毕业设计（论文） 开题报告 题目名称： 院系名称： 班 级： 学 号： 学生姓名： 指导教师： 2011 年 12 月 一、选题依据一、选题依据 （一）背景（一）背景 1 1、国际背景、国际背景 国外对房地产价值理论的研究起步比较早，现代西方房地产价值理论价值起源于 18、19 世纪的古典经济学派，现代房地产估价起源于英国。各个国家或地区情况不 同，房地产估价方法的发展与应用也不尽相同。国际上房地产估价法可分为两大类： 一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、 利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注重经验、技术，注重市场信息，在推算时 很少采用数学模型。他们认为，在市场经济发达的情况下，直接根据市场信息估价更 为可靠；二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、 收益法、成本法，在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入 产出来计算房地产价值，他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理， 因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。 在美国、英国及日本等发达国家，其房地产估价业发展较为成熟，已形成了比较 完善的房地产估价理论并建立起严格的的房地产估价规程和正规的房地产估价师制度。 2 2、国内背景、国内背景 中国房地产估价理论 始于 20 世纪 30 年代，此时期主要是在介绍国外房地产经 济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。十一届三中全会以后，对房地产价 值理论开始探索性研究。80 年代初逐步形成了房屋商品化理论体系。中国房地产估价 方法受英国影响较大，一般注重经验与技术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型， 如模糊数学、层次分析法、回归分析法等但未能引房地产评估的足够重视，也未能用 作系统的深入分析。中国房地产估价业经过多年的建设和发展，形成了自己的专业制 度和规范，虽有一定规模的估价队伍和相当数量的估价机构，但在其发展的同时也存 在如业务较窄，脱钩不彻底及存在行业利益保护等问题。 （二）房地产价格评估的目的（二）房地产价格评估的目的 房地产价格评估就是评估人员实事求是地、科学地对标的房地产价格的估定。 房地产价格评估如果不实事求是地、科学地评定标的物，那么所估定的房地产价 格就会是片面的，不符合评估原则的价格。 所谓实事求是，就是要求评估人员不存偏见。因为估价是带有评估人员约主观因 素，所以评估员在进行评估工作时应排除干扰，对标的物的过去、现在与标的物有关 的资料进行搜集整理，结合市场信息情况，为标的物价格的确定提供可靠数据。 所谓科学的分析是要求评估人员运用所学的评估专业知识，结合建筑学、市场学、 物价学、心理学等方面的理论，对影响标的物评估的各种因素进行科学分析、判断。 因此，房地产价格评估的目的就是运用科学的方法，对标的物价格的估定，使房地产 在市场流通过程中有一个较为合理的价格，有利于加强房地产市场的管理。 （三）房地产价格评估的意义（三）房地产价格评估的意义 房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作 用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。 1、改革开放形势需要房地产价格评估 改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和 有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经 济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。房地产是人民必需的生 活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉 及房地产交换问题，急需房地产价格评估。 2、房地产价格评估是房地产业发展的需要 我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。 随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业 又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义商品经济运行轨道。 但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、 政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，目前我国房地产价格评估队伍 就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估 人才是发展房地产业的当务之急。 3、稳定房地产市场的需要 房地产商品的交换构成了房地产市场。随着经济体制改革的深化，国内外投资者 对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践， 使我国房地产市场开始出现兴旺景象。为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市 场管理。 市场管理的核心是对价格的调控与管理。合理确定房地产价格对于安定人民生活， 稳定市场物价有积极的现实意义。国家物价的管理通过宏观经济调控指导各地区，部 门做好市场物价管理监督工作。各地区、部门贯彻执行国家的物价方针政策和法规， 负责本地区，部门的价格管理和综合平衡工作。 各市房地产交易所是代表地方政府主管房地产交易的职能部门，加强房地产市场 管理主要是加强房地产交易市场管理。因此，搞好房地产价格评估工作，是加强管理 稳定房地产市场的需要。 4、住房制度改革的需要 在住房制度改革工作中，为实现住宅生产的投入，产出的良性循环，鼓励职工购 买旧公房是住房制度改革的主要内容之一。 出售旧公房应按重置价成新折扣，以质量和环境因素等计价，但在实施过程中， 因没有切合实际的评估办法，所以有些地方在出售旧公房时价格差异较大，有的甚至 互相攀比降低出售价格，不利于住房自有化工作的开展。 （四）房地产价格评估的现状及发展趋势（四）房地产价格评估的现状及发展趋势 房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着房地产市场的逐步完善，行业 分工愈来愈细，人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大，这也为房地产估价 行业把握发展趋势，寻找发展对策，尽快缩短与发达国家的行业距离，提供了广阔的 平台。 