节 项目开发理念3第二章 项目地块及周边概况5第一节 项目地块规划指标5第二节 地理位置及现状7第三节 项目周边规划结构13第四节 自然条件16第五节 自然灾害19第三章 项目所在的城市历史文化背景20第一节 历史文化内涵与底蕴20第二节 地方文化习俗23第四章 市场定位及产品定位27第一节 主要竞争楼盘分析27第二节 本项目市场定位38第三节 产品定位46第五章 规划设计48第一节 产品设计意象51第二节 规划设计控制条件54第三节 规划设计基本要求56第四节 交通组织要求64第五节 开发分期与样板区、现场售楼处设置71第六章 建筑设计73第一节 建筑单体73第二节 建筑户型80第三节 公共配套84第七章 室内设计97第一节 周边竞争楼盘室内设计调97第二节 样板房100第三节 会所及公共部位130第八章 景观设计136第一节 设计理念及意向136第二节 景观设计要求137第九章 安装、基础设施配套设计175第一节 给排水系统175第二节 电气系统178第三节 弱电系统182第四节 暖通196第五节 其他198第十章 物业管理及服务体系201第一节 物业管理模式201第二节 物业管理资质要求及时间界定203第三节 开发商一次性投入内容的要求206第四节 园区服务功能要求207第五节 服务内容208第六节 服务及物管收费标准209第十一章 经济估算211附件一 蒋村项目客户调研报告附件二 新技术新设备调查-11-第一章 前 言杭州蒋村项目（B-07、B-10地块）是由绿城集团与浙江日报报业集团在杭州城西蒋村新区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅产品研发的契机，在集团领导及各职能部门的指导下，基于详实、全面的市场调查基础上，根据蒋村项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对杭州蒋村项目所在区域位置、产品定位、市场定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系、经济估算等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第一节 项目可行性研究结论一、投资环境可行性结论杭州是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年杭州市整体经济保持了良好的运行态势，为房地产市场的稳定发展提供了必要的支撑。2007年杭州全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元，城市经济发展的新高度将推动城市房产品将逐渐进入新一轮升级换代阶段。二、市场可行性结论虽然07年底至今宏观调控及通胀经济压力波及杭州房产市场，但杭州房企理性推盘，主动靠近买方市场，刚性需求得到释放走向；城市区域规划价值顶托，政府土地稳市，多种市场作用力，进一步加大08年杭州房产市场的“稳”字走向。虽然难现07年大起行情，但08年出现大跌行情的可能性较小。项目东南面的蒋村商住区长期以来需求旺盛，而目前，原意义上的蒋村商住区的开发已经完毕，没有新推房源。由于本项目与蒋村商住区无缝连接，能够直接接收蒋村商住区的溢出需求。另外，北面浙大紫金港样区吸引了大量的科研教育人才，而项目周边也规划大量的公建、科研配套用房，科研产业带来的人才将会成为项目的潜在客户。三、项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造高档产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的要求，因此本项目必须做拼合户型，这给项目在报建、营销和交付环节的工作增加了难度和法律风险。项目所在的区域环境优越：从大区域看，杭州市政府已明确要把西溪湿地打造成世界级的旅游产品，随着西溪湿地建设的推进，蒋村新区将迎来新一轮的发展高峰，从西溪湿地周边已有项目看，该区域已成为杭州高端住宅产品聚集地；从小环境看，蒋村新区的改造还处于起步阶段，随着改造推进，周边配套日益完善，该区域的面貌将焕然一新。因此，项目所在的区域价值将随着开发进度的推进不断得以提升；绿城自1995年开发房地产以来，蒋村商住区便是绿城的主要根据地，在该区域积累了大量的高端客户，并在市场上处于绝对的领导地位。四、经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米，按照目前周边市场的销售价格，相对区域位置优势，高端产品品质特征，以及结合绿城品牌的价值，住宅销售价格按28000元/平方米，车位18万元/个，该项目的税前成本利润率约为18%，项目投资的内部收益率约为28.7%。但是由于本项目高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，因此在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格和销售速度的有力支撑。五、结论1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、杭州市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在绿城现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。