天津市房地产市场调查报告 天津市房地产市场调查报告二四年十一月目 录第一部分 市场背景及经济发展动态3一、天津市简介二、天津市总体社会经济发展状况三.、天津市城市规划与城市建设状况第二部分 天津市房地产市场总体分析14一、2004年房地产的概况二、天津市房地产总体态势分析三、天津市市场客户整体特征第三部分 天津市市房地产市场板块及典型个案分析23一、天津市市房地产市场板块分析二、天津市房地产市场典型案例剖析三、2004年天津市房地产市场新开楼盘信息汇总 第一部分 市场背景及经济发展动态一、天津市简介天津市河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、 文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。天津市市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经11429，北纬3804，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。2、科技教育 天津市市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、天津市铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。3、国际合作天津市市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市；与100多个国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司，如日本的富士通公司、美国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西亚的金狮集团等均在区内投资建立了企业。4、产业布局天津市市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系，是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。此外，天津市市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。5、经济基础天津市2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点2003年人均GDP达到25508元。凭借紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区、天津市经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列，经济技术开发区的大规模建设成果显著。二、天津市市总体社会及经济发展状况（一）2004年天津市1-3季度经济发展状况1、GDP指标13季度全市GDP总量达到11585亿元，同比增长144，继续保持着1999年以来全市经济增长的最高值。2、固定资产投资13季度，天津市市第一产业实现增加值1499亿元，增长64；全市实现工业增加值5063亿元，同比增长20，其中，规模以上工业企业完成增加值3346亿元，同比增长255；天津市市第二产业发展迅猛，实现增加值563亿元，增长192。；第三产业实现增加值4456亿元，实现了113的增速比去年同期非典过后的增速提高了24个百分点建筑业仍然保持良性合理的发展态势批；13季度建筑业增加值增长126，较上半年回落02个百分点。3、服务业经济今年以来，服务业经济指标运行良好，邮电通信业务飞速发展，消费市场进一步活跃，金融存款稳步增长，服务业税收大幅增加，各行业经济均呈现较快增长势头，其中批发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势显著，同比分别增长139、125，交通运输仓储及邮电通信业和其他服务业增长幅度分别为10、108。（二）2003年天津市总体社会及经济发展状况 1、GDP指标 2003年天津市市的经济综合实力明显增强，2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点。2003年人均GDP达到25508元；同比增长10.6%。第一产业稳定增长。第一产业完成增加值180.5亿元，比上年增长5.2%,占GDP的比重为13.1%。第二产业增长较快。第二产业完成增加值668.8亿元，增长15.5 %，占GDP的比重为48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复很快，全年呈现了较好的发展态势。第三产业完成增加值527.3亿元，增长11.7%,占GDP的比重为38.3%。 2、固定资产投资2003年天津市固定资产投资额560.2亿元，比去年同期增长36.9%，国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高38.4个百分点。其中，基本建设投资完成212.0亿元，增长49.6%，更新改造投资完成105.4亿元，增长31.7%，房地产投资增势迅猛，完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点。国有及其他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59.0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成33.3亿元，比上年增长2.2%。全市商品房销售面积116.0万平方米，销售收入 18.5亿元，分别增长16.0%和2.2%。3、消费指数居民消费需求明显转旺，2003度全市社会消费品零售总额456.6亿元，比上年度增长11.0%；人均可支配收入7741元，同期增长6.9%；人均消费性支出6094元，增长4.7%；城市居民人均消费性支出食品占主导，娱乐教育文化用品支出比重占15%，是食品消费之后的第二大消费。衣着支出首次呈负增长态势。居住消费支出比重占10%。4、外资利用程度2003年新注册三资企业93个，比上年增长36.8%；新增利用外资合同总额7亿美元，增长192.4%，合同外资额3.7亿美元，增长134.2%。实际利用外资2.6亿美元，增长28.7%,其中外商直接投资2.4亿美元，增长34.6%，增速比上年提高16.3个百分点。全市引进市外资金102亿元，比上年增加31.4亿元，增长44.5%。 “振兴河北”战略的提出，世界及中国对天津市这个市场的关注程度会越来越高，外资的吸引程度也将会提高。5、存贷款全市金融机构存款余额1932.3亿元，增长16.5%。城乡居民储蓄存款余额继续增加，年末城乡居民储蓄存款余额1044.5亿元，比年初增长13.5%，其中农村居民储蓄存款余额290.4亿元，比年初增长7.2%。金融部门贷款余额1377.4亿元，比年初增长7.7%。其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生活观念。6、居民消费价格指数 居民消费价格总指数2.3%，居住价格指数下降1.2个百分点。小结： 各项经济指标显示2003-2004年内天津市市经济运行处于良好状态。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的GDP经济增长速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在着极为广阔的前途。 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进一步形成。 政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。（三）天津市经济发展政策产业政策：天津市目前的产业政策纺织工业基地和最大的医药工业基地为主，天津市市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系。此外，天津市市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。金融政策：未来天津市的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断上调，并没有影响开发商融资，对于贷款买房的个人利率不上涨，使人们放心消费。房地产政策：我国第一部物业管理法规物业管理条例的实施；国土资源部71号令的实施；天津市已购公房可以上市交易；天津市的房地产市场由政府指导，统一规划，五年之内完成 “城中村改造”； 石市物价局和房产管理局联合出台了天津市市物业服务收费管理实施办法。人才政策：“振兴华北”战略提出，高新区的启动，人事部推出的人才开发规划、政策扶持、人事制度改革等措施将会吸引、提高天津市的外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的增长。三、天津市城市规划及城市建设状况（一）天津市城市规划1、城市发展定位区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。行政功能定位：河北省省会。产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。交通功能定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。商贸功能定位：华北地区重要商埠。城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。2、城区发展方向2003年，天津市市聘请了中国城市规划设计研究院、上海同济大学和南京大学三个单位对省会的空间战略发展规划进行研究，在这三个国家顶尖级的规划设计研究单位的方案基础上，北方设计院汇总编制了天津市市的空间战略发展规划。在这个空间战略发展规划中，明确强调今后天津市市的空间发展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优”就是西部主要是以生产优化为主；“东拓”，就是在高速公路以东，在高薪技术开发区和良村经济技术区的基础上扩展新城；“南延”就是城市继续延续原来的发展，向东南方向延续发展；“北跨”，指的是远期，跨过滹沱河向正定发展；“中枢”就是讲要疏减城市中心区的人口。 3、城市发展目标（1）立足冀中南，借助京津，步入更广泛区域合作的开放城市；（2）极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市；（3）回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市；（4）延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市。4、城市发展战略（1）“1+4”市区发展新体系天津市城市未来将构建以天津市主城区(含高新技术产业开发区东区)为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向的高速公路和铁路为纽带的“1+4”市区发展新体系。（2）打造“双核”中心城市主城区由中心城区和新城区(天津市高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区和石化区)组成。（3）整合旧城区现有资源发挥老城区优势，继续强化市级商业，文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林城市空间结构，培植中心城市形象。（4）打造新型城市以产业建设为先导，全面