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(地产市场分析)郑州市 房地产市场报告 郑州市 2013 年房地产 市场报告 目录 第一部分:行业热点 .2 1.全国经济热点.3 2.城市建设.3 3.地产资讯.3 第二部分:土地市场篇 .3 1.土地供应分析.3 2.土地成交分析.3 第三部分:楼市数据篇 .3 1.商品房市场.3 2.商品住宅市场.3 3.商业市场.3 4.办公市场.3 第四部分:楼市活动篇 .3 1.本月楼市动态汇总 .3 2.个案分析.3 第一部分:行业热点 1.全国经济热点 1.1 首套房贷款利率再上浮 国庆节前国有四大行已经纷纷将首套房房贷利率上调至基准上浮 5%,大大增加了购房 者的利息成本。其中,工行个贷中心相关工作人员表示,目前该行对二手房首套贷款,利 率需要上浮 10%。该人士直接表示,利率高的借款户能更快贷到款,价高者得。 此外,四大行中的农业银行和中国银行首套房贷利率依然维持基准上浮 5%的水平。同 时,招行也将首套房贷利率上浮 10%。 点评此前八五折或基准利率的房贷业务利润低是业内共识,也是各家银行在信贷资金 紧张之时纷纷压缩房贷业务的重要原因,但目前房地产价格节节走高,累计的风险也越来 越多,不少银行房贷业务规模减小,或也成为银行年底收缩房贷业务战线的考虑因素。 1.2 利率市场化迈出一步 贷款基础利率集中报价和发布机制正式运 行 10 月 25 日,贷款基础利率(LoanPrime Rate,简称 LPR)集中报价和发布机制正 式运行。首期一年期贷款基础利率为 5.71%,有 9 家银行参与首批报价。 贷款基础利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础 上加减点生成。 农业银行、交通银行、中国银行、建设银行、工商银行贷款基础利率的集中报价和发 布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行加权平均 计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外公布,运行初期向社会公布一年期 贷款基础利率,首期一年期贷款基础利率为 5.71%。 全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率的指定发布人。首批报价银行共 9 家,分别 为工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银 行和招商银行。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上,剔除最高、最低 各 1 家报价后,将剩余报价作为有效报价,以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额 占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重,进行加权平均计算,得 出贷款基础利率报价平均利率,于每个工作日通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。 市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估,促进提升贷款基础利率 的基准性和公信力。 点评定价机制是央行放开贷款利率上下限管理后的配套政策,这个政策的核心在于确 定贷款的定价机制,将令贷款利率更透明、更市场化。 1.3 房贷利润下降 部分银行房贷占比从 80%降到 55% 近期出现的房贷紧张现象引发了“停贷”传言,对此央行表示,个人房贷规模并未缩 减,银行体系内资金充裕。那么为何出现贷款难?调查发现,由于房贷利润下降,银行开 始调整贷款结构,更愿意投向小微企业,不过由于房贷能带来大量客户,银行不会停发房 贷。 央行的统计数据表明,今年前三季累计新增个人住房贷款 12492 亿元,占各项贷款新 增额的 17.2%,而且其中首次购房贷款占比达到 76.5%。 对于房贷紧张的局面,央行分析认为,虽然各商业银行并未出台明确的个人房地产按 揭贷款停贷政策,但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快,因此 9 月以来,一 些中小型银行在贷款结构方面有所调整,部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同 程度的延长。 央行所说的“贷款结构有所调整”,预示着部分银行在选择贷款给谁时,出现了一些 变化。 点评要从根本上解决房贷紧张问题,需鼓励银行业的充分竞争,同时继续推动利率市 场化,密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况,加强与相关部门的协调配合,鼓励和引 导金融机构进一步改进和完善住房金融服务。 2.城市建设 2.1 经开区年内新建 6 个安置房项目 可回迁群众 7 万余人 随着我市新型城镇化建设的大力推进,经开区年内拟新开工建设 6 个新型城镇化安置 房项目,项目建成后可回迁群众 70651 人。 将开工新建的安置小区分别是瑞春一期、瑞绣一期、瑞祥一期、锦程花园一期、锦绣 花园一期及锦龙花园一期,安置房项目总占地面积 225 万平方米,总投资达 67.5 亿元。 据介绍,为实施本次安置房建设项目,经开区管委会按照“政府主导、市场化运作”的开 发建设模式,联合实力央企,采用 BT 与捆绑开发方式进行建设。该 6 处安置房项目目前 都具备进场开工条件,现正在做进场前准备工作,10 月底前将全面进入开工状态,预计到 2015 年底建成。 点评经开区经济发展快速布局郑州西南区域,集中安置区域内村庄村民,大力推动安 置房建设项目,加快经开区城乡一体化进程。推进安置房项目建设能够有效集约土地资源, 利于今后经开区打造区域经济。 2.2 郑州至合肥将建高铁 沿途设 10 站全程 2 个多小时 据获悉,郑州合肥之间将开通一条高铁郑合客专,届时仅需 2 个多小时即可从郑 州抵达合肥。郑合高铁,是一条中原连接华东及东南的高速铁路,是郑州米字型客运专线 网络中的组成部分。 列车设计时速 250 公里,预留 300 公里提速条件,采用无砟轨道,届时来往郑州至合 肥、杭州、福州时间大大缩短。对在河南人口占首位的周口市来说,意义重大。 沿线共设郑州东站、许昌东站、鄢陵南站、周口东站、项城南站、沈丘站、界首站、 阜阳站、淮南站、合肥站等 10 个车站。 根据设计,郑州经合肥到杭州的高铁将不走原来的郑徐方向,而是从许昌经周口到安 徽的阜阳到合肥再到杭州。 目前,郑州到合肥最快的火车需要运行 7 小时 40 分钟,慢的则要超过 10 个小时,走 高速公路至少也需要 7 个小时。如果按照 250 公里的运营时速计算,走郑合高铁仅需 2 个 多小时即可从郑州抵达合肥。 点评石家庄至武汉、郑州至徐州客运专线建成后将全面打通高速铁路十字大通道,形 成郑州“双十字”铁路枢纽格局。届时将极大的提高郑州的交通运输能力,强化郑州在中 原的区位价值,有助于推动郑州更快的发展。 2.3 南三环主线桥全线贯通 11 月底将具备通车条件 南三环快速路主线桥全线贯通。市三环路快速化项目南三环工程位于市区 南部,由河 南华盛建设集团有限公司及郑州市第一建筑集团有限公司采用 BT 建设模式投资建立,工 程西起兴华南街,东至京广铁路线立交,全长约 5.9 公里,总投资 9.29 亿元。 据介绍,市三环路快速化项目南三环工程涵盖了道路、桥梁、互通立交等工程,工程 大部分采取高架形式,主线桥设计为双向六车道,时速 80 公里,目前正在完善桥面的沥 青铺装、防撞墙设立等后续工作,预计 11 月底主线桥具备通车条件。 点评目前,郑州市三环快速路及地铁工程同时开启,使得郑州三环内原本拥挤的交通 更加严重;如今三环快速路即将投入使用,将对于缓解郑州市目前的交通现状起到较大的 作用。 3.地产资讯 3.1 个人办理房产证立等可取 目前仅限一次性付款业主 从 9 月 11 日起,市住房保障和房地产管理局推出商品房屋单件办理房屋所有权证立 等可取新举措,办证时间从原来的 20 个工作日,缩短为受理后 1 小时即可领取。受理范 围为市区(高新技术开发
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