我国房地产估价行业起步于上世纪 80 年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊 国情，整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态，因而具有浓厚的行政色彩，其 应用范围也相对狭窄。近年来，房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场 的结合日益频繁，房地产估价业务得到了广泛的拓展，服务对象和服务形式也日趋多 样化，使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆 迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。目前我国从事房地产的中介机构有 6000 多家，房地产估价从业人员超过 25 万人，取得房地产估价师职业资格者超过 2 万人。房地产估价行业的蓬勃发展对房地产市场、资本市场以及产权转让市场的发展 起到了不可忽视的推动作用。由于房地产业和市场经济的高速发展，给房地产估价机 构的经营与管理带来了一些新的变化。同时，房地产估价行业自身的发展也产生了一 系列新情况、新问题，如行业立法滞后，业务缺乏法律保；证行政部门的管理越位， 限制市场的有效竞争；执业人员整体素质及诚信度不高等。 随着经济全球化席卷我国，越来越多的外资企业及外资评估机构纷纷进入我国， 带来了机遇与挑战并存的局面：一方面，投资的多样化以及投资主体的多元化使我国 的房地产估价行业市场扩大，业务领域拓宽。但同时外资评估机构的进入，也带来了 先进的管理模式、经营理念和国际化的服务意识和评估技术；另一方面，我国房地产 估价行业面临国际评估机构的竞争，如何缩短与发达国家行业间的差距，如何把握房 地产估价行业未来发展的趋势就更显得意义重大。我国房地产估价行业的未来必将呈 现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。 二、研究目标与主要内容二、研究目标与主要内容 （一）（一）研究目标研究目标 1.估价目的是满足委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何 种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。 2.熟悉各种估价报告的基本模式和写作思路，各种估价方法在估价实务中的运用， 不同估价目的下的估价思路，各类估价对象的估价特点，以及估价语言的灵活熟练运 用等。 3.通过对某具体房地产实例的测算估价与报告，熟练估价相关内容，掌握可行的 估价技术：成本法、收益法、市场比较法、基准地价修正法、假设开发法等。 （二）主要内容（二）主要内容 本报告主要是针对一宗房地产进行价格评估。估价人员根据估价目的，遵循独立、 客观、公正的原则，按照国家估价规范、地方规定的技术标准和估价程序，在对估价 对象进行了实地勘察、了解当地房地产市场行情以及认真分析现有资料的基础上，运 用适当的方法进行评估，并结合估价人员的估价经验与对影响估价对象价格因素的分 析，对委估对象做出客观的评估价值，为估价人提供价值参考依据。 （三）论文提纲（三）论文提纲： 1 引言 1.1 研究背景 1.2 研究目的和作用 1.2.1 研究目的 1.2.2 研究作用 1.3 各种方法与适用范围 1.3.1 成本逼近法 1.3.2 收益还原法 1.3.3 市场比较法 1.3.4 假设开发法 1.4 相关案例分析 2 估价报告 2.1 致委托人函 2.2 估价师声明 2.3 估价的假设和限制条件 2.3.1 合法性前提 2.3.2 最高最佳使用假设 2.3.3 估价时点假设 2.3.4 划拨土地假定为一般商用土地抵押 2.3.5 报告使用限制条件 2.3.6 其他假设与限制条件 2.4 估价结果报告 2.4.1 委托方 2.4.2 估价方 2.4.3 估价对象 2.4.4 估价目的 2.4.5 估价时点 2.4.6 价值定义 2.4.7 估价依据 2.4.8 估价原则 2.4.9 估价方法 2.4.10 估价结果 2.4.11 估价人员 2.4.12 估价作业日期 2.4.13 估价报告应用有效期 2.4.14 需要特殊说明的事项 2.5 估价技术报告 2.5.1 个别因素分析 2.5.2 区位因素分析 2.5.3 市场背景分析 2.5.4 最高最佳使用分析 2.5.5 估价方法的选用 2.5.6 几种估算方法的计算 2.5.7 估价结果 2.5.8 附件 3 结论 参考文献 致谢信 三、文献综述三、文献综述 浅议房地产估价浅议房地产估价 摘要：摘要：房地产估价是房地产中介行业的组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展 而逐渐发展壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大 的发展，但目前我国房地产估价行业还存在一些不容忽视的问题,这些问题甚至阻碍了 该行业的进一步发展。 关键词：关键词：房地产估价 房地产估价历程 房地产估价现状 房地产估价发展趋势 估价方法 估价原则 正文：正文： 房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着经济的快速发展和改革开放的 不断深入, 我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来, 房地产 估价行业也得到了广泛的应用。随着房地产市场的逐步完善, 分工愈来愈细,人们对信 息、知识、专业化服务的需求日渐增大, 这也为房地产估价市场创造了许多业务机会, 提供了发展空间。正视当前房地产估价行业的现状与问题, 把握其发展趋势, 寻找发展 对策, 尽快缩短与发达国家的行业距离, 就显得至关重要。 一、我国房地产估价的发展历程一、我国房地产估价的发展历程33 我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及 其评估思想的萌芽。当时伴随着土地、房屋买卖、课税、租赁等活动的出现，房地产 估价活动应运而生。20 世纪 5070 年代，随着取消房地产私有制，禁止房地产买卖、 租赁等活动，房地产估价活动随之消失。1978 年以后，在改革开放的背景下，随着城 镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，房地产估价活动开始复兴，房地产估价制 度建设受到高度重视，房地产估价行业得到快速发展，突出表现在下列几个方面： 1.以法律形式确立了房地产估价的地位。1994 年 7 月 5 日公