中国房地产 TOP10 研究组 目录目录 主报告 1. 研究背景与目的 2. 研究方法体系 3. 主要研究成果 3.1 2016 中国房地产百强企业 3.2 百强企业整体发展特点分析 销售额增长 19.4%，市场份额达 36.7%，再创新高 顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化 做优增量、盘活存量，全面提升资产配置水平 提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间 量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势 提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能 响应号召参与保障房建设，全方位践行社会责任 4. 结语 副报告 1 2016 中国房地产百强企业 TOP10 研究 副报告 2 转型创新 协同发展 供给侧改革下的中国房地产企业发展路径探索 研究主持：研究主持： 国务院发展研究中心企业研究所 清华大学房地产研究所 中国指数研究院 联席组长：联席组长： 马 骏：国务院发展研究中心企业研究所所长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中国指数研究院院长 主要成员：主要成员： 黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 国务院发展研究中心企业研究所：张永伟、范保群 清华大学房地产研究所：吴璟、徐玉勇、徐跃进、张莉、张标、朱恩伟 中国指数研究院：蒋云峰、张璇、严锦梅、马岚、张宏、古超、焦腾啸、田芳翠、耿欣欣、张淑琴、李晓彤、杨秀、王怀泉、李建桥、 刘佩佩、石晓晶、潘若晨、牛晓娟、郑晖、柴志宏、邓会娟、汪勇、黄秀青、李力、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、钟文辉、张 伟、高院生、赖清华、吴晓桃、刘慧鸣、张哲、陈延彬、程玉、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、朱柏润、王玲、王可珍、袁彬 彬、马文涛 1 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2016 主报告主报告 1研究背景与目的研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究 所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组” ， 自 2004 年以来开展中国房地产百强企业研究， 已连续进行了十三年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房 地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥 了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及 行业地位的重要标准。 2016 年是“十三五规划”全面建成小康社会决胜阶段的开 局之年，中央经济工作会议指出要“继续坚持稳中求进的工作 总基调” ，按照“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念， “着力加强供给侧结构性改革” 。在此背景下，房地产行业迎来 以创新为驱动、以整合为手段的新成长周期，房地产企业必须 通过全要素协同创新赢得市场、赢得发展。在此背景下，中国 房地产 TOP10 研究组启动“2016 中国房地产百强企业研究” ， 以“协同创新、稳中求进”为主题，发掘行业中综合实力强、 成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极 改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新形势下实现 持续、健康的成长。 在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上， 研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系， 继续从规模性、 盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感 等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断 优化发展模式，推动行业健康、良性运行。 中国房地产百强企业研究目的中国房地产百强企业研究目的 （1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能 力、 运营效率和社会责任等指标的量化研究， 发掘综合实力强、 经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌， 提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推 动房地产企业做强做好做大； （3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行 业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱 产业和重要民生行业的作用。 2研究方法研究方法体系体系 2.1 标准和门槛值标准和门槛值 中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、 公正、准确、全面的研究原则。TOP10 研究组依照国际惯例， 对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值： （1） 依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次 的研究对象； （2） 按照国际惯例， 对进入研究的企业给予一个门槛指标， TOP10 研究组根据近 5 年百强企业实际状况，确定近三年每年 的房地产业务销售额均须达到 10 亿元或销售面积 10 万平方米 为入选门槛值； （3） 为了引导房地产开发企业做强做好做大， TOP10 研究 组鼓励以集团的名义参与； （4）符合上述 13 条，但是有严重拖欠工程款，或有重 大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。 2.2 评价指标体系评价指标体系 评价指标体系设立原则评价指标体系设立原则 2016 中国房地产百强企业研究以 2013-2015 年度为研究时 间段，涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运 营效率、社会责任在内的七个二级指标 34 个三级指标，全面考 量企业的综合实力。 评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则： （1）企业规模与运营效率相结合。）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前 发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理， 基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的 运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳 健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业 的稳健经营更是具有重要意义。 TOP10 研究组在此采用净资产、 房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率、销售去化率等 指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。 （2）成长潜力与经营稳健相结合。）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行 业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在 市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力； 而一旦市场向好， 企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤 地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难 度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经 营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快 速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。 （3）盈利能力与社会责任相结合。）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能 实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净 2 中国房地产 TOP10 研究组 利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来 进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本 控制控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐 赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会， 并将其作为企业综合实力评价的重要内容。 （4） 融资能力与综合实力相结合。） 融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企 业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强 大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新 增银行授信额度及综合资金成本率等指标来分析企业的融资实 力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。 评价指标体系评价指标体系 在 2016 中国房地产百强企业研究中，中国房地产 TOP10 研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健 相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相 结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。 2.3 数据来源数据来源和复核和复核 数据来源数据来源 （1）房地产开发企业填报数据； （2）中国房地产指数系统（CREIS）数据库； （3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网 站公布的信息和对外派发的宣传资料） ； （4） 有关政府部门 （包括建委、 房管局和统计局等） 的公开数据； （5）2013-2015 中国房地产百强企业研究收集数据资料； （6）2013-2015 中国房地产上市公司研究收集数据资料； （7）2013-2015 中国房地产品牌价值研究收集数据资料。 数据复核数据复核 企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进 行复核。 （1） 企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； （2）通过税单复核企业经营收入及利润； （3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中 心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计局 的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求 进行现场复核。 2.4 计量评价方法计量评价方法 （1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析 （Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协 方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数 新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量 分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合 现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的 方差。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要 素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子 载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或 等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据 因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后 根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2016 中国房地产百强综合实力指数。 （2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠 数据确定排序； 当上述累加计算又基本相同时， 按西部、 中部、 东部排序确定。 2016 中国中国房地产百强企业房地产百强企业 评价指标体系评价指标体系 规模性指标规模性指标 盈利性盈利性指标指标 成长性成长性指标指标 稳健性稳健性指标指标 融资能力融资能力指标指标 运营效率运营效率指标指标 社会责任社会责任指标指标 净 资 产 房 地 产 业 务 收 入 房 屋 销 售 额 房 屋 销 售 面 积 经 营 性 物 业 持 有 面 积 房 屋 竣 工 面 积 净 利 润 净 资 产 收 益 率 总 资 产 收 益 率 房 屋 销 售 面 积 增 长 率 营 业 利 润 率 成 本 费 用 利 润 率 新 开 工 面 积 经 营 现 金 流 量 净 额 流 动 比 率 预 收 账 款 资 产 负 债 率 速 动 比 率 净 负 债 率 新 增 银 行 授 信 额 度 存 货 周 转 率 综 合 资 金 成 本 率 销 售 去 化 率 房 地 产 持 有 经 营 收 入 占 比 筹 资 活 动 现 金 流 入 总 资 产 周 转 率 存 量 资 产 周 转 率 慈 善 捐 赠 政 策 性 住 房 新 开 工 面 积 房 地 产 业 务 收 入 增 长 率 净 利 润 增 长 率 土 地 储 备 规 划 总 建 筑 面 积 纳 税 额 总 资 产 3 中国房地产百强企业研究主报告主报告 2016 “2016 中国房地产百强企业”名单中国房地产百强企业”名单 万科企业股份有限公司 时代地产控股有限公司 鸿坤集团 保利房地产（集团）股份有限公司 海伦堡地产集团有限公司 保集控股集团有限公司 恒大地产集团有限公司 金融街控股股份有限公司 当代置业（中国）有限公司 中国海外发展有限公司 中天城投集团股份有限公司 三盛地产集团 绿地控股集团股份有限公司 上海红星美凯龙房地产集团有限公司 国瑞置业有限公