4、在看好市场中长期发展趋势和绿城品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。本项目经济上可行，但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及90/50政策而导致的拼户做法，在集团范围内目前仍处于探索阶段，依然存在着一定的政策和法律风险。第二节 项目开发理念本项目将按照绿城集团第二代高层住宅产品营造标准进行实施，争创国内一流高层公寓产品。1、项目整体规划与周边环境相协调，结合B-12、B-14、B-15、B-16地块进行整体规划设计的同时，结合双龙路北侧地块、蒋村五号路西侧地块进行统一规划设计，综合考虑项目及周边地块规划布局，提升该区块的整体档次。2、本项目区块内不考虑设置大型会所，结合B-15、B-16地块公建配套集中设置商业及集中式会所，如室内外运动场地、室内泳池、餐饮、客房、小时便利店等均考虑集中设置，会所服务设施除满足小区业主需求处同时对外营业。本项目地块内按照规划条件设置物业及社区服务设施，以及部分小型配套设施。3、为营造项目整体的居住区氛围，提升小区整体品质。崇信路（蒋村六号路）及蒋村一号路沿线将不设置沿街商铺。结合蒋村六号路西侧市政绿地，将崇信路与蒋村一号路沿线营造成郁郁葱葱而又静谧的林荫道，使得蒋村项目在整体规划上商业与住宅的动静分离。4、建筑设计应以国内一流高端公寓的品质来定位，从平面布置、建筑形态、竖向设计、户型设计、设备配置、材料选择、园区景观、室内精装修等方面处处体现高端公寓的特质。5、户型设计由于90/50政策限制，将采取拼户的做法，在满足容积率的前提下，充分考虑市场因素，合理配置房型比例，尽量做到拼户前后户型的均好性。6、景观设计应提前介入，总平面布置和竖向设计时应充分考虑景观设计空间，使景观设计与建筑形态相协调，建筑布局与景观规划相融合。、室内设计应提前介入，在建筑方案设计时及时参与房型评审工作，为后续室内精装修留有较大的余地。、项目开发建设的同时考虑园区服务体系所需硬件设施的设置，本项目园区服务在普通物业管理理念之上将涵盖三大服务系统，分别为健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统，为业主提供全面、高端、人性化的园区服务。第二章 项目地块及周边概况第一节 项目地块规划指标本项目B-10、B-07地块，用地面积共8.9534万平方米（134.3亩），地上建筑面积19.70万平方米。B-10地块规划指标用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44664平米（67.0亩）代征地面积0平米净地面积44664平米容积率综合容积率：2.2建筑面积98260.8平米净地容积率：2.298260.8平米建筑密度30%绿化率30%建筑层数约15层限高黄海高程50米建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。退红线要求配套要求1、 沿路设置公厕一处，面积50平方米。2、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。B-07地块规划指标用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44870平米（67.3亩）代征地面积0平米净地面积44870平米容积率综合容积率：2.2建筑面积98714平米净地容积率：2.298714平米建筑密度30%绿化率30%建筑层数约15层限高黄海高程50米建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。2、符合日照分析要求。退红线要求配套要求1、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。2、 沿蒋村东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。第二节 地理位置及现状一、地理位置本项目B-10、B-07地块位于杭州市西湖区蒋村新区蒋村东路以东，紫金港路以西，双龙路以南，蒋村一号路以北。项目地块距杭州市中心直线距离约7.4公里，距国家级湿地公园西溪湿地约1公里。项目隶属于西湖区蒋村新区，由于与蒋村商住区无缝连接，可视同为传统意义上的蒋村商住区。项目在杭州市位置示意图项目所在的蒋村新区与杭州市其他组团关系示意图二、地块现状B-07地块为长方形，B-10地块为不规则梯形，地块之间为规划市政绿地及幼儿园，项目地块内现有少量农居及临时工厂。 地块现状示意图地块内湿地地块内厂房地块内农居地块内水塘地块内各类地貌照片三、周边道路交通现状项目通过紫金港路结合其他干道可方便到达黄龙商务区、西湖风景区、省（市）政府、武林商圈等重要城市区域；通过文一西路德胜快速路可直接到达下沙高新区；项目交通可达性较好，但主要辐射城西、市中心。从地块至杭州城内其他区域的路程及车程时间估算四、其他配套（一）大市政除项目地块南面的文一西路延伸段已建成通车外，其它周边道路均在规划建设中，预计2009年上半年均可建成通车。上下水、电力等市政管道接口与规划道路相